סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה הוא הסעיף שמאפשר לבעל נכס לתבוע פיצויים כשתוכנית שאושרה פגעה בנכס שלו. תוכנית, או בשמה המוכר תב"ע, היא המסמך שקובע מה מותר לבנות בכל מגרש: כמה קומות, לאיזה שימוש, איפה יעבור כביש. דוגמה: אושרה תוכנית פינוי בינוי שמתירה מגדלים על המגרש שגובל בבניין שלכם, או תוכנית שמרחיבה את הכביש שצמוד אליו, והדירה שווה היום פחות ממה שהייתה שווה לפני האישור. זו ירידת ערך הדירה, והסעיף הוא הדרך לבקש עליה פיצוי מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
"נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית…" — סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965
אז כל ירידת ערך של הדירה מזכה בפיצוי? לא. הסעיף חל רק כשמתקיימים כמה תנאים יחד, וגם אז החוק שולל פיצוי בחלק מהמקרים. לפני שמגישים תביעה בודקים 5 דברים:
שורה תחתונה: סעיף 197 הוא מסלול מסודר עם תנאים. מי שנפגע מרעש, מאבק או מהיתר בנייה ולא מתוכנית, כנראה אינו בתוכו.
והתוכנית שאושרה לידכם היא פינוי בינוי? אז יש כאן שתי שאלות, לא אחת. הראשונה היא אם מגיע לכם פיצוי, ועליה עונות 5 הבדיקות. השנייה היא אם גם הבניין שלכם יכול להתחדש, ועליה הפרק שלפני השאלות והתשובות.
חיפשתם סעיף 197 אחר? בפקודת העיריות, הסעיף שמספרו 197 עוסק בחובת העירייה להתקשר בחוזים במכרז פומבי, ואין לו קשר לפיצויים. בחוק המקרקעין אין סעיף במספר הזה בכלל. מי שמחפש את הסעיף בהקשר של ירידת ערך הדירה מתכוון לחוק התכנון והבנייה.
ולמי שהסעיף כן נוגע לו, כך נראה המסלול ב-4 מספרים.
כל 4 המספרים לקוחים מחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, כפי שפורסם ותוקן ברשומות. הנוסח נבדק ב-12.11.2026.
פיצויים לפי סעיף 197: על איזו פגיעה אפשר לתבוע, ועל איזו לא?
בדיקה 1: תוכנית, לא בנייה. הסעיף מפצה על פגיעה שהתוכנית עצמה גורמת לערך הנכס. לשון החוק היא "נפגעו על ידי תכנית", ו"תכנית" בחוק היא תוכנית ממוסדות התכנון: ארצית, מחוזית, מקומית או מפורטת.
מה נשאר בחוץ? הרעש, האבק והחסימות בזמן העבודות אינם העילה שבסעיף. גם היתר בנייה שקיבל השכן אינו תוכנית, וגם החלטה אחרת של העירייה אינה תוכנית. מי שנפגע מאלו צריך לבדוק מסלולים אחרים.
ומה עם הפקעה? הסעיף חל על פגיעה "שלא בדרך הפקעה". הפקעה והיטל השבחה הם הליכים אחרים, ולכל אחד מהם כללים משלו. בהיטל השבחה אנחנו מלווים בעלי נכסים, והפירוט בעמוד תכנון והיטל השבחה.
שורה תחתונה: שואלים קודם מה פגע בשווי הדירה. אם התשובה היא תוכנית שאושרה, ממשיכים לבדיקה הבאה.
מי יכול לתבוע, וגם אם התוכנית ליד הבית ולא בתוכו?
מי שהנכס שלו נמצא בתחום התוכנית או גובל בו, ושהיה בעל הזכות בנכס ביום שבו התוכנית נכנסה לתוקף. כלומר גם שכן של התוכנית יכול לתבוע, בתנאי שהמגרש שלו גובל בתחומה.
