מה קורה לבניין שנפגע, ומי מחליט שהחוק חל עליו?
חוק שיקום נזקי מלחמה מאפשר לממשלה להכריז בצו על אזור לשיקום והתחדשות, שמאותו רגע נחשב גם מתחם פינוי-בינוי מוכרז (סעיף 9), והשיקום שלו מתקדם כפרויקט אחד. נקודת המוצא היא בניין הרוס: בניין שנגרם לו נזק מלחמה כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, ומהנדס העירייה קבע שבגלל הנזק הוא נהרס או שיש להרסו (סעיף 2(א)). הממשלה מכריזה לפי המלצה של צוות מייעץ בין-משרדי בראשות מינהל התכנון, ורק אם מצאה שיש הצדקה לקידום או למימוש של מיזם התחדשות עירונית באותו שטח (סעיף 3(א)). ואפשר להכריז גם בלי בניין הרוס, אם מתקיימים יחד 3 תנאים: השטח כולל 3 בניינים לפחות עם 12 דירות לפחות; מהנדס העירייה ומהנדס מטעם מנהל מס רכוש קבעו בחוות דעת שנגרם נזק מלחמה משמעותי ששיקומו יארך זמן רב; והממשלה מצאה הצדקה למיזם גם כאן (סעיף 3(ב)).
את ההכרזה צריך לעשות בתוך 60 ימי עבודה מהיום שבו נפגע הבניין. יושב ראש הצוות רשאי להאריך את המועד בעד 10 ימי עבודה, ושר האוצר רשאי בצו, בשל נסיבות מיוחדות, להאריך אותו עד 45 ימי עבודה בסך הכול, כולל הארכת היושב ראש (סעיף 6). לבניינים שנפגעו מ-13.6.2025 ועד תחילת החוק, השעון מתחיל ביום התחילה. והחוק לא נכתב לאירוע אחד: גם נזק מלחמה עתידי יכול להוביל להכרזה.
מיום ההכרזה, הלוח שלכם בנוי על 4 מספרים:
שורה תחתונה: ההכרזה היא החלטת ממשלה, והיא מפעילה שעון. מיום הצו כל מועד נספר בימי עבודה, ולכן תאריך ההכרזה הוא הנתון הראשון שרושמים.
דירה חדשה בבניין או מכירה במזומן: מה ההבדל בין שתי הדרכים?
בעסקת שיקום חוזרים לדירה בבניין החדש. בהסכם יציאה מוכרים את הזכויות ויוצאים עם כסף. את שני החוזים חותמים עם יזם; היזם שמנהל הרשות להתחדשות עירונית מאשר לאזור נקרא יזם השיקום. בעסקת שיקום בעל הדירה מוכר את זכויותיו לשם הקמת בניין חדש או עיבוי הקיים, ומקבל דירה בבניין. בהסכם יציאה בעל הדירה מוכר את כל זכויותיו בדירה בתמורה כספית.
כל יזם חייב להציע לכל בעל דירה שאפשר לאתר בשקידה סבירה את שתי הדרכים: עסקת שיקום וגם הסכם יציאה מוגדל (סעיף 37). שתיהן נספרות לרוב המיוחד שעליו נשען אישור יזם השיקום (סעיף 40(א)).
| חוזרים: עסקת שיקום | מוכרים: הסכם יציאה | |
|---|---|---|
| מה מקבלים | דירה בבניין החדש שהוקם במקום הדירה הקודמת | תשלום כספי תמורת כל הזכויות בדירה |
| לפי מה נקבעת התמורה | לפי החוזה, שחייב לכלול את עקרונות התמורה (סעיף 2(א)) | לפי שומת השמאי הממשלתי: דירה חדשה ודומה באזור, ביום שלפני הפגיעה; בתוך 95 ימי עבודה מההכרזה, לפי השומה המוגדלת (סעיפים 33, 38(א)) |
| הפיצוי ממס רכוש | הדירה, ודמי השכירות עד קבלתה, נחשבים כפיצוי ששולם (סעיף 53(ג)(1)) | התשלום נחשב כפיצוי ששולם (סעיף 53(ג)(2)) |
| דמי שכירות בינתיים | רק אם מנהל מס רכוש דחה את תשלום הפיצוי: דמי שכירות ראויים בסכום שהוא קובע, ולא אחרי מסירת הקרקע לתחילת העבודות (סעיף 53(ב)) | רק אם מנהל מס רכוש דחה את תשלום הפיצוי: דמי שכירות ראויים בסכום שהוא קובע, ולא אחרי מסירת הקרקע לתחילת העבודות (סעיף 53(ב)) |
| מתי מתקבלת התמורה | במועדים המרביים שהחוזה חייב לקבוע (סעיף 2(א)) | בתוך 90 יום מהשלב האחרון מבין אישור היזם והפקדת התוכנית; מנהל מס רכוש רשאי להאריך, ואפשר לבקש לדחות עד הפינוי (סעיף 44) |
| מס | לפי פרק המס שבחוק (סעיף 50) | פטור ממס שבח בתנאי שרוכשים דירת מגורים חלופית בשווי 75% לפחות משווי המכירה, עד 12 חודשים מהרכישה בידי היזם (סעיף 51(א)) |
שורה תחתונה: שתי הדרכים יוצאות מאותה נקודה, דירה חדשה. מי שחוזר מקבל דירה בבניין, ומי שמוכר מקבל כסף לפי שווי של דירה חדשה ודומה.
