שלב 3 (המשך) בפרויקט התחדשות עירונית - בחירת מפקח בנייה ויועצים נוספים

פתיח ומתייעצים.

הפעם נפגוש יועץ נוסף שמומלץ לצרף לתהליך ההתחדשות העירונית, מפקח הבנייה. בנוסף, נבחן האם כדאי ויש צורך ביועצים נוספים, ומה המשמעות אם בוחרים לצרפם לפרויקט.

אז, למה לי מפקח בנייה? איפה הוא משתלב בתהליך? מה מומלץ לבחון? ומה עם יתר היועצים?

בואו. יש תשובות.

*ראו את המאמרים על בחירת עורך הדין של בעלי הדירות ועל בחירת מארגן לפרויקט. רוצים לדעת איך מניעים את ההליך ממש מההתחלה? התחילו מהמאמר הראשון בסדרה, על הרוב הדרוש מבעלי הדירות.

פלס אלומיניום מונח על קיר בלוקים בקומה חדשה ופתוחה של בניין בבנייה, ומעבר לעמודים גגות ותיקים עם דודי שמש ועצים — הפעם פוגשים יועץ נוסף שמומלץ לצרף לתהליך: מפקח הבנייה. למה כדאי, איפה הוא משתלב, מה בוחנים, ומה עם יתר היועצים.

למה כדאי?

במשא ומתן עם היזם כדאי ומקובל לכלול שירותים של מפקח הנדסי מטעם בעלי הדירות. מפקח הבנייה פועל בשם בעלי הדירות בפרויקט ולמענם החל מהתכנון, בהמשך שלב הבנייה של הבניין ובסיום – במסירת הדירות החדשות ותקופת הבדק.

בשל כך, מומלץ שעו"ד בעלי הדירות יסייע לנציגות בעלי הדירות בהליך בחירה של מפקח הבנייה מטעמם מיד לאחר מינויו. עו"ד בעלי הדירות ומפקח הבנייה ישתפו פעולה יחד לאורך פרויקט ההתחדשות העירונית, כאשר מפקח הבנייה יקח חלק כבר בשלב ניהול המשא ומתן עם היזם ויסייע לעו"ד בעלי הדירות בהכנת הפנייה ליזמים להגיש הצעות לביצוע הפרויקט ובחינת הצעות היזמים, לרבות תוכניות, מפרטים וקביעת הסדרים לכך בהסכם שיחתמו בעלי הדירות והיזם.

בתכלס', מפקח הבנייה הוא בעל המקצוע המתמחה בבנייה ובהכנת מפרטים. הוא ידע להכין מפרט מקצועי לדירות החדשות של בעלי הדירות הקיימות ולפקח על הבנייה בהתאם להסכם, למפרט ולתכנון.

דוגמת פינה של חלון אלומיניום אפור עם זיגוג כפול, מונחת על שולחן עץ ליד דוגמאות אבן ופרקט, באור חלון — מפקח הבנייה הוא איש המקצוע לבנייה ולמפרטים: הוא מכין מפרט מקצועי לדירות החדשות ומפקח על הבנייה בהתאם להסכם, למפרט ולתכנון.

איפה משתלב המפקח?

1. שלב התכנון

בשלב התכנון יסייע המפקח לעו"ד בעלי הדירות בהכנת הפנייה ליזמים להגיש הצעות לביצוע פרויקט ההתחדשות העירונית בבניין המבוקש.
מפקח הבנייה יכין מפרט טכני לפרויקט, אשר יהווה חלק אינטגרלי מהגשת הצעה של יזם לפרויקט, וכתנאי להתקדמות להסכם.
חשוב מאוד שהמפרט הטכני יהיה בשלב מקדים זה, שכן הוא יהיה חלק מהתחייבויות והתמורות של היזם בדירות החדשות, דוגמת – סוגי החומרים של הבנייה, מחירון שינויים, זיכויים, בקרת איכות, בחירת ספקים וכיו"ב.
לאחר בחירת היזם (בהתאם לתמורות הטובות והמתאימות ביותר לבעלי הדירות שיבחרו בו*) מפקח הבנייה יוודא כי כל ההתחייבויות ותמורות היזם כלולות בתוכניות ההגשה של הפרויקט לוועדה המקומית לשם קבלת היתר בניה, לרבות דרישות בעלי הדירות לנושאים תכנוניים וטכניים. בנוסף, המפקח יבדוק את התאמת התב"ע להיתר, ההיתר לתוכניות ולוחות הזמנים של הפרויקט.

*נרחיב על כך בהמשך הסדרה, במאמר על מכרז היזמים ומה בודקים לפני שבוחרים יזם. ברור ששווה להמשיך לקרוא.

2. שלב הבנייה/ביצוע

פיקוח ביצוע ובקרה הנדסית – בשלב הבנייה המפקח מטעם בעלי הדירות יהיה האיש שלהם בשטח. הוא ייפקח באופן תדיר באתר הבנייה ויוודא כי העבודות מבוצעות בהתאם למפרט, לתוכניות והתחייבויות שהיזם נתן בראשית הדרך, לגבי איכות הבנייה, החומרים, רמת הבטיחות, עמידה בתקנים וכיו"ב. כמו-כן, המפקח יוודא כי היזם עובד בהתאם ללוחות הזמנים ולתקנים הנדרשים.

עדכונים שוטפים – מפקח הבנייה יעדכן באופן שוטף את בעלי הדירות ועו"ד בעלי הדירות בקצב התקדמות הבנייה, יציף נושאים מהותיים כמו חריגות או התאמות ויסייע בפתרון בעיות בהליך הבנייה, וככל ויש צורך, יערב את עו"ד בעלי הדירות לטיפול מול היזם.

