מבנה לשימור הוא בניין שמוסד תכנון קבע שיש לו חשיבות היסטורית, לאומית, אדריכלית או ארכיאולוגית. זה יכול להיות בניין אחד, קבוצת בניינים או רק חלק מבניין, יחד עם הסביבה הקרובה. דוגמה: בניין מגורים ותיק במרכז העיר שתכנית השימור של העיר סימנה לשימור. מרגע שחלה עליו תכנית שימור הוא אינו בניין רגיל: אי אפשר להרוס אותו או לשנות אותו כמו כל בניין אחר, וכל שינוי שטעון היתר נעשה רק לפי תכנית השימור שחלה עליו.
אז אפשר בכלל לעשות התחדשות עירונית בבניין כזה? תלוי במסלול, והתשובה שונה בכל אחד. בחלופת שקד בניין לשימור מוחרג, ונשאר לו מסלול אחד: מחזקים אותו במקומו, והזכויות נבנות במגרש אחר. תמ"א 38 פקעה, וגם כשהייתה בתוקף מסלול ההריסה והבנייה מחדש שלה לא חל עליו. בפינוי בינוי אין סיבה להרוס אותו, וההיגיון דומה: הבניין נשמר ומחוזק במקומו, והזכויות מנוידות למגרש אחר. ממה בעלי הדירות יכולים ליהנות מעבר לזה תלוי בכדאיות הפרויקט. הכול לפי תכנית השימור ובאישור מוסדות התכנון. מה שמכריע הוא תכנית השימור של הבניין שלכם, לא כלל ארצי אחד.
ואם הבניין לשימור אינו שלכם, אלא הבניין שלידכם? גם אז המאמר הזה נוגע לכם. מה שמותר בבניין לשימור קובע איך ייראה המתחם כולו, ועל זה הפרק על בניין ישן ליד בניין לשימור.
בקבוצת הוואטסאפ של הבניין זה נשמע בדרך כלל אחרת. שכן אחד כותב "אנחנו לשימור, אז אין על מה לדבר". שכן אחר מספר שיזם הבטיח לו שיסדרו את זה. שניהם מדלגים על אותו מסמך. לפני הפירוט, התמונה במספרים.
איך יודעים אם הבניין שלכם ברשימת השימור?
בודקים במסמכים של העירייה ושל מינהל התכנון. החוק מחייב כל רשות מקומית להקים ועדה לשימור אתרים, והיא מכינה רשימה של האתרים הראויים לשימור בתחומה. לפי החוק, הרשימה מפרטת למה הבניין ראוי לשימור, באיזו מידה אפשר לפתח אותו, ומי הבעלים ובעלי הזכויות בו. מה שמעניין אתכם הוא הפרט האמצעי: מידת הפיתוח.
המקורות שאפשר לפתוח כבר היום:
ומה אם התכנית עוד לא אושרה? גם אז הסימון כבר פועל. די בתכנית שימור שהופקדה, ברשימת שימור מאושרת או בהודעה על הכנת תכנית שימור (הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה) כדי להוציא את הבניין מחלופת שקד, וכבר בשלב ההכנה הוועדה רשאית להטיל על הבניין הגבלות זמניות. ההגבלות הזמניות קצובות בזמן. כשתכנית שימור מופקדת, החוק מחייב למסור על כך הודעה אישית לבעלים ולמחזיקים.
שורה תחתונה: "עוד לא אישרו" אינו "אנחנו חופשיים". בודקים מה רשום על הבניין היום.
מה ההבדל בין שימור רגיל לשימור מחמיר?
ההבדל הזה לא כתוב בחוק. הוא כתוב בתכנית השימור של העיר. חוק התכנון והבנייה אינו מכיר דרגות שימור. הוא קובע רק שתכנית השימור רשאית להורות אילו שימושים מותרים בבניין ואילו תוספות בנייה אפשר להוסיף לו. את הדרגות קובעת כל עיר לעצמה.
כך זה נראה בתל אביב-יפו, לפי ההסבר של העירייה על תכנית השימור שלה (2650ב'). בבניין ב"שימור רגיל" אפשר לממש את תוספת הזכויות על הבניין עצמו, בכפוף לאישורים. בבניין ב"שימור בהגבלות מחמירות" המצב הפוך, ובלשון העירייה:
"במבנים אלה אסורה כל תוספת בנייה, אלא אם צוין אחרת בתכנית." — עיריית תל אביב-יפו, מילון מונחים, שימור מבנים ואתרים (נקרא ב-12.11.2026)
בתמורה, אותה תכנית מאפשרת להעביר את הזכויות שאי אפשר לנצל למגרש אחר. זה נכון לתל אביב-יפו. בעיר אחרת קובעת תכנית השימור שלה, והמילים "רגיל" ו"מחמיר" יכולות לומר שם דבר אחר, או לא להופיע בכלל.
