הסכם שכירות למגורים — ערובות, תיקונים ומה שאי אפשר להתנות עליו

ס' 25י לחוק השכירות והשאילה מגביל ערובות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר — ערבות בנקאית או מזומן — לנמוך מבין שניים: דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות, או סכום השווה לשלושה חודשי שכירות. הסעיף גם סוגר את רשימת המקרים שבהם מותר לממש, מחייב הודעה זמן סביר מראש והזדמנות לתקן, וקובע שהערובה מוחזרת בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה או ממועד פירעון החוב, לפי המאוחר.

ס' 25ח(ב) מפעיל שני שעונים. ליקוי או פגם שאינו קל ערך ואינו באחריות השוכר מתוקן על חשבון המשכיר בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום הדרישה. פגם שתיקונו דחוף — כלשון החוק, פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר — מתוקן בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים. לא תוקן בזמן, עוברים לתרופות שבס' 9: תיקון בידי השוכר והחזר הוצאותיו הסבירות, או הפחתת דמי שכירות כל עוד הפגם לא תוקן.

ס' 25ט(ב) אומר זאת במפורש. השוכר לא יישא במישרין ברכישה או בהשבחה של מערכות ומיתקנים קבועים המשרתים את הדירה (למעט התאמות ושיפורים שהוא ביקש), בדמי ביטוח מבנה, ובתשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי — ובכלל זה דמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר. מה שכן חל עליו מנוי בס' 25ט(א): דמי שכירות, מסים החלים על המחזיק לרבות ארנונה, צריכה שוטפת של מים, חשמל, גז וחימום, ותשלומי אחזקה שוטפת לנציגות הבית.

ברובן לא. ס' 25יד קובע שאין להתנות כלל על ס' 25ו — החובה למסור דירה ראויה למגורים — ושעל שורה ארוכה של סעיפים נוספים אפשר להתנות רק לטובת השוכר. סעיף חוזי שמנוגד לכך לא יעמוד, גם אם שני הצדדים חתמו עליו בעיניים פקוחות. חריג אחד קבוע בס' 25טו(ב): בהשכרה בין משכיר לשוכר שהוא קרוב שלו, כהגדרתו שם, איסור ההתניה שבס' 25יד(2) אינו חל.

ס' 25טו מוציא כמה סוגים. שכירות לתקופה שאינה עולה על שלושה חודשים בלי ברירת הארכה; שכירות מעל עשר שנים שאין למשכיר ברירה לבטלה מוקדם יותר; דירה שדמי השכירות החודשיים בעדה עולים על 20,000 שקלים חדשים — סכום שמתעדכן ב-1 בינואר בכל שנה לפי מדד המחירים לצרכן ומתפרסם ברשומות; וכן דירה בבית מלון או המושכרת לנופש, במעון, בדיור מוגן, במעונות לסטודנטים או לעובדים, ודירה שחוק הגנת הדייר חל עליה. כשההסכם נופל מחוץ לפרק, מה שמגן עליכם חוזר להיות החוזה ומצב הרישום — וחכירה מעל חמש שנים אינה נהנית מהפטור מרישום שבס' 79 לחוק המקרקעין.