שלב 4 בפרויקט התחדשות עירונית - מכרז יזמים: תחרות על התמורות שלכם

בשעה טובה נבחרו נציגות הדיירים, עו"ד בעלי הדירות, ויתר היועצים, וכעת מתקדמים לבחירת היזם.

כדי שהליך בחירת היזם יהיה יעיל, הדרך המומלצת לבחירת יזם היא פנייה לקבלת הצעות. עו"ד בעלי הדירות יפנה לכמה יזמים כאשר תקבע יחד עם נציגות הדיירים מסגרת הזמן לסיום הליך בדיקת ההצעות. ההליך הינו תחרותי במסגרתו נהוג שעו"ד בעלי הדירות נעזר בשאלון מקיף שישלח ליזם המתעניין יחד עם מפרט טכני שהמפקח ההנדסי ערך לבעלי הדירות. השאלון יכלול פרטים על הבניין, שיעור ההסכמות הראשוני מקרב בעלי הדירות, בקשה לקבלת הצעה לביצוע הפרויקט ובקשה לקבלת מידע על היזם, חוסנו הכלכלי וניסיונו. בהשלמת קבלת ההצעות, עו"ד בעלי הדירות בשיתוף עם נציגות הדיירים ינהל משא ומתן מול היזם, יבצע השוואה להצעות שיתקבלו וידרג את ההצעות. בסיום חלק זה, עו"ד בעלי הדירות עם הנציגות יציגו לבעלי הדירות את ההצעות האטרקטיביות ביותר. שלב זה הינו הזדמנות ליזמים לבצע התמחרות ולשפר את הצעתם הן ביחס להצעתם הראשונה והן ליתר ההצעות האחרות. כך שהנהנים מהתהליך הם בעלי הדירות שיזכו לתמורות מְטִיבוֹת יותר. לאחר דירוג וריכוז ההצעות האטרקטיביות ש"עלו לגמר", יקיימו היזמים הַפַּיְנָלִיסְטִים כנס לבעלי הדירות, שם יוכלו היזמים להציג את ניסיונם ושירותיהם ומאידך בעלי הדירות יוכלו להתרשם מקרוב מהיזמים ולשמוע את התוכניות שלהם לגבי הפרויקט הנוכחי. חשוב מאוד שעו"ד בעלי הדירות יעגן במסמכי הפנייה לקבלת הצעות מיזם, כי אמנם התהליך הינו תחרותי, אך הוא אינו כפוף לחוקי המכרזים, ובעלי הדירות אינם מחוייבים לו, ולזכותם האפשרות לבטל אותו או לבחור כל יזם.

מהם הפרמטרים שכדאי לבחון בתהליך בחירת היזם?

• ניסיון כללי בפרויקטים של בנייה למגורים לרבות רשימת פרויקטים בשלבי תכנון וביצוע ופרויקטים שהושלמו בשנים האחרונות.
• ניסיון מוכח בפרויקטי התחדשות עירונית: רשימת פרויקטים של תמ"א חיזוק ועיבוי (38/1), תמ"א הריסה ובנייה מחדש (38/2) ופינוי-בינוי, בפרט בתחום הרשות המקומית הרלוונטית; סטטוס עדכני של כל פרויקט – מו"מ, חוזים חתומים, פרויקטים בביצוע, פרויקטים שבנייתם הסתיימה ופרויקטים שאוכלסו.
• הוכחה לאיתנות הפיננסית של היזם, כולל מידע עסקי על מחזור הכנסות, אירועים משפטיים ואירועים מהותיים אחרים דוגמת פירוק או כונס נכסים היכולים לספק מידע ראשוני בנוגע לחוסנו הכלכלי.
• בנקים או גופים פיננסים שהיזם עובד איתם. האם הפרויקטים הקודמים בוצעו באמצעות ליווי בנקאי או הון עצמי ואם נדרש למשלים הון.
• תביעות משפטיות המתנהלות על ידו או נגדו בפרויקטים של התחדשות עירונית.
• פרטים של בעלי דירות ממליצים המתגוררים בפרויקט שהיזם פועל בו, לרבות רוכשי דירות חדשות בפרויקטים של היזם.

