פוסט מס' 26 – איך מְנִיעִים התחדשות עירונית בבניין שלי? מתחילים. 🎗️
ממשיכים לעשות זום-אין לשלבי ההתחדשות העירונית בהתייחס לפעולות אופרטיביות יעילות ולטיפים שיעזרו לכם לקדם התחדשות עירונית בבניין שלכם.
בפוסטים האחרונים ראינו איך מניעים הליך התחדשות עירונית, והתקדמנו בפנייה לקבלת הצעות מיזמים (ובמונח המוכר "מכרז יזמים")*.
הפעם נראה בקליפת האגוז סעיפים מהותיים שיש ליתן עליהם את הדעת במו"מ על ההסכם עם היזם.
זו הזדמנות שלכם, בעלי הדירות, להכיר את הסעיפים עליהם כדאי לשים לב בעת בחינת ההסכם טרם חתימתכם.
- אז, מהן התמורות לבעלי הדירות בפרויקט התחדשות עירונית?
- מי נושא בעלויות פרויקט ההתחדשות העירונית?
- אלו ערבויות חובה לדרוש בהסכם התחדשות עירונית?
- מהם תנאים מַתְלִים בהסכם התחדשות עירונית ואיזה תנאים אסור לפספס?
- מהם זכויות הקשישים ואוכלוסיות מיוחדות בפרויקט התחדשות עירונית?
*למה אנחנו לא משתמשים במושג "מכרז יזמים"? תשובות בפוסט הקודם (מס' 25).
רוצים לדעת איך מניעים את ההליך ממש מההתחלה? החל מפוסט מס' 18. יאללה גללו מעלה.
תמורה ועלויות בפרויקט התחדשות עירונית
בסעיף זה מפרטים את התמורות שמקבלים בעלי הדירות בגין הענקת זכויות בנייה ליזם: דירה חדשה/פתרון דיור חלופי (בתמ"א 38.1* – מהו השטח שמתווסף לדירה – ממ"ד, חניה, מרפסת, מחסן, מסתור כביסה ועוד), מימון שכ"ד במהלך תקופת הביניים, מימון הובלת תכולת הדירה, מימון שכ"ט עוה"ד המייצג את בעלי הדירות, קרן תחזוקה לסיוע בתשלום הוועד בבניין החדש לתקופת זמן מוגבלת, מימון תשלומי מיסים, תשלומים והיטלים שנוצרו לאחר ההתקשרות עם היזם ועוד.
בנוסף, יצורף מפרט המהווה השלמה לסעיף התמורות, ובו מפורט המפרט הטכני של הדירות (הן של בעלי הנכסים והן של היזם).
חשוב לציין בחוזה שכל העלויות הנלוות בגין הפרויקט יחולו אך ורק על היזם.
*מה ההבדל בין החלופות השונות בהתחדשות עירונית? תשובות בפוסט מס' 14.
ערבויות בהסכם התחדשות עירונית
- ערבות חוק המכר (פינוי-בינוי ותמ"א 38.2 הריסה ובניה) או ערבות ביצוע (תמ"א 38.1 חיזוק ועיבוי) –
- פינוי בינוי ותמ"א 38.2 הריסה ובניה: ערבות משופרת בנוסח חוק המכר דירות, בשווי הדירה החדשה;
- תמ"א חיזוק ועיבוי (38.1): ערבות בנקאית אוטונומית (בלתי מותנית) לביצוע הפרויקט.
- ערבות דמי שכירות – ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד לקבלת הדירה החדשה;
- ערבות מיסים והיטלים – ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום כל המיסים והיטלים החלים על בעלי הדירות בגין ההסכם;
- ערבות בדק – ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת ביצוע עבודות לתיקון הליקויים בהתאם להסכם והדין;
- ערבות רישום – ערבות בנקאית להוצאות הרישום בפנקס המקרקעין לרבות ביטול רישום צו הבית המשותף, רישום פרצלציה חדשה, רישום בית משותף חדש וכן רישום זכויות בעלי הדירות בדירות החדשות.
- ערבות הוצאות משפטיות – ערבות בנקאית להוצאות להבטחת הוצאות משפטיות.
- ערבות רישום – ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת ביטול רישום הערת אזהרה לטובת היזם במקרה של ביטול הסכם.
רוצים ללמוד יותר על ערבויות בהסכם התחדשות עירונית? בואו לפוסט מס' 29.
