משרד עורכי דין למקרקעין והתחדשות עירוניתלסגור עסקהבראשקט.
לפני החתימה אתם יודעים בדיוק מה מגן עליכם, ומה קורה אם משהו משתבש.
מה אנחנו עושים.
מקרקעין והתחדשות עירונית. זה הכול — וזה בכוונה.
לכל עסקה יש אבני דרך חשובות.
בכל שלב יש תנאי אחד שבלעדיו לא ממשיכים — וזה מה ששומר עליכם בדרך. חמישה שלבים בעסקת מקרקעין, שלושה עשר בהתחדשות עירונית. פתחו שלב, ותראו מה נסגר בו עבורכם.
הכרעות, ערבויות ותמורות — פירטנו את כולן, שלב אחר שלב.
בואו להכיר כל שלב לעומקמה קורה לדירה שלנו אם היזם קורס באמצע הפרויקט?
ההגנה לא יושבת על היציבות של היזם. היא יושבת על מערך ערבויות שלם: ערבות חוק המכר המשופרת בשווי הדירה החדשה, ולצידה ערבויות שרובן אף בנקאיות אוטונומיות — כאלה שנפרעות מול הבנק לפי התנאים שלהן — לדמי שכירות לדיור החלופי, מיסים, בדק ורישום. ועוד ערבות אחת שנועדה בדיוק לרגע שבו פרויקט נעצר והנכס צריך לחזור אליכם נקי. את המערך המלא, ערבות־ערבות, פירטנו בעמוד ההתחדשות העירונית.
המערך המלא, ערבות־ערבות — בעמוד ההתחדשות העירונית
קבלת החלטה עקרונית — הבניין מתכנס להחלטה, ומגבשים את הרוב הנדרש להנעת הפרויקט.
מינוי נציגות בעלי הדירות — בוחרים נציגות שתוביל — המנוע של הפרויקט כולו.
בחירת עורך דין — עורך הדין של בעלי הזכויות — נאמנותו לכם בלבד. שכרו, כמו של יתר היועצים, הוא חלק מעסקת הנטו: על חשבון היזם.
בחירת מפקח ויועצים — מפקח בנייה ויועצים מקצועיים ששומרים על האינטרס שלכם בשטח.
מכרז יזמים — מכרז רחב = יותר הצעות = תחרות = תמורות מיטביות. זה שם המשחק.
חתימה על הסכם — מו״מ משפטי ומסחרי על כל סעיף — ואז חותמים, אצלכם בבית.
תב״ע חדשה* — אישור התוכנית המפורטת — נקודת הציון התכנונית של הפרויקט.
הכרזה* — הכרזה על מתחם פינוי־בינוי — ודאות משפטית והטבות מס.
קבלת היתר בנייה — ההיתר שמכניס את הדחפורים לשטח.
קבלת ערבויות — מערך ערבויות מלא שמגן על הדירה, הכסף והזכויות שלכם.
דיור חלופי ותחילת עבודות — עוברים לדיור חלופי במימון היזם — והעבודות מתחילות.
סיום עבודות ומסירת דירות — קבלת הדירה החדשה — בליווי המפקח, עד המסירה המלאה.
רישום הזכויות — רישום הבית המשותף והזכויות שלכם בטאבו — הסגירה האמיתית של הפרויקט.
בדיקות לפני שיוצא שקל — נסח טאבו, זהות הבעלים הרשומים, שעבודים, עיקולים, הערות וזכויות בנייה. בעסקה מול יזם נבדק גם מי הישות שמתקשרת איתכם ומי הבנק המלווה — כי ההבדל בין החברה ששיווקה לכם לבין החברה שחותמת הוא בדיוק המקום שבו נופלים.
ניסוח ומשא ומתן — החוזה או נספח השינויים נכתב סעיף מול סעיף: בטוחות, לוח תשלומים, מועד מסירה, הצמדה, מנגנון ליקויים ותנאים מתלים. כאן נקבע מה קורה כשמשהו משתבש — וזה החלק שלוקח הכי הרבה זמן, במכוון.
בטוחות וכספים — חשבון נאמנות, פנקס שוברים לחשבון הליווי בעסקת יזם, ותשלומים שיוצאים רק כשהתנאי שנקבע להם התקיים — לא לפי לוח זמנים שנקבע מראש בלי קשר למה שקרה בשטח.
דיווח לרשויות — הצהרות מיסוי מקרקעין ומס רכישה מוגשות במועד, מול תמונת המס שנסגרה עוד לפני החתימה. איחור בדיווח עולה כסף, וזה אחד הדברים היחידים בעסקה שאפשר למנוע לגמרי.
הרישום — ומי חייב בו — הערת אזהרה סמוך לחתימה, ואחריה מעקב עד שהזכויות נרשמות בפועל. ברכישה מקבלן הרישום הוא חובה של היזם לפי חוק המכר — השלב הזה נסגר גם כשהוא לוקח שנים, ואנחנו לא סוגרים תיק לפניו.
לקוחות שלנו — ממליצים.
מבוסס על ההמלצות בפרופיל הציבורי של המשרד בגוגל — וכל ציטוט כאן מובא מילה במילה.
איזו עסקה עומדת לפניכם?
קודם מבינים. אחר כך מחליטים.
כל מדריך כאן נכתב סביב שאלה אחת שבעלי דירות באמת שואלים — איזה רוב צריך כדי להתחיל פינוי־בינוי, מה בודקים בחוזה של קבלן, איך מחושב המס כשמוכרים דירה — והתשובה נמצאת כבר בפסקה הראשונה, לא בסוף.
שיחה עם עורך דין מקרקעין, בשלב שבו אתם נמצאים.
דירה שאתם קונים או מוכרים, בניין שנכנס להתחדשות, או חוזה שמחכה להחלטה. משאירים שם וטלפון, ואנחנו חוזרים אליכם לשיחה עם עורך דין בכיר מהצוות: שומעים אתכם, ואומרים מה השלב הבא — גם כשהוא לא אצלנו.