פגישות עבודה – מפקח הבנייה יערוך פגישות תקופתיות עם הקבלן המבצע למעקב אחר התקדמות הבנייה ועמידה על דרישות בעלי הדירות.

3. שלב מסירת הדירות החדשות וביקורת שנת הבדק

מסירת שטחים משותפים – מפקח הבנייה ילווה את בעלי הדירות בקבלת השטחים המשותפים בבניין ויפיק דו"ח ביקרות לנושאים הדורשים התייחסות.

פרוטוקול טרום מסירת הדירה החדשה – מפקח הבנייה ילווה את כל בעלי הדירות החדשות בפרוטוקול טרום מסירת הדירה, ויפיק דו"ח המונה את הליקויים והפערים שיש לבצע טרם מסירת הדירה החדשה לבעלים.

פרוטוקול מסירת הדירה החדשה (קבלת מפתח) – מפקח הבנייה ילווה את כל בעלי הדירות החדשות בפרוטוקול מסירת הדירה/מפתח, ויפיק דו"ח המונה את הפערים הנותרים שנדרש להסדירם.

לווי בשנת הבדק והתיקונים – מפקח הבנייה ילווה את הדיירים לאורך תקופת הבדק עד לתיקון מלא וכולל, יחד עם כתיבת דו"ח בסיום התקופה.

אישה מעבירה יד על ספסל אבן בלובי חדש לפני המסירה, סרט כחול על הזכוכית, עץ פיקוס וקירות עץ, גליל קרטון מגן על הרצפה — בשלב המסירה המפקח מלווה את בעלי הדירות בקבלת השטחים המשותפים ובפרוטוקול טרום המסירה, עם דוח ליקויים לתיקון לפני קבלת המפתח, ולאורך שנת הבדק.

פרמטרים לבחינת מפקח בנייה בהתחדשות עירונית

ניסיון מוכח כמפקח צמוד בפרויקטי התחדשות עירונית, לרבות סוגי הפרויקטים: תמ"א חיזוק ועיבוי (38/1), תמ"א הריסה ובנייה מחדש (38/2) או פינוי-בינוי, מספר יחידות דיור, סטטוס הפרויקט וכיו"ב.
פירוט כוח האדם שיטפל מטעם המפקח בפרויקט.
פרטי לקוחות ממליצים.
פירוט לגבי חברות יזמיות שהיזם נותן להם שירותים.
פוליסת ביטוח אחריות מקצועית בתוקף.
האם יש למפקח עניין אישי בעסקה?
גובה שכר הטרחה.
זמינות המפקח למתן ליווי שוטף ורציף לנציגות הבית המשותף ולבעלי הדירות בכל הקשור לפרויקט.

גבר באמצע שנות החמישים יושב בפתח דלת הרכב ברחוב של שכונה ותיקה ושורך נעלי עבודה חומות, באור בוקר — מה בוחנים אצל מפקח: ניסיון מוכח כמפקח צמוד בפרויקטי התחדשות עירונית, כוח האדם שיטפל בפרויקט, ממליצים, ביטוח אחריות מקצועית, עניין אישי בעסקה, וזמינות לליווי שוטף.

יועצים נוספים

יועץ ביטוח – הסכם ההתחדשות העירונית יכלול כיסוי ביטוחי לכלל הסיכונים הכרוכים בביצועו, לרבות במקרה של נזקים חלילה לבעלי הדירות (ברכוש או בגוף) ולצדדים שלישיים. מומלץ כי סעיף הביטוח ייערך על ידי בעל מקצוע המבין בעניין.

העסקת אנשי מקצועות נוספים – מאחר שמקובל כי פרויקטים של התחדשות עירונית ממומנים במלואם על ידי היזם, ומאחר שיש פרויקטים שבהם הכדאיות הכלכלית גבולית, מימון אנשי מקצוע נוספים שילוו את בעלי הדירות, עלול להכביד על הוצאות הפרויקט ובפרויקטים שהכדאיות הכלכלית בהם גבולית, אף להכריע את גורלו של הפרויקט. לפיכך, בכל הנוגע לעבודת אנשי מקצוע נוספים מטעם בעלי הדירות יש לבחון את ההשלכות הכוללות של מינויים.

בשטח, המפקח של בעלי הדירות הוא זה שעוקב אחרי הקבלן. כשעולה בעיה, הוא מערב את עורך הדין שלהם מול היזם. במשרד עו"ד נעם גוטליב אנחנו עורכי דין להתחדשות עירונית ומייצגים בעלי דירות, משלב הרעיון ועד קבלת המפתח.

חזית אבן של בניין חדש עם משבצת חיפוי אחת חסרה ועוגנים חשופים, ולוח האבן האחרון מחכה על עגלת עץ למטה — בשטח, המפקח של בעלי הדירות הוא זה שעוקב אחרי הקבלן. כשעולה בעיה, הוא מערב את עורך הדין שלהם מול היזם.

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

שאלה על הנושא הזה בתיק שלכם? כתבו לנו — נענה לגופו של עניין, לא בכלליות.

כתבו לנו בוואטסאפ

מקור מועדף מאפשר לכם לראות את המאמרים החדשים שלנו יותר ב“כתבות מובילות”, כשתחפשו שוב נושא מהתחום. וזו הזדמנות טובה גם לפרגן לנו.

הוספה כמקור מועדף ב-Google

מידע כללי — לא ייעוץ משפטי.