בדיקה 2: מיקום הנכס. הדרישה שהנכס יהיה בתחום התוכנית או יגבול בו נכנסה לחוק בתיקון משנת 1982. נכס שנמצא במרחק רחוב או שניים מגבול התוכנית אינו בתוך לשון הסעיף, גם אם הנוף שלו נחסם.
ומה נחשב "גובל"? הסעיף עצמו לא מגדיר. כשכביש או שביל מפרידים בין המגרש שלכם לגבול התוכנית, השאלה נבדקת לגופה, ואי אפשר להניח את התשובה מראש.
בדיקה 3: הזכות הייתה שלכם. הזכאי הוא מי שהיה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם "ביום תחילתה של התכנית". מי שקנה את הדירה אחרי שהתוכנית נכנסה לתוקף אינו מי שהחוק מדבר עליו.
ואת מי תובעים? את הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. כך גם כשהתוכנית ארצית, וכך גם כשמאחורי התוכנית עומד יזם. על היזם נרחיב בהמשך.
שורה תחתונה: שני נתונים מכריעים כאן. איפה עובר גבול התוכנית, ומי החזיק בנכס ביום שבו היא נכנסה לתוקף.
עד מתי מגישים תביעה לפי סעיף 197, וממתי נספר הזמן?
בתוך 3 שנים מיום תחילת תוקפה של התוכנית, לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. הזמן לא נספר מהיום שבו התחילו לבנות, וגם לא מהיום שבו הרגשתם את הפגיעה.
"התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית…" — סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, כפי שתוקן בתיקון 43 (1995)
בדיקה 4: המועד. מי שמחכה עד שהמגדלים יעמדו או עד שירחיבו את הכביש עלול לגלות שהתקופה כבר עברה. בין אישור תוכנית לתחילת הבנייה יכולות לעבור שנים, והשעון רץ כל הזמן הזה.
ממתי בדיוק סופרים? לפי סעיף 119 לחוק התכנון והבנייה, תוכנית נכנסת לתוקף בתום 15 ימים מפרסום ההודעה על אישורה, ברשומות או בעיתון, לפי הפרסום המאוחר מהשניים. החוק מוסיף שמועד הפרסום ברשומות הוא "המועד הקובע" לעניין תביעת הפיצויים. יום הפרסום ברשומות תמיד קודם ליום התחילה, ולכן מחשבים לפי המוקדם: יום הפרסום ברשומות. בתוכניות ארציות ובתוכניות שאושרו לפי חוקים מיוחדים בודקים את יום התחילה בנפרד.
ואם התקופה עברה? החוק מאפשר לשר הפנים להאריך אותה, גם אחרי שחלפה, אבל רק "מטעמים מיוחדים שיירשמו". ההארכה נתונה לשיקול דעתו, והיא אינה זכות. לא בונים עליה מראש.
ומה עם המלחמה? חוק הארכת התקופות של חרבות ברזל הקפיא גם את המועד הזה: הימים שבין 7.10.2023 ל-31.10.2023 אינם נספרים בתוך 3 השנים. ביישובי קו העימות ועוטף עזה שהחוק מונה, ובשטח הגובל בהם, ההקפאה ארוכה יותר. אם 3 השנים שלכם כללו את אוקטובר 2023, בודקים כמה ימים נוספו.
שורה תחתונה: המועד הוא עובדה שאפשר לחשב. התאריך שצריך למצוא הוא יום הפרסום ברשומות של אישור התוכנית.
איך בודקים לבד אם אתם בתוך המועד — 4 צעדים
- 1מוצאים את התוכנית. באתר המידע התכנוני של מינהל התכנון (mavat.iplan.gov.il) מחפשים לפי מספר התוכנית, או לפי היישוב והכתובת.
- 2מאתרים את הפרסום למתן תוקף. בדף התוכנית מחפשים את ההודעה על אישור התוכנית שפורסמה ברשומות (ילקוט הפרסומים), ורושמים את התאריך שלה. זה לא תאריך ההחלטה של הוועדה, וגם לא תחילת העבודות.