שורה תחתונה: דרגת השימור נבדקת בתכנית ובכרטיס המבנה של הבניין שלכם, לא לפי מה שנהוג בעיר אחרת.
אפשר לעשות פינוי בינוי בבניין לשימור?
כן, לפי תכנית השימור, ואין סיבה להרוס אותו. במתחם פינוי בינוי הבניין לשימור נשמר ומחוזק במקומו, והזכויות מנוידות למגרש אחר. זה אותו היגיון של חלופת שקד: שימור של המבנה הקיים, וניוד זכויות. פינוי בינוי נעשה בתכנית מפורטת. בבניין לשימור, תכנית כזו צריכה להתיישב עם תכנית השימור או לשנות אותה, וזו החלטה של מוסד התכנון, לא של היזם ולא שלכם. ההחרגה של בנייני שימור שבחלופת שקד חלה על חלופת שקד בלבד. נקודת המוצא בחוק היא המשפט הזה:
"בעל או מחזיק של אתר שיועד לשימור, הרוצה לעשות שינוי או שימוש באתר, רשאי לעשות כן רק בהתאם להוראות התכנית לשימור." — חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, התוספת הרביעית, סעיף 7(א)
מה זה אומר בפועל? כל עוד תכנית השימור בתוקף ואינה מתירה להרוס את הבניין, תכנית התחדשות יכולה לכלול אותו רק כשהוא נשאר במקומו. יש תכניות התחדשות שקובעות במפורש שהבניין לשימור לא נהרס ומקבל תוספת לפי תיק התיעוד. במתחם כזה הבניינים החדשים נבנים לידו, ושלכם נשמר ומחוזק.
ממה בעלי הדירות בבניין לשימור יכולים ליהנות? בפרויקט שיש בו כדאיות, משימור וחיזוק של הבניין. בין השאר:
זו רשימה של מה שאפשר, לא רשימת זכאות. שימור עולה הרבה מאוד: חיזוק הבניין, שחזור החזיתות, תיק התיעוד והפתרונות ההנדסיים. לכן כל מה שברשימה, ובמיוחד יחידות דיור נוספות, תלוי בכדאיות וברווחיות של הפרויקט ובמה שמוסדות התכנון מאשרים.
ואיפה בונים, ליד הבניין לשימור או מעליו? זה תלוי בהגדרות השימור של הבניין ובמגרש עצמו:
ובשימור מחמיר? שם לרוב אי אפשר לבנות מגדל מעל הבניין. בונים בצמוד אליו, אם יש מקום במגרש, או מניידים את זכויות הבנייה למגרש אחר.
ולמה לא רואים מגדל מעל כל בניין לשימור? כי זה מורכב ויקר מאוד. שילוב של מגדל על גבי בניין לשימור דורש פתרונות הנדסיים כמו ביסוס עמוק סביב הבניין הישן, בלי לפגוע בו. לכן פרויקטים כאלו יוצאים לפועל בעיקר באזורים שבהם ערך הקרקע גבוה מאוד.
ומי מחליט? מוסדות התכנון, כלומר הוועדה המקומית או המחוזית, לפי התכנית. ועדת השימור של העירייה מכינה את רשימת האתרים ומייעצת, והיא רשאית לשנות את הרשימה. אף אחד מהגופים האלו אינו היזם. לכן הבטחה בנוסח "נוציא את הבניין מהרשימה" היא הבטחה על החלטה של מישהו אחר.
שורה תחתונה: בפינוי בינוי אין סיבה להרוס את הבניין לשימור. הוא נשמר ומחוזק, והזכויות מנוידות. מה שמעבר לזה תלוי בכדאיות הפרויקט, בתכנית השימור ובמוסדות התכנון. מה שסוכם נכתב בהסכם, עם תנאי למקרה שהתכנון לא מאושר.
מה חלופת שקד מאפשרת בבניין לשימור?
דבר אחד: לחזק את הבניין במקומו, כשהזכויות שמממנות את החיזוק נבנות במגרש אחר. לפי תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, שיצר את חלופת שקד, 2 תנאים חלים יחד. התכנית אינה מגדילה את שטח הבנייה המותר במגרש של הבניין עצמו, והיא אינה קובעת לגביו הוראות שסותרות את השימור. מכאן שהצעה להוסיף קומות על בניין לשימור "בחלופת שקד רגילה" אינה מתיישבת עם החוק.
