עורך דין פינוי בינוי — ייצוג בעלי הדירות

שכר הטרחה של עורך הדין של בעלי הדירות משולם על חשבון היזם, כחלק מעסקת הנטו: כל עלויות הפרויקט על היזם. הסכם הייצוג נחתם מולכם, בעלי הדירות, והיזם נושא בתשלום לפי אבני הדרך שנקבעו בעסקה. הנאמנות של עורך הדין נשארת לכם בלבד.

בעל דירה בפינוי בינוי זכאי לעורך דין משלו שנאמן לו בלבד, להחליט על ההצעה באסיפה, לדירה חדשה שתיאורה כתוב בהסכם, לדיור חלופי בזמן הבנייה, לערבויות שמגבות כל אחת מההתחייבויות, ולמועדים שהחוק קובע לעסקה (סעיף 1ד). בן 70 ומעלה שלא הוצעה לו לפחות אחת מהחלופות לדירת התמורה, ובן 75 ומעלה שלא הוצעה לו דווקא החלופה שבה הוא בוחר בעצמו: סירובו אינו נחשב בלתי סביר.

מסלול התחדשות עירונית שבו מתחם של כמה בניינים ישנים נהרס ונבנה מחדש, גדול יותר. בעלי הדירות מתפנים לשכירות שהיזם משלם, וחוזרים לדירה חדשה בבניין החדש. היזם מממן את הכול מהדירות הנוספות שהוא בונה ומוכר. המסלול מוסדר בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006, וחל במתחם שהמדינה הכריזה עליו.

שמים לידה עוד הצעות. עורך הדין של בעלי הדירות מקיים מכרז יזמים: כמה יזמים מקבלים את אותם נתונים על הבניין ומגישים הצעות, וההצעות מושוות בטבלה אחת של תמורות, ערבויות ולוח זמנים. הצעה שעומדת לבד אי אפשר לשפוט. ליד הצעות אחרות רואים מה היא שווה. ההחלטה בין ההצעות היא של בעלי הדירות באסיפה.

אם הבניין במתחם שהוכרז, בודקים קודם אם יש רוב בלי החתימה שלו, לפי שתי הקומות של החוק. אם יש, ההכרעה מול בעל דירה שמסרב בלי טעם סביר נתונה לבית המשפט, והרוב יכול להתקדם. סירוב מטעמים שהחוק מכיר בהם הוא סירוב סביר. הפירוט במאמר על סירוב סביר.

לפי סעיף 1ד לחוק פינוי ובינוי: מחצית מבעלי הדירות חותמים תוך שנתיים מהחתימה הראשונה, שלוש חמישיות תוך ארבע שנים, ותכנית מפורטת מוגשת תוך ארבע שנים וחצי. במתחם של 120 יחידות ומעלה, שנה נוספת. לא קרה? רוב בעלי הדירות בבניין, גם מי שלא חתם, רשאי להחליט באסיפה כללית שהחותמים רשאים לבטל, ואחרי שנמסרה ההודעה על ההחלטה כל מי שחתם רשאי לבטל. ההסכם עצמו קובע גם את התנאים המתלים ואת מועדיהם.

לכל צד בעסקה עורך דין משלו. עורך הדין של היזם דואג שההסכם ישרת את היזם. עורך הדין של בעלי הדירות נבחר על ידיכם, חותם על הסכם ייצוג מולכם ונאמן לכם בלבד, גם כשהיזם הוא שמשלם את שכרו. המשרד אינו מייצג את היזם באותו פרויקט.

הסכם עם מארגן אינו העסקה עם היזם. הוא מסדיר רק את היחסים ביניכם לבין המארגן. לפי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע״ז-2017 (״חוק המארגנים״) הוא פוקע במועדים קבועים אם המארגן לא התקדם: שישה חודשים כברירת מחדל, ומועדים ארוכים יותר רק כשנאספו חתימות בשיעור שהחוק קובע או כשהתכנית נקלטה (סעיף 5). הסכם מארגן שאינו בכתב, או שלא כתובים בו מועד חתימתו או המועד הקובע, בטל (סעיף 3(ב)). הביאו את ההסכם לעורך הדין של הבניין, והוא יגיד לכם איפה אתם על ציר הזמן.

בכל הארץ. המשרד מייצג בעלי דירות בפרויקטי פינוי בינוי בין השאר ברחובות, בירושלים, בנתיבות ובאילת. האסיפות והפגישות מתקיימות אצלכם, בבניין או בבית, וגם החתימה.