- 3סופרים 3 שנים מהתאריך הזה. החוק סופר מיום תחילת התוקף, 15 ימים אחרי הפרסום, ולכן מי שסופר מיום הפרסום לא מאחר. אם נשאר זמן, יודעים כמה. אם 3 השנים כללו את אוקטובר 2023, בודקים גם את הקפאת המועדים של חרבות ברזל.
- 4פותחים את התשריט. בתשריט התוכנית מסומן הגבול שלה. בודקים אם המגרש שלכם בתוכו או נוגע בו.
שורה תחתונה: אחרי 4 הצעדים האלו אתם יודעים אם השעון שלכם רץ, ומאיזה יום. את היום האחרון עצמו מחשבים מול המסמכים, לא מהזיכרון.
מתי אין פיצוי למרות שהתוכנית פגעה בשווי הדירה?
כשהפגיעה נובעת מהוראה מסוג שסעיף 200 לחוק התכנון והבנייה מונה ברשימה סגורה, היא אינה עוברת את תחום הסביר, ואין זה מן הצדק לשלם עליה. 3 התנאים צריכים להתקיים יחד. די שאחד מהם חסר, והפטור אינו חל.
בדיקה 5: הסייגים. ברשימה שבחוק 11 סוגי הוראות. בין השאר: שינוי בתנאי השימוש בקרקע באזור, מרווחים בין בניינים, גובה הבניינים וצורתם, הגבלת דרכי השימוש בבניינים, וחובה להתקין חניה או מקלט. גובה הבניינים הוא אחד מהסוגים שברשימה. לכן כשתוכנית שמתירה מגדלים במגרש השכן פגעה בשווי הדירה, בודקים 3 דברים: אם הפגיעה באה מהוראה שברשימה, אם היא עוברת את תחום הסביר, ואם מן הצדק לשלם עליה פיצויים.
"…ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים" — סעיף 200(א) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965
ומה נחשב סביר? החוק לא נוקב באחוז או בסכום. הוא קובע מבחן של "נסיבות הענין", ולכן גם הוראה מהרשימה אינה שוללת פיצוי כשהפגיעה חורגת מהסביר. מספרים שמסתובבים ברשת כ"סף" אינם כתובים בחוק.
שני סייגים נוספים, קצרים. הראשון, מתיקון 149 לחוק: תוכנית שכל מטרתה בניית ממ"ד או חדר עם שיפורי מיגון בבניין קיים, ושהופקדה מ-30.11.2023 ואילך (או תוכנית מתאר ארצית שאושרה מאותו יום), אינה נחשבת פוגעת, בכפוף לחריג שבחוק, וכאן אין מבחן של סבירות. השני: לא משולמים פיצויים על בניין שהוקם או על דבר אחר שנעשה בתחום התוכנית אחרי שההודעה על הפקדתה פורסמה ברשומות. מי שבנה או השביח אחרי ההפקדה לא יקבל פיצוי על מה שבנה.
שורה תחתונה: פגיעה אמיתית בשווי אינה מספיקה לבדה. בודקים גם מאיזה סוג ההוראה שפגעה, ומה נבנה בנכס אחרי ההפקדה.
מה זה סעיף 197א, ולמה לפעמים היזם יושב מולכם?
סעיף 197א לחוק התכנון והבנייה, שנוסף ב-2017 בתיקון 115, מאפשר למוסד התכנון להתנות הפקדה או אישור של תוכנית בכתב שיפוי, מלא או חלקי, מפני תביעות לפי סעיף 197. מי שהפקיד את כתב השיפוי יישא בתשלום, כולו או חלקו, אם התביעה תתקבל. כשזה היזם של התוכנית, הוא זה שתפגשו בהליך.
מה זה משנה לבעל הנכס? את כתובת התביעה זה לא משנה: מגישים לוועדה המקומית, והזכאות היא כלפיה. מה שמשתנה הוא מי יושב מולכם. הוועדה מודיעה על התביעה למי שעלול לשאת בתשלום, והוא הופך לצד בהליך. החוק קורא לו "המשיב". לכן לא פונים ליזם במקום לוועדה, ולא מתפלאים כשהוא מתנגד לתביעה.