את התנאים, התקרות ולוחות הזמנים של כל מסלולי חלופת שקד פירטנו במאמר נפרד.
איזה מסלול פתוח לבניין לשימור, ומה סגור?
| מה רוצים לעשות | מותר, אסור או בתנאי | המקור |
|---|---|---|
| פינוי בינוי: מתחם שיש בו בניין לשימור | בתנאי. כל שינוי בבניין, כולל תוספת או בנייה מעליו, נעשה רק לפי תכנית השימור ובאישור מוסד התכנון. כל עוד התכנית אינה מתירה להרוס אותו, הוא נשאר במקומו | חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, התוספת הרביעית |
| חלופת שקד: תוספת קומות על הבניין עצמו | אסור. בניין לשימור מוחרג | חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 139), התשפ"ב-2022 |
| חלופת שקד: חיזוק במקום, והזכויות במגרש אחר | בתנאי. בלי להגדיל את שטח הבנייה במגרש שלכם ובלי לסתור את השימור | חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 139), התשפ"ב-2022 |
| תמ"א 38 (פקעה): הריסה ובנייה מחדש | אסור. המסלול לא חל על מבנים שמיועדים לשימור | תמ"א 38, נוסח משולב של מינהל התכנון, דצמבר 2016 |
| תמ"א 38 (פקעה): תוספת בנייה | בתנאי. רק אם התוספת מתיישבת עם התכנית שחלה על המבנה לשימור | תמ"א 38, נוסח משולב של מינהל התכנון, דצמבר 2016 |
| שיפוץ או שינוי שטעון היתר | בתנאי. רק לפי הוראות תכנית השימור | חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, התוספת הרביעית |
| שינוי פנימי בדירה | תלוי בתכנית. כפוף לתכנית השימור רק אם היא קבעה זאת במפורש | חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, התוספת הרביעית |
לאן עוברות זכויות הבנייה (ניוד זכויות)?
למגרש אחר: בתוך המתחם עצמו, או אל מגרש שמחוץ לו. ניוד זכויות אינו זכות שהחוק נותן לכל בניין לשימור. במתחם פינוי בינוי הזכויות יכולות לעבור מהבניין לשימור אל הבניינים החדשים של המתחם, ולפעמים גם אל מגרש מחוץ לו. בשני המקרים זה נעשה בתכנית, לפי מה שתכנית השימור מאפשרת ובאישור מוסדות התכנון. הרעיון עצמו ותיק: כבר תמ"א 38, בשינוי מס' 3 שלה, אפשרה למוסד תכנון לאשר תכנית שמוסיפה זכויות במגרש אחר כדי לממן חיזוק, בתנאים מצטברים. בין התנאים היו חוות דעת שמאית על עלות החיזוק מול שווי הזכויות, ושני המגרשים באותה רשות מקומית. איך תכנון וזכויות בנייה פוגשים את ההיטל מוסבר בעמוד תכנון והיטל השבחה.
כך זה עובד בתל אביב-יפו, לפי עמוד העירייה על העברת זכויות בנייה בתכנית השימור 2650ב' (נקרא ב-12.11.2026). הזכויות שאי אפשר לנצל בבניין בשימור מחמיר עוברות ל"מגרש מקבל". ההעברה נעשית בתכנית נפרדת בסמכות הוועדה המקומית, והתנאי העיקרי הוא התחייבות של הבעלים לבצע את השיפוץ לפי הוראות מחלקת השימור. היקף הזכויות מחושב לפי יתרת הזכויות שלא נוצלו במגרש, בתוספת תמריצים. עמוד העירייה אינו מסדיר איך מתחלקת התמורה בין בעלי הדירות בבניין משותף. זה נשאר להסכם.
3 שאלות לפני שחותמים על הסכם שנשען על ניוד: מי מוצא את המגרש המקבל? מי משלם על השימור עצמו? ומה קורה אם התכנית למגרש המקבל לא מאושרת?
שורה תחתונה: הזכויות יכולות לעבור אל הבניינים החדשים של המתחם, או אל מגרש מחוץ לו. מה מותר בבניין שלכם, ולאן עוברות הזכויות, קובעות התכנית ומוסדות התכנון.
הבניין שלכם ישן, והבניין שלידו לשימור. זה תוקע אתכם?
לא בהכרח. כשמסתכלים על המתחם כולו, הבניין לשימור יכול להיות חלק מהפתרון. קל להניח שבניין לשימור סוגר את הרחוב כולו. אבל בפינוי בינוי הוא נשאר במקומו, נשמר ומחוזק, והזכויות שאי אפשר לבנות עליו יכולות לעבור למגרש אחר. בתכנית שכוללת את שני הבניינים, ואם מוסדות התכנון מאשרים אותה, המגרש האחר הזה יכול להיות גם המגרש שלכם.
