נכסים מניבים ושכירות מסחרית — הסכמי שכירות, שימוש וניהול

תלוי באורך. חוק המקרקעין פוטר מרישום שכירות קצרה — לתקופה שאינה עולה על חמש שנים (ס' 79). מעל חמש שנים מדובר כבר בחכירה, ומעל עשרים וחמש שנים בחכירה לדורות (ס' 3). מעל הסף הזה, שכירות שלא נרשמה קיימת מול המשכיר אבל אינה מופיעה במקום שבו קונה או בנק בודקים.

כן, וזה קורה בלי שאיש מתכוון. ס' 79 לחוק המקרקעין מחריג מן הפטור שכירות שיש בה ברירה להאריך את תקופתה לתקופה כוללת העולה על חמש שנים, וכן שכירות שתחילתה לאחר תום חמש שנים מיום ההסכם. שלוש שנים ועוד שתי אופציות של שנתיים אינן "שכירות קצרה" — הן מסמך שצריך לטפל בו אחרת, ובנקודה הזאת נופלות הרבה עסקאות מסחריות.

כן. ס' 21(ב) לחוק השכירות והשאילה קובע שמי שרוכש את זכות המשכיר בא במקומו לעניין הזכויות והחיובים שבחוזה השכירות, גם אם לא ידע על קיום החוזה. הסעיף גם משאיר לשוכר טענות שהיו לו כלפי המשכיר הקודם. לכן בדיקת מצבת ההתקשרויות היא חלק מבדיקת הנכס, ולא נספח לה.

זה נקבע בהסכם, ומתחת לו יושבת ברירת המחדל של החוק. ס' 16א לחוק השכירות והשאילה קובע שהשוכר אינו רשאי לבצע שינויים במושכר אלא בהסכמת המשכיר. ס' 20א קובע שכששינויים נעשו בהסכמה, השוכר בוחר בין להשיב את המושכר כפי שהוא לאחר השינויים — ואז אין הוא זכאי לתמורה בעדם — לבין להחזירו לקדמותו. בשכירות משרדים זו שורה משמעותית בתקציב, ולכן היא נסגרת בכתב מראש.

לא בכל תנאי. ס' 22 לחוק השכירות והשאילה מתנה העברה ושכירות משנה בהסכמת המשכיר, אבל קובע שאם המשכיר סירב מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים — בשכירות מקרקעין רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו, ובית המשפט רשאי להרשות אותה בתנאים שייראו לו. הסעיף גם דורש שהסכמה בשכירות מקרקעין תינתן מראש ובכתב.