וכשהתוכנית היא פינוי בינוי במגרש השכן? אם מוסד התכנון התנה את התוכנית בכתב שיפוי, ומי שהפקיד אותו הוא היזם של הפרויקט השכן, היזם יהיה צד בהליך מולכם. ועוד דבר שכדאי לבדוק, בלי לעכב את בדיקת המועד: האזור שבו אתם שוקלים לתבוע הוא אזור שכבר נכנס להתחדשות, וייתכן שגם הבניין שלכם יכול להיכנס אליה.
ובתמ"א 38? הוראות התמ"א, בנוסח המשולב שפרסם מינהל התכנון בדצמבר 2016, הסמיכו את הוועדה המקומית לדרוש ממבקש ההיתר כתב התחייבות לשיפוי על תביעות לפי סעיף 197. זה כל מה שההוראה אומרת. אם שכן של פרויקט כזה זכאי לפיצוי, וממתי נספר המועד שלו, אלו שאלות שנבדקות בכל מקרה לגופו.
שורה תחתונה: כתב השיפוי קובע מי משלם בסוף. הוא לא מחליף את הוועדה המקומית ככתובת של התביעה.
מה קורה אחרי ההגשה, ומה עושים כשהוועדה דוחה?
לפי סעיף 198 לחוק התכנון והבנייה, הוועדה המקומית צריכה להחליט בתוך 90 ימים אם לקבל את התביעה או לדחות אותה, ואם קיבלה, מה הסכום שהיא מציעה. על דחייה, מלאה או חלקית, מגישים ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך 45 ימים מיום שההחלטה הומצאה לכם.
| השלב | מי מחליט | תוך כמה זמן | המקור |
|---|---|---|---|
| הגשת התביעה | מוגשת למשרדי הוועדה המקומית | 3 שנים מיום תחילת תוקפה של התוכנית | סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 |
| החלטה בתביעה | הוועדה המקומית, אחרי הודעה למשיב | 90 ימים מיום ההגשה | חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 43), התשנ"ה-1995 |
| ערר על דחייה, מלאה או חלקית | ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה | 45 ימים מיום המצאת ההחלטה | חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 84), התשס"ח-2008 |
| שמאי מכריע, על הסכום בלבד | שמאי שממנה יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין, רק בהסכמת הוועדה, התובע והמשיב | פנייה בתוך 45 ימים | חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 84), התשס"ח-2008 |
| ערעור על החלטת ועדת הערר | בית משפט לעניינים מינהליים | המועד אינו קבוע בהוראה הזו עצמה. בודקים אותו בנפרד | חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 84), התשס"ח-2008 |
ומה עם שמאי מכריע? בתביעה לפי סעיף 197 שמאי מכריע אפשרי רק כשהוועדה המקומית הכירה בזכאות וחלקה על הסכום, ורק כשהוועדה, התובע והמשיב מסכימים שלושתם לפנות אליו. הוא מכריע בסכום בלבד. כשהתביעה נדחתה כולה, אין שמאי מכריע. יש ערר.
ומי זה "שמאי מייעץ"? בערר על דחיית התביעה, ועדת הערר רשאית לבקש שימונה שמאי מרשימת השמאים המכריעים, והוא מגיש לה חוות דעת בכתב. ההכרעה נשארת של ועדת הערר, אחרי שהצדדים טענו לגבי חוות הדעת.
ואם הוועדה המקומית לא מחליטה בתוך 90 הימים? ההוראה הזו עצמה לא אומרת מה קורה אז. לכן לא מניחים שהשתיקה היא קבלה, וגם לא שהיא דחייה. גם את מועד הערר אפשר להאריך רק "מטעמים מיוחדים שיירשמו", בהחלטת יושב ראש ועדת הערר.
שורה תחתונה: ברירת המחדל אחרי דחייה היא ערר בתוך 45 ימים. שמאי מכריע הוא מסלול של הסכמה, לא זכות של התובע.
