שלב 5 (המשך) בפרויקט התחדשות עירונית - כנס בחירת יזם ומסמך עיקרי הצעה

אז למה בכלל צריך כנס?
מה קורה בכנס?
איך היזם מודיע על קיום כנס?
האם יש חובת השתתפות לבעלי הדירות בכנס?
מהו מסמך עיקרי ההצעה בעסקת התחדשות עירונית?
מה חשיבות קיום כנס התחדשות עירונית ומסמך עיקרי ההצעה, ומה הסנקציה אם לא עושים את זה לפי הספר?

רוצים לדעת איך מניעים את ההליך ממש מההתחלה? התחילו מהמאמר הראשון בסדרה, על הרוב הדרוש מבעלי הדירות.

אז למה לי כנס עכשיו

במאמרים הקודמים ראינו את שלב קבלת ההצעות מהיזמים לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית עבור בניין או מתחם מסוים במסגרת הפנייה ליזמים ("מכרז יזמים"). כמו כן, ראינו את היתרונות והחסרונות בקבלת הצעה מיזם אחד או מספר הצעות ממספר יזמים*. במאמר שאחריהם ראינו חלק מהסעיפים החשובים בהסכם התחדשות עירונית שאסור לפספס. מה קורה בהמשך? עו"ד בעלי הדירות ידרג עם הנציגות את ההצעות האטרקטיביות של היזמים "עלו לגמר". היזמים הַפַּיְנָלִיסְטִים, יקיימו כנס לבעלי הדירות בו יציגו את ניסיונם ושירותיהם, כך בעלי הדירות יוכלו להתרשם, להכיר מקרוב את היזמים, לשאול שאלות ולשמוע את תוכניות היזמים לפרויקט המתגבש.

*מה כדאי, לקבל הצעה מיזם אחד או מספר הצעות ממספר יזמים? ובכן, התשובה מורכבת. פרטים במאמר על מכרז יזמים והתחרות על התמורות.

בעלי דירות עומדים סביב דגם אדריכלי של שני בניינים חדשים על שולחן באולם ישן עם כיסאות מתקפלים, אישה מצביעה על הדגם — היזמים הפיינליסטים מקיימים כנס לבעלי הדירות: מציגים את ניסיונם ושירותיהם, ובעלי הדירות מתרשמים, שואלים שאלות ושומעים את התוכניות לפרויקט המתגבש.

מה קורה בכנס התחדשות עירונית

בכנס היזם יפרט אודותיו ואודות זכויות בעלי הדירות בפרויקט ההתחדשות העירונית:

סוג העסקה שהיזם מציע– עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תכנית החיזוק (חיזוק ועיבוי, או הריסה ובנייה מחדש של הבניין הבודד — המסלול שהחליף את תמ"א 38);
פירוט אבני הדרך העיקריות הנדרשות לקידום הפרויקט;
ניסיון היזם בתחום הבנייה או ההתחדשות העירונית, לרבות כתובות הפרויקטים שביצע והסטטוס שלהם;
פירוט הגורמים הפועלים לקידום העסקה מטעם היזם;
הבניינים שהיזם רוצה לכלול במתחם ההתחדשות;
זכויות הקשישים ובעלי מוגבלויות בפרויקט;
זכות בעלי הדירות לדרוש תרגום (בהתאם לתנאים בתקנות) להודעה בדבר כנס, לטופס עיקרי ההצעה, לפרוטוקול וכן למתורגמן בכנס בשפות אמהרית, רוסית וערבית.

סל קש עם מקלטי תרגום ואוזניות על שולחן בכניסה לאולם, לצד כוסות נייר וקנקן לימונדה, ושני משתתפים נכנסים ברקע — בין מה שהיזם מפרט בכנס: זכות בעלי הדירות לדרוש תרגום של ההודעה, של טופס עיקרי ההצעה ושל הפרוטוקול, וכן מתורגמן בכנס, באמהרית, ברוסית ובערבית.

הודעה בדבר כנס מטעם יזם לפרויקט התחדשות עירונית

היזם יפרסם 10 ימים לפחות טרם מועד הכנס את דבר קיומו, יחד עם מועד הכנס, מיקומו, מטרתו ושמו של היזם.

ההודעה תוצג במקום בולט על גבי הבניין או בתוכו, ובבניין עם מספר כניסות – בכל אחת מהכניסות.

על היזם למסור את ההודעה לבעלי הדירות לפחות ב-2 דרכים:

בתיבת הדואר של כל דירה;

בפתח הדלת של הדירה;

באמצעים אלקטרונים לכל בעל דירה (לדוגמא – דוא"ל, טלפון, הודעת סמס/וואטסאפ וכד').

