סירוב סביר בהתחדשות עירונית: מתי החוק עומד לצד בעל הדירה שאומר לא

ההבחנה הזאת שווה כסף, והיא פחות מוכרת ממה שנדמה. בעל דירה שלא חתם אינו סרבן. הוא הופך לבעל דירה מסרב — זה המונח בחוק — רק אם בית המשפט קובע שסירובו בלתי סביר, או שהוא מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים (ס' 2(א) לחוק). עד לרגע הזה, מי שלא חתם הוא בעל דירה שלא חתם.

בבניין עצמו השיחה מקדימה את המשפט בשנים. מרגע שנאסף רוב מיוחס, מי שטרם חתם מגלה שהוא מוצג כמי שעוצר את כולם — בקבוצת הוואטסאפ, בחדר המדרגות, בכינוס הבא. לפעמים התיאור הזה נכון. ולפעמים העילה שבידו היא בדיוק מה שיחזיר את העסקה לפרופורציה, גם עבור השכנים שכבר חתמו.

החוק לא שואל את בעל הדירה למה הוא לא חתם. הוא שואל אם יש סיבה — ומונה בעצמו את הסיבות שהוא מכיר בהן.

סעיף 2(ב) מונה אותן במפורש. הרשימה אינה נועלת את שיקול הדעת של בית המשפט, אבל מי שנמצא בתוכה עומד על קרקע מוצקה:

שימו לב מה משותף לשש מתוך שבע: הן לא עוסקות בטעם אישי אלא בפער בין מה שהחוק דורש לבין מה שהונח על השולחן. זו לא שאלה של אופי. זו שאלה של מסמכים.

זו השאלה הנפוצה ביותר שמגיעה אלינו בנושא, והיא מגיעה כמעט תמיד מהילדים. קשיש בחוק הזה הוא בעל דירה בבית משותף שבמועד חתימת עסקת הפינוי-בינוי הראשונה בבניין מלאו לו 70 שנים לפי מרשם האוכלוסין, ושבאותו מועד התגורר בדירה שנתיים לפחות (ס' 1 לחוק). מי שעונה להגדרה ולא הוצעה לו אף אחת מהחלופות שהחוק מייעד לו — סירובו אינו נחשב בלתי סביר (ס' 2(ב)(6)).

מגיל 75, וכן לחולה הנוטה למות ולמי שזכאי לגמלת סיעוד, החוק מוסיף שכבה נפרדת (ס' 2(ב)(7)). את פירוט החלופות עצמן — בית אבות עם השלמת ההפרש, רכישת דירה חלופית בסמוך לבית, סכום לרכישה עצמית, שתי דירות קטנות — ריכזנו במאמר על זכויות קשישים ואוכלוסיות מיוחדות בהתחדשות עירונית.

שורה תחתונה: הזכות הזאת אינה טובה שהיזם עושה. היא תנאי, והיעדרה הוא עילה בחוק.

זו העילה הראשונה ברשימה, והחוק לא השאיר אותה לוויכוח בעל פה. סעיף 2א קובע מסלול: רוב מיוחס מבעלי הדירות רשאי לפנות למנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בבקשה למנות שמאי פינוי ובינוי מתוך רשימה שנקבעה לכך בחוק. המנהל מודיע על זהות השמאי שמינה בתוך 15 ימים מקבלת הפנייה. השמאי קובע אם העסקה המוצעת כדאית כלכלית — ואם אינה, באילו תנאים היא תיחשב כדאית.

שימו לב למה שהמילים האחרונות עושות. הן מוציאות את הדיון מתחום התחושה ומכניסות אותו לתחום המספר. אצל בעל דירה שהיזם מציג אותו כעקשן, זה בדיוק ההבדל בין ויכוח שכנים לבין טענה שיש לה כתובת.

החוק שינה בשנים האחרונות את סדר הדברים בבניין, ורוב בעלי הדירות לא יודעים את זה:

בעל דירה שמגלה את ארבעת אלו רק כשמסבירים לו שהוא סרבן — גילה אותם מאוחר.

אז לחוק יש שיניים, ונכון להכיר אותן. בית המשפט רשאי לקבוע שבעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם מאי-ביצועה; לחלופין הוא רשאי לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון — שאינו בעל דירה במקבץ — שיתקשר בעסקה בשמו של אותו בעל דירה (ס' 2(א)). סעיף 3 מוסיף שיקול דעת: בית המשפט רשאי לקבוע שהמסרב יישא בחלק מהנזק בלבד, בשים לב לגובהו, ליכולתו הכלכלית ולנסיבות העניין.

וזו בדיוק הסיבה שההבדל בין "אני לא רוצה" לבין "לא, וזו הסיבה" אינו הבדל סמנטי. עילה שנוסחה, גובתה במסמכים והוצגה בזמן — היא טענה. אותה עילה עצמה, שנשארה בבטן ולא נאמרה, נראית מבחוץ כמו עקשנות.