מה אוספים לפני שמחליטים אם להגיש?
תוכנית שפוגעת בכם אינה תמיד סוף הדרך התכנונית. לפעמים השאלה הנכונה היא אם אפשר לשנות אותה, ועל כך כתבנו במאמר על שינוי תוכנית בניין עיר.
אישרו פינוי בינוי ליד הבניין שלכם. לתבוע, או להתחדש גם אתם?
אפשר לבדוק את שתי הדרכים, והן אינן באות זו במקום זו. תביעה לפי סעיף 197 עוסקת במה שהתוכנית גרעה משווי הדירה. התחדשות עירונית עוסקת במה שהבניין שלכם יכול להיות. בבניין ישן, השאלה השנייה שווה בדיקה לא פחות מהראשונה.
למה דווקא עכשיו? תוכנית פינוי בינוי במגרש השכן אומרת שהאזור שלכם כבר נכנס להתחדשות: יש תכנון שאושר, ויש מי שמקדם אותו. בניין ישן שעומד ליד מתחם כזה אינו חייב להישאר מחוץ לתמונה.
מסתכלים על האזור, לא רק על הבניין. בניין אחד לבדו לא תמיד מחזיק פרויקט. כמה בניינים סמוכים יחד הם כבר מתחם, ומתחם פותח אפשרויות שבניין בודד אינו פותח. 4 כיוונים שבודקים:
כל אחד מהכיוונים תלוי בתכנון שחל על האזור, בכדאיות ובאישור מוסדות התכנון. לכן מתחילים בבדיקה, לא בהנחה.
ומה עם התביעה? היא לא נעלמת, וגם המועד שלה לא עוצר. 3 השנים ממשיכות לרוץ בזמן שבודקים את הבניין, ולכן את יום הפרסום ברשומות מוצאים בכל מקרה. ההחלטה אם להגיש נשארת שלכם.
איך מתחילים לבדוק? בבודק הכדאיות לבניין שלנו עונים על 5 שאלות ומקבלים אינדיקציה ראשונית איפה הבניין עומד. זו אינדיקציה כללית, לא חוות דעת. ועל השאלה הבסיסית, למה התחדשות עירונית כדאית לבעלי הדירות, כתבנו בנפרד.
שורה תחתונה: תביעה עוסקת במה שנגרע. התחדשות עירונית בודקת מה הבניין שלכם יכול להיות, ואת שתיהן אפשר לבדוק במקביל.
שאלות ותשובות
קניתי את הדירה אחרי שהתוכנית כבר אושרה. אני יכול לתבוע?
לפי לשון הסעיף, הזכאי הוא מי שהיה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם "ביום תחילתה של התכנית".
לכן בודקים שני תאריכים זה מול זה: יום תחילת התוכנית, והיום שבו קיבלתם את הזכות בנכס.
התוכנית אושרה לפני יותר מ-3 שנים. כבר אי אפשר להגיש?
המועד שבחוק הוא 3 שנים מיום תחילת תוקפה של התוכנית. אחריו אפשר לבקש הארכה, גם כשהתקופה כבר עברה, אבל החוק מתיר אותה רק "מטעמים מיוחדים שיירשמו", והיא נתונה לשיקול דעתו של שר הפנים. זו אינה זכות.
לפני שמוותרים בודקים דבר נוסף: אם 3 השנים כללו את אוקטובר 2023, ימי ההקפאה של חוק חרבות ברזל (7.10.2023 עד 31.10.2023, וביישובים שהחוק מונה יותר) אינם נספרים בהן.
כמה פיצוי מקבלים על ירידת ערך הדירה?
החוק לא נוקב בסכום או באחוז. הוא קובע מי זכאי, ממי, עד מתי, ומתי אין פיצוי למרות הפגיעה. הסכום נקבע בכל תביעה לגופה: הוועדה המקומית מחליטה אם לקבל את התביעה ומה הסכום שהיא מציעה, ועל ההחלטה אפשר לערור.