מה משתנה כשמתכננים את המתחם יחד?
ומי מרים מתחם כזה? בעלי הדירות, כשהם מתארגנים יחד: הבניין לשימור והבניינים שלידו. מתחם שיש בו בניין לשימור מורכב יותר ממתחם רגיל. לכן בודקים אותו כמתחם אחד, ולא בניין אחר בניין.
שורה תחתונה: בניין לשימור ברחוב אינו סוגר בהכרח את ההתחדשות של הבניינים שלידו. בודקים את המתחם כולו, לא כל בניין לחוד.
מה מותר בשיפוץ, ומה זה תיק תיעוד?
כל שינוי שטעון היתר בנייה נעשה רק לפי תכנית השימור. שינוי פנימי בדירה, כזה שלא נוגע בחוץ, כפוף לתכנית רק אם היא קבעה זאת במפורש. לכן השאלה "מותר לי לשפץ?" נענית בהוראות התכנית של הבניין שלכם.
תיק תיעוד הוא מונח של העיריות ושל התכניות, לא של החוק. לפי עיריית תל אביב-יפו זהו מסמך שמתעד את המבנה, עם מידע היסטורי, אדריכלי והנדסי, ומשמש בסיס לטיפול בו. יש תכניות שמתנות בו כל היתר בנייה במבנה לשימור, ומתירות תוספות רק לפי הממצאים שלו. אם התכנית שלכם דורשת תיק תיעוד, הוא קודם לכל שיחה על תוספת.
שורה תחתונה: לפני שמזמינים קבלן, קוראים מה תכנית השימור אומרת על הבניין מבחוץ ועל הדירה מבפנים.
ומה אם השימור פגע בשווי הדירה?
החוק מכיר בכך שתכנית שימור יכולה להקים תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. אבל זה לא כסף בטוח. החוק עצמו צופה 3 תרחישים:
כלומר גם תביעה מוצלחת יכולה להוביל למהלך להסרת השימור, ולא בהכרח לכסף. המועד להגשת התביעה קצוב, ואת התנאים המלאים פירטנו במאמר על סעיף 197.
שורה תחתונה: לפני שתובעים, מחליטים מה אתם רוצים שיקרה: פיצוי, או בניין בלי שימור. התביעה יכולה להוביל לכל אחד מהם.
4 בדיקות לפני שחותמים עם יזם, צעד אחרי צעד
מה מוודאים לפני שמתחייבים?
שאלות ותשובות
קיבלנו מהעירייה דרישה לבצע עבודות אחזקה בבניין. חייבים?
שימור הוא גם חובה. אם נשקפת לבניין סכנת הרס או פגיעה במטרת השימור, ועדת השימור רשאית לדרוש מהבעלים לבצע עבודות בתוך תקופה שתקבע. בסכנה ממשית של הרס, ואם הבעלים לא ביצעו, הרשות המקומית רשאית לבצע בעצמה את העבודות החיוניות ולחייב את הבעלים בהוצאות, אלא אם החליטה לשאת בהן.
אם העבודות לא בוצעו בזמן ויש חשש שהשימור יסוכל, החוק מאפשר לרשות אפילו להפקיע את האתר, באישור הוועדה המחוזית ואחרי שהבעלים קיבלו הזדמנות לטעון. על דרישת אחזקה ועל הפקעה אפשר לערור לוועדת ערר מיוחדת, ועל החלטתה אפשר לערער לבית המשפט לעניינים מינהליים.
יש פטור מהיטל השבחה לבניין לשימור?
לא פטור כללי. מה שהחוק קובע צר הרבה יותר: אם תכנית השימור בוטלה או שונתה, לא שולמו פיצויים, והנכס חזר לייעוד שהיה לו קודם, מי שהיה בעל הזכות גם כשהשימור אושר וגם כשבוטל אינו משלם היטל השבחה בגלל הביטול.
ועוד דבר: החוק מתיר לוועדה המקומית להשתמש בכספי היטל השבחה גם להוצאות שימור. מותר לה, אבל היא לא חייבת.
יזם מציע לנו תמ"א 38. זה רלוונטי לבניין לשימור?
קודם שואלים מכוח איזו תכנית. תמ"א 38 פקעה: לפי מינהל התכנון, המועד האחרון, גם ברשויות שקיבלו הארכה, היה 18.5.2026. לכן מבקשים מהיזם להראות את התכנית שהוא נשען עליה היום.