מרכיב מהותי שמומלץ לבעלי הדירות לבחון טרם התקשרות עם יזם, היא התנהלות היזם. איך נברר זאת? פשוט לשוחח עם בעלי דירות שצלחו את התהליך עם אותו יזם. הנה כמה נושאים שכדאי לברר איתם:

• יחס היזם ואנשי הצוות מטעמו לבעלי דירות בזמן המו"מ והבנייה ומידת זמינותם למענה על שאלות ולמתן פתרונות לבעיות שעלו.
• שיתוף בעלי הדירות בתכנון במסגרת הגשת הבקשה להיתר והתייחסות לצרכיהם ככל האפשר.
• מידת מעורבות היזם עצמו או של בכירים בחברה בפרויקט וזהות אנשי הצוות שהיו בקשר שוטף עם בעלי הדירות.
• אמינות.
• עמידה בלוחות זמנים בזמן התכנון והרישוי וכן בביצוע הפרויקט.
• איכות הבנייה ותיקון ליקויים לאחר השלמת הבנייה.
• רישום הדירות והבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין.
• האם בעלי הדירות מסכמים את הפרויקט כמוצלח, ואם לא, מדוע.

חברה יזמית/יזם, הם גופים עסקיים המקדמים עסקאות נדל"ן. יזם צריך להכיר היטב את תחום הנדל"ן והסיכונים הכרוכים בו, וכן עליו להיות בעל הון עצמי ויכולת לגייס כספים לצורך מימון פעילותו העסקית, קרי, הלוואות מבנק או מגוף פיננסי אחר. במסגרת תכנון וביצוע הבנייה, היזם שוכר שירותים של אנשי מקצוע, ובהם קבלני ביצוע.

לעומת זאת, קבלן הוא גוף עסקי המתמחה בביצוע בפועל של בנייה ובפעולות הכרוכות בה. על פי חוק, העוסק בבנייה, חייב להיות קבלן רשום ובעל סיווג מתאים לביצוע הפרויקט. קבלן מעסיק מהנדסים, מפקחי בנייה, מנהלי עבודה וצוותים של פועלי בניין.

ישנם יזמים העוסקים גם בבנייה קבלנית, יזם-קבלן. לעיתים יש פרויקטים שהכדאיות הכלכלית שלהם גבולית, ויזם-קבלן הוא פתרון טוב כדי לעמוד באחוזי רווח מספקים לקבלת ליווי פיננסי ליזם ולייצר פרויקט.

במקרים רבים של התחדשות עירונית, יזם פונה מיוזמתו* לבעלי הדירות כדי להניע תהליך התחדשות עירונית בבניין או באזור שלהם. מחד, ככל שיהיו יותר יזמים שיתעניינו בפרויקט ויגישו הצעות, ניתן יהיה לבצע התמחרות בין ההצעות, כך שהיזמים ישפרו את ההצעה הראשונית שלהם מול יתר ההצעות של היזמים האחרים. במקרה כזה, הנהנים מהתהליך יהיו כמובן בעלי הדירות, שיזכו לתמורות אטרקטיביות יותר משלב פתיחת התהליך. בנוסף, וכפי שראינו במאמר הקודם**, לפנייה לקבלת הצעות מיזמים יצורף המפרט שבעלי הדירות מבקשים לקבל במסגרת העסקה, ולא מה שהיזם מציע. מאידך, כאשר יש יזם שמעוניין בפרויקט ומוכן לקדם אותו, זו נקודת פתיחה מעולה לתהליך ההתחדשות העירונית. יזם שמעוניין לקדם את הפרויקט (וכמובן לאחר בחינה מצד עו"ד בעלי הדירות כי הוא עומד בסטנדרטים המבוקשים ומציג תמורות מתאימות לבעלי הדירות), היא התחלה טובה לתהליך ההתחדשות העירונית כאשר היזם כבר בחן היתכנות לפרויקט וראה שהוא מתאים לו, ובשל כך ישקיע את ענייננו ומשאביו להצלחתו. העניין מקבל משנה חשיבות בפרויקטים גבוליים שהכדאיות הכלכלית אינה ברורה, ולא בהכרח שיהיו יזמים ש"יקפצו על המציאה". יש שיאמרו "עדיף ציפור אחת ביד משתיים על העץ". ולמעשה, כל מקרה לגופו.

* מומלץ להבין את משמעות פניית יזם/גורם מארגן אחר לבעלי הדירות בהתחדשות עירונית וחתימת בעלי הדירות על הסכם נון -שופ. ראו במאמר על בחירת מארגן לפרויקט.

** מהו מפרט דירה המצורף לשאלון בפנייה להגשת הצעות ליזמים? בואו למאמר על מפקח הבנייה מטעם בעלי הדירות.