רישום בית משותף, תיקון צו והצמדות

אפשר, אבל אתם מוכרים משהו אחר ממה שנדמה לכם. במרשם אין "דירה"; יש חלק בלתי מסוים בחלקה, ומה שמייחד את הדירה שלכם הוא הסכם או מצג שאינו הרישום עצמו. הפער הזה משפיע על המשכנתה של הקונה, על סדר התשלומים ועל הבטוחות שצריך לבנות בחוזה, ולכן הוא נושא למשא ומתן ולא הערת שוליים.

חוק המקרקעין מפקיד את הגשת הבקשה בידי בעלי הדירות ששטח רצפת דירותיהם מהווה יותר ממחצית (ס' 143). בפועל, ככל שיותר בעלים חתומים על אותה תמונה — תשריט, הצמדות ותקנון — כך התיק עובר בלשכת המפקח בפחות סבבי תיקונים.

תקנון מצוי הוא ברירת המחדל שהחוק מחיל על בית משותף שלא ערך לעצמו תקנון (ס' 64). תקנון מוסכם הוא זה שבעלי הדירות ערכו בעצמם (ס' 62), והוא מקום שבו מוסדרים שימושים, הצמדות ואופן הניהול. קונה שקורא תקנון מגלה בו מה מותר לעשות בגג, מי מתחזק מה, ואילו הבטחות ששמע מהמוכר בכלל לא כתובות.

השימוש עצמו לא יוצר בעלות. אם הגג לא הוצמד לדירה שלכם בצו רישום הבית המשותף, הוא רכוש משותף של כל בעלי הדירות — וזה מה שקונה, בנק ויזם יראו. ההסדרה נעשית בתיקון הצו בפני המפקח על רישום מקרקעין, ובשלב שבו אין עדיין מחלוקת על שוויו של הגג היא בדרך כלל שיחה פשוטה יותר.

לא כעסקה עצמאית. ס' 55(ב) לחוק המקרקעין קובע שאין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה. הדרך המקובלת היא הצמדה לדירה מסוימת ותיקון הצו בהתאם, ולא מכר של הרכוש המשותף כשלעצמו.

מסלול ההסכמה הוא הנוח והמהיר יותר. במקביל, ס' 145 לחוק המקרקעין מקנה למפקח על רישום מקרקעין סמכות לתקן צו רישום לאחר שניתנה לכל בעל דירה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון, ולכן היעדר חתימה של שכן אחד אינו בהכרח סוף הדרך.