תנאים מַתְלִים בהסכם התחדשות עירונית
מימוש עסקה של התחדשות עירונית תלוי במספר גורמים. נוכח אי הודאות שיש בכל אחד מהשלבים בתהליך, כניסת הסכם של התחדשות עירונית לתוקף, מותנה בהתקיימם במצטבר של תנאים מַתְלִים. אם אחד מהתנאים לא יתקיים בפרק הזמן שנקבע, ההסכם ייחשב שלא נכנס לתוקף. להלן התנאים המתלים השכיחים:
- הסכמה של הרוב הדרוש לפרויקט;
- תב"ע חדשה למתחם שתאושר ותפורסם למתן תוקף ברשומות, בהיקף זכויות שיאפשרו את הקמת הבניינים החדשים (בפינוי-בינוי);
- הכרזה על "מתחם פינוי בינוי" כדי לקבל זכאות להטבות מס (בפינוי בינוי);
- קבלת היתר בניה לפרויקט;
- חתימה על הסכם ליווי עם הגורם המממן את הפרויקט.
וְהָדַרְתָּ פְּנֵי זָקֵן – בפרויקט התחדשות עירונית
החוק מאפשר ליזם בפרויקט התחדשות עירונית להציע לקשישים בעלי דירות, חלופות תמורה ייעודיות, בגין דירתם הקיימת. אם היזם לא הציג בפני בעל הדירה הקשיש את החלופות להן הוא זכאי, יכול בעל הדירה הקשיש לסרב להשתתף בפרויקט התחדשות עירונית. הסירוב ייחשב במקרה כזה כסירוב סביר*.
מי נחשב לקשיש?
הזכות נחלקת ל-2 קטגוריות לפי גילו של בעל הדירה שהתגורר לפחות שנתיים בדירה במועד החתימה של עסקה להתחדשות עירונית ראשונה בבניין:
- בעל דירה היה בן 70 ומעלה;
- בעל דירה היה בן 75 ומעלה.
בנוסף לקשיש, קיימות עוד 2 קטגוריות לזכאים לסירוב אם היזם לא הציע להם חלופות תמורה דומות:
- חולה הנוטה למות;
- הזכאי לגמלת סיעוד ברמה 5 או 6, ובמועד חתימת עסקת התחדשות עירונית ראשונה בבניין התגורר בדירה.
*בעל דירה רשאי לסרב לעסקת התחדשות עירונית מסיבות סבירות. אם נקבע שבעל דירה סירב לעסקה מסיבה לא סבירה, בית המשפט רשאי לחייב אותו בפיצוי כספי לשאר בעלי הדירות. מוזמנים לעיין בפוסט בעניין דייר סרבן.
למה קשיש זכאי?
בן 75/70+: היזם חייב להציע לקשיש לבחור ב"דירת תמורה" – דירת מגורים בבניין מחודש שנבנה במיזם התחדשות עירונית.
בנוסף לדירת תמורה, הקשיש גם זכאי לחלופות כדלקמן לפי הכללים הבאים:
לבן 70+, היזם חייב להציע לקשיש לפחות אחת מ-3 החלופות כדלקמן, לפי בחירת היזם,
ואילו לבן 75+ היזם חייב להציע לקשיש לבחור מבין האפשרויות של חלופה מס' 1,
ורשאי היזם (לא חייב) להציע לקשיש בן 75+ את חלופות 3-2.
- חלופה 1: כוללת את האפשרויות הבאות –
- חלופה 1.1: מעבר לבית אבות עם ותשלום ההפרש בכסף עד לשווי דירת התמורה 👵🏻👴🏻;
- חלופה 1.2: רכישת דירה חלופית בשווי דירת התמורה. מיקום הדירה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירת הקשיש (אם ביקש זאת) 🏠;
- חלופה 1.3: קבלת סכום כסף בשווי דירת התמורה, לשם רכישת דירה חלופית ע"י בעל הדירה בכל הסכום או ברובו 💸.
- חלופה 2: שתי דירות קטנות בפרויקט בשווי מצטבר של דירת התמורה 🏠 + 🏠;
- חלופה 3: דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה, ותשלום ההפרש בכסף עד לשווי דירת התמורה 🏠 + 💸.
אוכלוסיות מיוחדות בפרויקט התחדשות עירונית
אם בעל דירה עם מוגבלות או אדם המתגורר איתו עם מוגבלות, היזם מחויב להציע דירה מותאמת לצרכיו בתקופת הבנייה וכן דירה חדשה מותאמת לשם נגישותו הבטוחה והעצמאית לדירה או לרכוש המשותף המשמש את הדירה.
מומלץ שהיזם יסייע גם בהוצאות אריזה, פריקה והרכבה, וככל הנדרש גם באיתור דירה חלופית לתקופת הבנייה.