וגם כשהתמ"א הייתה בתוקף, מסלול ההריסה והבנייה מחדש שלה לא חל על מבנים שמיועדים לשימור, ותוספת בנייה הותרה רק אם התיישבה עם התכנית שחלה על המבנה לשימור. תכנית השימור קודמת גם כאן.
שמענו שמכינים תכנית שימור לעיר. איך נדע אם הבניין שלנו בפנים?
תכנית שימור יכולה להגיע מהוועדה המקומית, וגם ממי שיש לו עניין, למשל הרשות המקומית או בעל קרקע. כבר בשלב ההכנה, בהודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה, אפשר להטיל הגבלות זמניות על בניינים שהתכנית מסמנת, וההגבלות האלו קצובות בזמן.
כשתכנית השימור מופקדת, החוק מחייב למסור הודעה אישית לבעלים ולמחזיקים של נכס שבתחומה. עד אז בודקים ברשימת השימור של העירייה ובאתר מינהל התכנון, ולא מחכים למכתב.
אנחנו עומדים לקנות דירה בבניין לשימור. מה בודקים לפני?
את אותם מסמכים שבעל הדירה היה בודק. ההגבלות חלות על מי שמחזיק בבניין, בעלים או מחזיק, ולכן הן יחולו גם עליכם. קוראים את הוראות תכנית השימור: אילו תוספות ושימושים מותרים, והאם גם שינוי פנימי בדירה כפוף לתכנית.
שואלים גם אם ועדת השימור דרשה מהבעלים עבודות אחזקה שעוד לא בוצעו. ומבררים מה כתוב ברשימת השימור על מידת הפיתוח של הבניין. זו השורה שקובעת מה אפשר יהיה לעשות בו בעתיד.
הבניין שלנו לא לשימור, אבל הבניין הצמוד כן. אפשר לעשות אצלנו פינוי בינוי?
קודם בודקים מה תכנית השימור אומרת על המגרש שלכם: שימור יכול לכלול גם את הסביבה הקרובה של הבניין. אחר כך בודקים אילו תכניות חלות על המגרש שלכם עצמו.
אם שני הבניינים נכנסים למתחם אחד, הבניין לשימור נשמר ומחוזק במקומו, והזכויות נבנות במגרשים שלידו, לפי התכנית ובאישור מוסדות התכנון. לכן הבדיקה מתחילה בשני הבניינים יחד.
בניין לשימור, החלטה שמתחילה במסמך אחד
בניין לשימור אינו בניין בלי עתיד, וגם לא בניין שאפשר להבטיח בו כל דבר. מה שפתוח לו כתוב בתכנית השימור של העיר, ומי שקרא אותה יודע איזו הצעה של יזם נשענת על תכנית שבתוקף ואיזו תלויה בהחלטה שעוד לא התקבלה. במשרד עו"ד נעם גוטליב, עורכי דין להתחדשות עירונית, אנחנו מייצגים בעלי דירות: קוראים את התכנית שחלה על הבניין, בודקים מאיזה מסלול ההצעה, ומנסחים את ההסכם כך שהתמורות לא תלויות בהנחה. ואנחנו מסתכלים גם מעבר לגבול החלקה. כשבניין לשימור נראה כמו מבוי סתום, בודקים אותו יחד עם הבניינים שסביבו ומחפשים פתרון למתחם: הבניין נשמר, והזכויות נבנות לידו, אם התכנון מאפשר. כך אנחנו עובדים גם במתחמים המורכבים.
הצעד הראשון פשוט: מוצאים את השורה של הבניין ברשימת השימור, וקוראים מה כתוב בה.
הבניין שלכם לשימור, או שיש בניין לשימור במתחם שלכם, ורוצים לדעת איזה פתרון פתוח לכם? כתבו לנו בוואטסאפ את כתובת הבניין או המתחם ואת שם העיר, ונחזור אליכם עם שתי בדיקות: מה תכנית השימור מתירה, ומה נפתח כשמסתכלים על המתחם כולו.
הסימון לשימור קובע איפה כתובה התשובה: בתכנית השימור של העיר. מי שקרא אותה לפני שחתם, מחליט על הבניין שלו בראשקט.
מקור מועדף מאפשר לכם לראות את המאמרים החדשים שלנו יותר ב“כתבות מובילות”, כשתחפשו שוב נושא מהתחום. וזו הזדמנות טובה גם לפרגן לנו.
הוספה כמקור מועדף ב-Google (נפתח בלשונית חדשה)
מידע כללי — לא ייעוץ משפטי.