פוסט מס' 3 – חָמֵשׁ מי יודע? זכויות במקרקעין. מתחילים! והפעם – זכות הבעלות במקרקעין ☝🏾
הזכויות במקרקעין בישראל מהוות את הבסיס המשפטי להסדרת היחסים בין אנשים לבין נכסי מקרקעין. הן מעוגנות בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ומשקפות את האיזון בין אינטרסים פרטיים וציבוריים בכל הנוגע לקרקעות ומבנים.
זכויות אלו מגדירות את היקף השליטה, השימוש והניצול שיש לאדם או לגוף בנכס מקרקעין. הן נעות על ספקטרום רחב, מזכויות מקיפות כמו בעלות, ועד זכויות מצומצמות יותר כמו זכות קדימה. חשוב לציין כי זכויות אלו ניתנות להעברה, שעבוד או הגבלה בהתאם לתנאים הקבועים בחוק.
מערכת הזכויות במקרקעין משפיעה על תחומים רבים בחיינו, כולל דיור, עסקים, חקלאות ותכנון עירוני. היא מספקת ודאות משפטית ומאפשרת ניהול יעיל של משאבי הקרקע במדינה.
ההבנה של זכויות אלו חיונית לכל מי שעוסק בנדל"ן, תכנון ובנייה, או מתעניין ברכישת / מכירת נכס. זאת מכיוון שהן מגדירות את גבולות הפעולה החוקיים ואת ההגנות המשפטיות העומדות לרשות בעלי העניין השונים.
בפוסטים הקרובים נעסוק בַּחֲמֵשֶׁת הזכויות במקרקעין, כאלה שאתם פוגשים ביום יום. זהו תוכן חשוב ושווה לכם כסף. מומלץ להמשיך לעקוב.
מהן חֲמֵשֶׁת זכויות קנייניות במקרקעין?
- בעלות;
- שכירות / חכירה;
- משכנתה;
- זכות קדימה;
- זיקת הנאה.
מהי בעלות במקרקעין?
בעלות היא הזכות הרחבה והגדולה ביותר במקרקעין מבין כולן, וכמעט בלתי מוגבלת.
אוקיי. יש לי דירה בבעלותי. מה מותר לי לעשות איתה?
- להחזיק;
- להשתמש;
- לעשות כל דבר בה;
- וכל עסקה.
בכפוף להגבלות על פי דין או הסכם.
יכולים קצת לפרט?
- הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע (בכפוף לדינים בדבר אתרי עתיקות, מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיו"ב), ובחלל הרום שמעליו (אולם, בכפוף לכל דין, אין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום, לדוגמא מטוס שעובר הבית).
- הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה, ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע.
- עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי לעיל ואין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת (חכו לחריגים בהמשך הפוסט).
מהי עסקה במקרקעין?
עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה (למעט הורשה על פי צוואה).
עסקה במקרקעין טעונה ונגמרת ברישום. הליך הרישום משכלל את הזכות החוזית של הקונה והופך אותה לזכות קניינית רשומה.
עסקה שלא נגמרה ברישום, רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה בלבד.
זוכרים איפה רושמים את הזכות? את זה אתם כבר יודעים מפוסט מס’ 1 בעניין פנקסים.
למה חשוב לרשום עסקה במקרקעין?
כפי שראינו בפוסטים הקודמים (מס’ 2-1), הרישום בפנקס זכויות למקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו ויעניק ערובה לתוקף הזכות הרשומה בו, לעומת רישום בפנקס שטרות למקרקעין לא מוסדרים אשר יהווה אך ראיה לתוכנו ולא יהווה ערובה לתוקף הזכות הרשומה בו.
בשל כך, אדם שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה, אף אם הרישום לא היה נכון.
לדוגמה – ראובן בעלים במקרקעין מוסדרים. ללשכה לרישום המקרקעין מגיע אדם המתחזה לראובן על סמך הצגת ת"ז/דרכון/ייפוי כוח מזויף, ומבקש לרשום את המקרקעין על שם שמעון בשל עסקת מכר.
שמעון אשר נרשם כבעלים במקום ראובן, לא הסתמך על המרשם – אלא על מצג שווא שהציג לו אותו מתחזה לראובן. לכן, כוחה של זכותו של שמעון לא יהיה יפה, מאחר ולא הסתמך בתום-לב על המרשם.
