שלב 5 בפרויקט התחדשות עירונית - משא ומתן על סעיפים מהותיים בהסכם התחדשות עירונית

בסעיף זה מפרטים את התמורות שמקבלים בעלי הדירות בגין הענקת זכויות בנייה ליזם: דירה חדשה/פתרון דיור חלופי (בחיזוק ועיבוי לפי תכנית החיזוק* – מהו השטח שמתווסף לדירה – ממ"ד, חניה, מרפסת, מחסן, מסתור כביסה ועוד), מימון שכ"ד במהלך תקופת הביניים, מימון הובלת תכולת הדירה, מימון שכ"ט עוה"ד המייצג את בעלי הדירות, קרן תחזוקה לסיוע בתשלום הוועד בבניין החדש לתקופת זמן מוגבלת, מימון תשלומי מיסים, תשלומים והיטלים שנוצרו לאחר ההתקשרות עם היזם ועוד.

בנוסף, יצורף מפרט המהווה השלמה לסעיף התמורות, ובו מפורט המפרט הטכני של הדירות (הן של בעלי הנכסים והן של היזם). חשוב לציין בחוזה שכל העלויות הנלוות בגין הפרויקט יחולו אך ורק על היזם.

*מה ההבדל בין החלופות השונות בהתחדשות עירונית? תשובות במאמר על מסלולי חלופת שקד.

• ערבות חוק המכר (פינוי-בינוי והריסה ובנייה מחדש לפי תכנית החיזוק) או ערבות ביצוע (חיזוק ועיבוי לפי תכנית החיזוק) –
• פינוי בינוי והריסה ובנייה מחדש לפי תכנית החיזוק: ערבות משופרת בנוסח חוק המכר דירות, בשווי הדירה החדשה;
• חיזוק ועיבוי לפי תכנית החיזוק: ערבות בנקאית אוטונומית (בלתי מותנית) לביצוע הפרויקט.
• ערבות דמי שכירות – ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד לקבלת הדירה החדשה;
• ערבות מיסים והיטלים – ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום כל המיסים והיטלים החלים על בעלי הדירות בגין ההסכם;
• ערבות בדק – ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת ביצוע עבודות לתיקון הליקויים בהתאם להסכם והדין;
• ערבות רישום – ערבות בנקאית להוצאות הרישום בפנקס המקרקעין לרבות ביטול רישום צו הבית המשותף, רישום פרצלציה חדשה, רישום בית משותף חדש וכן רישום זכויות בעלי הדירות בדירות החדשות.
• ערבות הוצאות משפטיות– ערבות בנקאית להוצאות להבטחת הוצאות משפטיות.
• ערבות רישום – ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת ביטול רישום הערת אזהרה לטובת היזם במקרה של ביטול הסכם.

רוצים ללמוד יותר על ערבויות בהסכם התחדשות עירונית? בואו למאמר על סוגי הערבויות לבעלי הדירות.

מימוש עסקה של התחדשות עירונית תלוי במספר גורמים. נוכח אי הודאות שיש בכל אחד מהשלבים בתהליך, כניסת הסכם של התחדשות עירונית לתוקף, מותנה בהתקיימם במצטבר של תנאים מַתְלִים. אם אחד מהתנאים לא יתקיים בפרק הזמן שנקבע, ההסכם ייחשב שלא נכנס לתוקף. להלן התנאים המתלים השכיחים:

• הסכמה של הרוב הדרוש לפרויקט;
• תב"ע חדשה למתחם שתאושר ותפורסם למתן תוקף ברשומות, בהיקף זכויות שיאפשרו את הקמת הבניינים החדשים (בפינוי-בינוי);
• הכרזה על "מתחם פינוי בינוי" כדי לקבל זכאות להטבות מס (בפינוי בינוי);
• קבלת היתר בניה לפרויקט;
• חתימה על הסכם ליווי עם הגורם המממן את הפרויקט.

החוק מאפשר ליזם בפרויקט התחדשות עירונית להציע לקשישים בעלי דירות, חלופות תמורה ייעודיות, בגין דירתם הקיימת. אם היזם לא הציג בפני בעל הדירה הקשיש את החלופות להן הוא זכאי, יכול בעל הדירה הקשיש לסרב להשתתף בפרויקט התחדשות עירונית. הסירוב ייחשב במקרה כזה כסירוב סביר*.

מי נחשב לקשיש? הזכות נחלקת ל-2 קטגוריות לפי גילו של בעל הדירה שהתגורר לפחות שנתיים בדירה במועד החתימה של עסקה להתחדשות עירונית ראשונה בבניין:

• בעל דירה היה בן 70 ומעלה;
• בעל דירה היה בן 75 ומעלה.

בנוסף לקשיש, קיימות עוד 2 קטגוריות לזכאים לסירוב אם היזם לא הציע להם חלופות תמורה דומות:

• חולה הנוטה למות;
• הזכאי לגמלת סיעוד ברמה 5 או 6, ובמועד חתימת עסקת התחדשות עירונית ראשונה בבניין התגורר בדירה.

* בעל דירה רשאי לסרב לעסקת התחדשות עירונית מסיבות סבירות. אם נקבע שבעל דירה סירב לעסקה מסיבה לא סבירה, בית המשפט רשאי לחייב אותו בפיצוי כספי לשאר בעלי הדירות. מוזמנים לעיין במאמר על דייר סרבן ומהו סירוב סביר.

בן 75/70+: הבסיס הוא הצעה לבחור ב"דירת תמורה"– דירת מגורים בבניין מחודש שנבנה במיזם התחדשות עירונית.

בנוסף לדירת תמורה, צריכות להיות מוצעות לקשיש גם החלופות שלהלן, לפי הכללים הבאים (ואם לא הוצעו, סירובו לא ייחשב בלתי סביר):

לבן 70+ צריכה להיות מוצעת לפחות אחת מ-3 החלופות כדלקמן, לפי בחירת היזם, ואילו לבן 75+ צריכה להיות מוצעת הבחירה מבין האפשרויות של חלופה מס' 1, ורשאי היזם (לא חייב) להציע לקשיש בן 75+ את חלופות 3-2.