חלופת שקד: הבניין חיכה לתמ"א 38. מה אפשר לעשות היום?

תמ"א 38 פקעה ב-1.10.2023, ובמקומות שהוארכה, לא יאוחר מ-18.5.2026. המסלול שהחליף אותה נולד בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, שפורסם בספר החוקים ב-10.7.2022. הוא הוסיף לחוק פרק חדש, סימן ד'. השם שדבק בו בשוק הוא „חלופת שקד", על שם שרת הפנים שחתומה על החוק. השם שכתוב בחוק הוא „תכנית לעמידות מבנים מפני רעידת אדמה".

השם הרשמי מדויק יותר, וכדאי לשים לב אליו: החוק מדבר על עמידות ברעידות אדמה, לא על התחדשות, ולכן בניין שכבר חוזק לפי התקן אינו בפנים. ולסימן ד' עצמו אין מועד פקיעה. הוא חלק קבוע מהחוק.

שורה תחתונה: תמ"א 38 אינה מסלול פתוח למי שמתחיל היום. מי שמצטט אותה עכשיו מצטט תוכנית שפקעה.

שני הכינויים הם שמות של שוק, לא של חוק. לפי מדריך הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, „תמ"א 38/1" הוא הכינוי שדבק במסלול החיזוק: מחזקים את הבניין הקיים, מוסיפים לו קומות, ומרחיבים את הדירות הקיימות בממ"ד ובמרפסת. „תמ"א 38/2" הוא הכינוי של מסלול ההריסה: הורסים את הבניין ובונים במקומו חדש וגבוה יותר. המספור עצמו נוגע לשינויים שעברה התוכנית הארצית לאורך השנים.

מה נשאר מהם היום? אי אפשר להגיש בקשה חדשה מכוח תמ"א 38, לא במסלול הזה ולא בזה. אבל ההבחנה עצמה חיה בחלופת שקד, בשמות אחרים: מסלול חיזוק, עם תקרה של 200% מהשטח הקיים, ומסלול הריסה ובנייה מחדש, עם תקרה של 400%. מי שמדבר איתכם על „38/2" מתכוון היום להריסה בחלופת שקד, והחוק גם מאפשר בשני המסלולים תוכנית שמאחדת תכנון ורישוי למגרש אחד או שניים.

שורה תחתונה: 38/1 ו-38/2 הם שמות ישנים לשתי עסקאות שעדיין קיימות. היום קוראים להן חיזוק והריסה, והן נקבעות בוועדה, לא בתמ"א.

לא. חלופת שקד אינה תוכנית שעיר מאמצת. היא חלה מכוח החוק עצמו, ותנאי הסף נבדקים על הבניין, לא על העיר. אין החלטת מועצה שצריך להמתין לה.

אבל צריך להפריד בין שתי שאלות שנשמעות אחת. השאלה הראשונה היא האם המסלול חל על המגרש שלכם, וזו שאלה על הבניין ועל התוכניות שחלות עליו. השאלה השנייה היא האם התוכנית הספציפית שלכם תאושר, ובאיזה היקף, וכאן הוועדה המקומית היא שמחליטה. חוק התכנון והבנייה מתיר לה לדחות תוכנית משיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים או כלכליים, בשל היעדר מענה של תשתיות וצורכי ציבור, או אם מצאה שעדיף תכנון מתחמי, ובלבד שתפרט את נימוקיה בכתב. ועדה רשאית גם לקבוע מדיניות משלה ולדחות תוכנית שסוטה ממנה, באותו נימוק כתוב. ברחובות, למשל, יש מדיניות כזו מיוני 2026, ונגיע אליה בהמשך.

ומה כן מכבה את המסלול על המגרש? שתי בדיקות בוועדה המקומית מכריעות. הראשונה: האם אושרה תוכנית כוללת להתחדשות עירונית שקבעה הוראות למגרש שלכם. השנייה: האם חלה על המגרש תוכנית לפי תמ"א 38 שהוחלט להפקידה לפני יולי 2022. בכל אחד משני המקרים חלופת שקד אינה חלה על המגרש, כל זמן שאותה תוכנית בתוקף. תוכנית לפי תמ"א 38 שהוחלט להפקידה אחרי יולי 2022 אינה חוסמת, והוועדה רשאית להעדיף אותה.