לכן אין כאן מספר "טיפוסי". מספר כזה בלי התוכנית ובלי הנכס שלכם אינו אומר דבר.
היזם הפקיד כתב שיפוי לפי סעיף 197א. לתבוע אותו ישירות?
לא. התביעה מוגשת לוועדה המקומית, והזכאות לפי הסעיף היא כלפיה. כתב השיפוי מסדיר את היחסים בין היזם לוועדה: מי יישא בתשלום אם התביעה תתקבל.
מבחינתכם המשמעות היא שהיזם יהיה צד בהליך, כ"משיב", ורשאי גם הוא לערור על החלטת הוועדה. הכתובת נשארת הוועדה המקומית.
הוועדה הכירה בפגיעה אבל הציעה סכום נמוך ממה שתבענו. הולכים לשמאי מכריע?
רק אם כולם מסכימים. כשהוועדה מחליטה שמגיע פיצוי בסכום שונה מזה שנתבע, הוועדה, התובע והמשיב רשאים לפנות יחד, בתוך 45 ימים, ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע. הוא יכריע במחלוקת על הסכום.
בלי הסכמה של שלושתם, המסלול הוא ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מיום שההחלטה הומצאה לכם.
אישרו פינוי בינוי בבניין שלידנו. אפשר לתבוע לפי סעיף 197?
תוכנית פינוי בינוי שאושרה כתוכנית מפורטת נבדקת כמו כל תוכנית אחרת, באותן 5 בדיקות: הנכס שלכם בתחום התוכנית או גובל בו, הזכות הייתה שלכם ביום שבו היא נכנסה לתוקף, התביעה מוגשת בתוך 3 שנים, והפגיעה אינה מהסוג שהחוק פוטר מפיצוי. גובה הבניינים הוא אחד מסוגי ההוראות שברשימה שבסעיף 200. לכן בודקים גם אם הפגיעה עוברת את תחום הסביר, ואם מן הצדק לשלם עליה.
באותה הזדמנות בודקים שאלה נוספת: אם גם הבניין שלכם יכול להתחדש, לבדו או כחלק מהמתחם.
5 בדיקות על התביעה, ואחת על הבניין
תביעה לפי סעיף 197 מתחילה בבדיקה של מסמכים: התוכנית, התשריט, יום הפרסום ברשומות והרישום של הנכס. את 5 הבדיקות אפשר להתחיל לבד, לפי הסדר שבמאמר. במשרד עו"ד נעם גוטליב, עורכי דין להתחדשות עירונית, אנחנו מייצגים בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות, ובודקים את השאלה השנייה: אם הבניין שלכם יכול להתחדש, ואיך. כשמתחם מתחדש ליד בניין ישן אנחנו מסתכלים גם מעבר לגבול החלקה: בודקים אם הבניין יכול להצטרף למתחם השכן, להתחבר לבניינים שלידו או להתחדש בעצמו. כך אנחנו עובדים גם במתחמים מורכבים, כולל כאלו שיש בהם בניין לשימור.
מה תקבלו מאיתנו בשלב הראשון? שלחו לנו את כתובת הבניין ואת העיר, ונחזור אליכם עם שתי בדיקות: מה התכנון באזור מאפשר לבניין שלכם, והאם יש לו דרך להתחדש, לבדו או כחלק ממתחם.
אישרו תוכנית ליד הבניין שלכם, ורוצים לדעת אם גם הוא יכול להתחדש? כתבו לנו בוואטסאפ את כתובת הבניין ואת העיר.
לסעיף 197 יש תנאים ויש מועד, ואת שניהם אפשר לבדוק עוד היום. מי שבודק באותה הזדמנות גם מה הבניין שלו יכול להיות, מחליט בראשקט.
מקור מועדף מאפשר לכם לראות את המאמרים החדשים שלנו יותר ב“כתבות מובילות”, כשתחפשו שוב נושא מהתחום. וזו הזדמנות טובה גם לפרגן לנו.
הוספה כמקור מועדף ב-Google (נפתח בלשונית חדשה)
מידע כללי — לא ייעוץ משפטי.