בשונה מכך – אם לוי (צד ג') ירכוש משמעון לעיל בתמורה ובהסתמך בתו"ל על רישומו של שמעון כבעלים במרשם – במקרה כזה יהיה כוחה של זכותו יפה, גם אם הרישום לא יהיה נכון. יתרה מזאת, יכול אף שזכות הבעלות תופקע מהבעלים המקורי הרשום (ראובן) במידה ויוכח לבימ"ש כי לוי רכש את הזכות במקרקעין מוסדרים, בתמורה ובהסתמך בתו"ל על הרישום עצמו.
האם אפשר לעשות עסקה בחלק מסוים במקרקעין? מה זה בכלל חלק מסוים במקרקעין?
בואו נעשה סדר.
אין תוקף קנייני לעסקה במקרקעין שאינה מתייחסת ליחידה שלמה שהוכרה על ידי פקיד המרשם לפי דיני הפרצלציה. כלומר, לחלק מסוים מן המקרקעין, ולא לחלק בלתי-מסוים, למשל אחוזי הבעלות של שותף, שאין מניעה למכור אותם לאדם אחר.
בואו נראה בדוגמה – שרה בעלת מקרקעין בשטח של דונם. שרה מעוניינת למכור חלק מהמקרקעין שלה לרבקה. שרה לא תוכל למכור 500 מ”ר (חלק מסוים) לפי תשריט (למשל, 500 מ”ר בחלק הצפוני של הדונם) לרבקה, מאחר ואין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין.
אם הבנק של רבקה יבקש לרשום משכנתא בהתייחס ל-500 מ”ר במקרקעין, הבקשה תדחה בלשכת רישום המקרקעין.
לעומת זאת, אם שרה תמכור לרבקה חלק בלתי מסוים, למשל – שליש, רבע או חצי מהזכויות של הדונם, כלומר, בכל אתר ואתר במקרקעין של שרה תהיה לרבקה הזכות בהתאמה (חלק בלתי מסוים), אזי שניתן יהיה לרשום את העסקה.
דוגמה נוספת כדי לפנק אתכם – אברהם ושרה בעלים במשותף של דירת מגוריהם. הדירה תירשם על שניהם באופן שווה, כאשר לא ניתן לרשום את שרה כבעלים של חדר ההורים הסלון והמרפסת, ואברהם כבעלים של חדר הילדים והמקלחת.
בעלים של מקרקעין ועל גביה יש מבנה – לא ניתן למכור בנפרד את הקרקע ו/או המבנה. עסקה זו היא עסקה בחלק מסוים במקרקעין, וכאמור לא ניתן למכור קרקע בנפרד מהמחוברים לה.
שואלים למה לא ניתן לבצע עסקה בחלק מסוים במקרקעים?
יסוד המגבלה בחוק נובע מהאינטרס הציבורי במניעת פיצול-יתר של מקרקעין.
אוהבים את החריגים
- דירה בבית משותף – תכלס' מדובר בקרקע אחת עם מבנים ובעלים מרובים (גוש-חלקה).
בשל כך, מבצעים הליך פרצלציה לחלוקה לתת-חלקות וכן חלוקה והצמדה של הרכוש המשותף, ולמעשה יוצרים יחידות שלמות נפרדות בתהליך.
מעת מתן צו לרישום בית משותף, דירה בבית משותף משמשת נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות. לכן, אין צורך לבצע עסקה גם בקרקע עליה בנויה הדירה וניתן למכורה בשלמות כיחידה שלמה. - השכרת חלק מסוים של מקרקעין – לדוגמה, ניתן לבצע חוזה שכירות בדירת שותפים ולהשכיר כל חדר בנפרד.
- זיקת הנאה לגבי חלק מסוים במקרקעין – לדוגמה, שביל מסוים במקרקעין שבו עוברים באי בית הכנסת הסמוך.
- רישום תלת-ממד – לדוגמה, הרכבת התחתית (מטרו) שעוברת תחת מקרקעין.
רוכשים או מוכרים נכס מקרקעין ורוצים לעבור את התהליך בראש שקט? בואו לקבל ליווי משפטי מקצועי ואדיב ולעבור את התהליך בצורה יעילה, בטוחה ונעימה 🗝️🏡
צרו איתנו קשר היום בכתובת Noam@Gottlibfirm.Com ונשמח לסייע לכם 💛
המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.