שורה תחתונה: אין למה לחכות, אבל יש מה לבדוק. הזכאות נקבעת לפי הבניין והתוכניות שעל המגרש; ההיקף נקבע מול הוועדה.

ההגדרה יושבת בחוק התכנון והבנייה, והיא בנויה מתנאים מצטברים, כולם ולא רובם. בניין שנופל באחד מהם אינו במסלול, גם אם הוא ישן ורעוע:

• המגרש מיועד בתוכנית גם למגורים;
• 70% לפחות משטח הבנייה הקיים משמש כדין למגורים. „כדין" היא המילה שמפילה תוספות שנבנו בלי היתר;
• ההיתר לבניין ניתן לפני 1.1.1980, או בין 1.1.1980 ל-31.12.1984 בתוספת חוות דעת של מהנדס מבנים שהבניין לא נבנה לפי התקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה, כנוסחו במועד ההיתר;
• לא בוצעו בבניין, לפי היתר, עבודות חיזוק לפי אותו תקן;
• יש בו 2 קומות לפחות מעל פני הקרקע ו4 יחידות דיור לפחות שנבנו לפי היתר.

שני דיוקים שמשנים את החישוב בפועל: קומת עמודים נספרת בקומות, אבל קומה עליונה ששטחה פחות ממחצית הקומה שמתחתיה לא. והיתר שניתן מ-1.1.1985 ואילך אינו נכנס כלל, בשום דרך.

„לא בוצעו בו, לפי היתר, עבודות לחיזוק המבנה לפי תקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה כנוסחו במועד מתן ההיתר" — הגדרת „מבנה הטעון חיזוק", חוק התכנון והבנייה, כנוסחו בתיקון 139 (2022)

שורה תחתונה: שנת ההיתר היא כרטיס הכניסה. היא יושבת בתיק הבניין בוועדה, ואפשר לשלוף אותה השבוע.

התיקון קבע תקרות שונות לפי מה שעושים עם הבניין. שוב, אלו תקרות שהחוק מתיר לוועדה לאשר, לא הבטחה שתאושר ולא מה שתקבלו בפועל:

ושתי הגדרות ששוכחים, ושתיהן משנות את המספר שלכם. שטח לבניית מרחב מוגן נכלל בתוך ההגדלה ואינו מתווסף לה. ובחישוב השטח הקיים לא תובא בחשבון תוספת בנייה שניתן לה היתר אחרי 18.5.2005, כלומר מרפסת או חדר שנוספו אחרי אותו תאריך אינם מגדילים את הבסיס שממנו נגזרות הזכויות.

לצד אלו החוק מתיר גם שטחים לצורכי ציבור: בהריסה, עד 10% מהשטח הכולל המותר במגרש אחרי ההגדלה. בחיזוק, עד 14% מהשטח שנוסף.

שורה תחתונה: המסלול נקבע לפני שמדברים על תמורות, והוא זה שקובע אותן.

ברחובות יש מדיניות מאושרת, והיא קובעת איפה ואיך. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רחובות אישרה ב-24.6.2026 מדיניות להתחדשות בניינית לפי תיקון 139. מדיניות של ועדה אינה חוק, אבל כפי שראינו, הוועדה רשאית לדחות תוכנית שסוטה ממנה בנימוק תכנוני בכתב, ולכן בפועל היא קובעת מה יאושר. אלו עיקריה, נכון לבדיקה מ-18.10.2026:

המדיניות תיבחן מחדש כשנה אחרי אישורה, על בסיס התוכניות שיאושרו מתוקפה. מי שהבניין שלו ברחובות בודק קודם כל אם הוא בתוך האזורים שבמפה, ורק אחר כך מדבר על קומות.

שורה תחתונה: ברחובות המסלול פתוח, אבל לא בכל רחוב. המפה קודמת להדמיה.

בניין לשימור מוחרג מהמסלול לפי חוק התכנון והבנייה, בין אם הוא מיועד לשימור בתוכנית מאושרת או מופקדת, בין אם הוא ברשימת אתרים לשימור, ובין אם יועד לשימור בהודעה או בתנאים של מוסד התכנון.