ההודעה תהיה בשפה העברית, ואולם בבניין המצוי בשכונה או ביישוב, שבהם שיעור משמעותי מבעלי הדירות הם דוברי אמהרית, רוסית או ערבית ואינם דוברי עברית, תהיה ההודעה גם בשפה זו.

שמונה תיבות דואר מאלומיניום על קיר בכניסה לבניין ותיק, בכל אחת דף לבן מקופל מציץ, באור בוקר ליד גרם מדרגות טראצו — היזם מפרסם את דבר הכנס לפחות 10 ימים מראש, במקום בולט בבניין ובלפחות 2 דרכים לבעלי הדירות: בתיבת הדואר, בפתח הדלת או באמצעים אלקטרוניים.

השתתפות בכנס לפרויקט התחדשות עירונית

כמה דברים שצריך לשים לב אליהם בעניין הכנס:

בכנס נדרש שישתתפו לפחות 40% מבעלי הדירות בבניין, ו-2 בעלי דירות. אם שיעור המשתתפים נמוך מכך, היזם יודיע על כינוס נוסף ביום אחר. במקרה כזה, על היזם לדאוג שבשני הכנסים יחד ישתתפו לפחות 30% מבעלי הדירות בבניין.

חשוב לשים לב, אם 40% מבעלי הדירות בבניין הן דירות ציבוריות*, יימנו השיעורים האמורים מתוך הדירות שאינן דירות ציבוריות.

אם שיעור משמעותי מבעלי הדירות הם דוברי אמהרית, רוסית או ערבית ואינם דוברי עברית, על היזם להעמיד בכנס מתורגמן.

בתום הכנס היזם ימסור פרוטוקול לבעלי הדירות.

היזם רשאי לאפשר השתתפות בכנס בזום לבעל דירה שמבקש, ויהיה חייב לאפשר זאת לבקשת 20% מבעלי הדירות לפחות.

*לעניין זה, "דירה ציבורית" – היא דירה שבבעלות, בחכירה לדורות או בניהולה של חברה לדיור ציבורי, לרבות בשיתוף לכמה "חברות לדיור ציבורי" (כהגדרתה בחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט-1998).

גבר מבוגר בסוודר כחול יושב ליד שולחן מטבח ותיק מול מחשב נייד פתוח ומחייך, קערת תפוזים על השיש ואור ערב מהחלון — בכנס נדרשים לפחות 40% מבעלי הדירות. היזם רשאי לאפשר השתתפות בזום למי שמבקש, וחייב לאפשר זאת לבקשת 20% מבעלי הדירות לפחות.

מסירת מסמך עיקרי הצעה מטעם היזם לעסקת התחדשות עירונית

למה חשוב שהיזם יקיים כנס התחדשות עירונית וימסור את מסמך עיקרי ההצעה לפי הספר? ואם לא, מה הסנקציה?

אם נחתמה עסקת התחדשות עירונית לפני שנערך כינוס של בעלי הדירות או לפני שנמסר מסמך עיקרי הצעה, רשאים רוב בעלי הדירות להחליט על ביטול העסקאות, כל עוד לא חתמו 40% מבעלי הדירות על הסכם התחדשות עירונית עם היזם; אם הוחלט על ביטול עסקאות כאמור, תימסר על כך הודעה ליזם בכתב, ולא יראו את בעלי הדירות שהתקשרו בעסקה כמי שהפרו את ההתקשרות עם היזם.

את היזם בוחרים בעלי הדירות, אחרי שהשוו בין ההצעות ופגשו את היזמים שעלו לגמר. במשרד עו"ד נעם גוטליב אנחנו עורכי דין להתחדשות עירונית ומייצגים בעלי דירות משלב הרעיון ועד קבלת המפתח, כולל בבחירת היזם.

בריכה ארוכה בחצר פנימית של בניין מגורים חדש מחופה אבן, מיטות שיזוף עם מגבות, עצי זית, ודייר הולך לאורך המים — את היזם בוחרים בעלי הדירות, אחרי שהשוו בין ההצעות ופגשו את היזמים שעלו לגמר.

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

שאלה על הנושא הזה בתיק שלכם? כתבו לנו — נענה לגופו של עניין, לא בכלליות.

כתבו לנו בוואטסאפ

מקור מועדף מאפשר לכם לראות את המאמרים החדשים שלנו יותר ב“כתבות מובילות”, כשתחפשו שוב נושא מהתחום. וזו הזדמנות טובה גם לפרגן לנו.

הוספה כמקור מועדף ב-Google

מידע כללי — לא ייעוץ משפטי.