נשאר לו פתח אחד: חיזוק הבניין במקומו, כשתוספת הזכויות נבנית במגרש אחר, בלי הגדלת הזכויות במגרש שלו עצמו, ובלי הוראות שסותרות את מסמכי השימור.

שורה תחתונה: לבניין לשימור יש מסלול אחד. מי שמציע לכם משהו אחר לא קרא את החוק.

תוכנית מייצרת השבחה, עליית שווי, ועליה משולם היטל השבחה. בתמ"א 38 היה פטור. בחלופת שקד אין פטור בחוק. ההיטל הוא רבע ההשבחה, והוא חל על כל ההשבחה שהתוכנית יוצרת במגרש של הבניין, גם כשהתוכנית כוללת עניינים נוספים שבסמכות הוועדה המקומית. שיעור של מחצית נכנס לתמונה רק כשזכויות מנוידות למגרש אחר, ושם רק על החלק שאינו מכוח חלופת שקד.

מי יכול להוריד את זה? רק מועצת העירייה. לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, מועצת הרשות המקומית רשאית, לפי הצעת ראש הרשות, לקבוע שבתחומה לא ישולם היטל על החלק הזה, או שישולם שמינית ההשבחה. החלטה כזו אינה ניתנת לשינוי במשך 3 שנים. לרחובות לא מצאנו החלטה כזו, ולכן שם חל הדין הכללי: רבע.

ועוד 2 סייגים, לפי עמדת מינהל התכנון: השיעור המופחת חל רק כשההשבחה ממומשת בהיתר, לא במכר של הדירה, ורק על תוספת שטחי מגורים. על מסחר חל ההיטל הרגיל. זו עמדת הרשות בדברי ההסבר לתיקון, לא לשון החוק.

שורה תחתונה: רבע ההשבחה הוא שורה בתקציב שממנו באות התמורות שלכם, ורק מועצת העירייה יכולה להקטין אותה.

3 השמות מתגלגלים באותה שיחה, והם 3 דברים שונים. אחד מהם כבר לא רלוונטי:

שורה תחתונה: ההבדל בין שקד לפינוי-בינוי הוא קנה מידה. בניין אחד על מגרשו: שקד. רקמה שלמה: פינוי-בינוי.

חוק התכנון והבנייה מונה מה חייב להיות מונח לפני הוועדה עוד לפני החלטה על הפקדה או אישור, וזה מסביר למה תוכנית שמוגשת „רזה" נתקעת:

שורה תחתונה: איכות ההגשה היא חלק מהסיכוי לאישור.

ההסכם לא התאדה עם התוכנית. הוא חוזה, והוא ממשיך לחייב. מה שהשתנה הוא הבסיס התכנוני שעליו הוא נשען.

יזם שמציע לכם „להסב" את ההסכם לחלופת שקד כאילו זה עדכון טכני מדלג בדיוק על השלב שחשוב לכם: אלו תנאי עסקה חדשים, וזו ההזדמנות לפתוח מחדש את מה שפחות אהבתם בהסכם המקורי.

שורה תחתונה: קודם קוראים מה חתום. אחר כך מדברים על ההמשך.

1. 1שלפו את שנת ההיתר. היא בתיק הבניין בוועדה המקומית, והיא כרטיס הכניסה. לפניה אין מה לדון בתמורות.
2. 2ודאו שלא בוצעו עבודות חיזוק לפי היתר. חיזוק ישן לפי התקן מוציא את הבניין מההגדרה, גם אם איש כבר לא זוכר שהוא נעשה.
3. 3בדקו בוועדה מה חל על המגרש. תוכנית כוללת להתחדשות עירונית שקבעה הוראות למגרש, או תוכנית לפי תמ"א 38 שהוחלט להפקידה לפני יולי 2022, מכבות את המסלול. ובעיר עם מדיניות, כמו רחובות, בדקו שאתם בתוך האזורים שבמפה.
4. 4ארגנו נציגות לפני שמדברים עם יזם, והתחילו בבחירת עורך הדין של בעלי הדירות. יזם מנהל משא ומתן אחרת מול בניין מאורגן מאשר מול 12 בעלי דירות נפרדים.
5. 5אל תחתמו על מסמך עקרונות בלי בדיקה. גם נייר שנראה תמים מייצר מחויבות בפועל, ותנאי הפתיחה נקבעים פעם אחת.