לפי מה השמאי הממשלתי מעריך את הדירה שלכם?
לפי שווי של דירה חדשה ודומה באזור, ולא לפי מה שנשאר מהבניין. השמאי הממשלתי הראשי, או שמאי מטעמו, עורך שומה לכל דירה באזור עד תום 35 ימי עבודה מההכרזה, בוחן לפני כן נתונים שבעל הדירה העביר לו בתוך 15 ימי עבודה מההכרזה, ושולח את השומה עד 40 ימי עבודה מההכרזה (סעיף 33(א) ו-(ד)).
הבסיס הוא שווי של דירה חדשה באותו אזור שדומה לדירה שלכם במאפייניה, ובכלל זה בשטחה, כששטח הדירה מחושב לפי סעיף 3 לחוק המכר. המועד הקובע הוא היום שלפני הפגיעה, והשומה לא תפחת מהסכום שהיה מתקבל ממכירת הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון ערב הפגיעה (סעיף 33(ב)).
למי שחותם על הסכם יציאה מוגדל נערכת שומה נוספת, כאילו נוסף לשטח הדירה שליש מתוספת השטח שקובעת מדיניות התמורות של הוועדה המקומית, או 4 מ"ר למטרה עיקרית כשאין לוועדה מדיניות כזו. בדירה שחורגת במידה ניכרת מדירה טיפוסית באזור, השמאי רשאי להפחית את התוספת (סעיף 33(ג)). התוספת קיימת רק בחישוב השומה, והדירה עצמה לא גדלה.
לא מסכימים עם השומה? בעל דירה רשאי להגיש השגה לוועדת ההשגות בתוך 75 ימי עבודה מההכרזה (סעיף 34). המניין רץ מיום ההכרזה, לא מהיום שבו השומה הגיעה, ולכן קוראים אותה ביום שהיא מגיעה.
שורה תחתונה: השומה נערכת לפי דירה חדשה ודומה באזור, ביום שלפני הפגיעה. המועד להגיש השגה עליה נספר מיום ההכרזה.
אפשר לקבל גם דירה חדשה וגם פיצוי ממס רכוש?
לא בעד אותו נזק. באזור שהוכרז, בעל דירה שקיבל את התמורה בעסקת שיקום או את התשלום בהסכם יציאה נחשב כמי שקיבל את הפיצוי שהוא זכאי לו ממס רכוש על נזק המלחמה. בעסקת שיקום התמורה היא הדירה בבניין החדש ודמי השכירות עד קבלתה. הכלל חל על נזק מלחמה שאירע מ-13.6.2025 ואילך (סעיף 53(ג)–(ד)).
"קיבל ניזוק את אחד מהמפורטים להלן, יראו זאת כאילו שולם לו הפיצוי שהוא זכאי לו בעד נזק המלחמה לפי תקנות מס רכוש: …" — חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו-2026, סעיף 53(ג)
ומה עם דמי השכירות? באזור שהוכרז, מנהל מס רכוש רשאי לדחות את תשלום הפיצויים על הדירה, בהתחשב ביחס שבין עלות שיקום הנזק לבניין לבין עלות המימון של דיור חלופי, ובאפשרות לשקם את הנזק. אם דחה, בעל הדירה זכאי לדמי שכירות ראויים בסכום שמנהל מס רכוש קובע, עד שהוא מקבל את התמורה או את הפיצויים, ולא אחרי שהקרקע נמסרת ליזם השיקום לתחילת העבודות (סעיף 53(א)–(ב)).
שורה תחתונה: התמורה מהפרויקט באה במקום הפיצוי ממס רכוש, לא בנוסף לו. דמי השכירות בינתיים תלויים בהחלטה של מנהל מס רכוש לדחות את הפיצוי.
איזה רוב צריך, ומה קורה למי שעוד לא החליט?
ההחלטה מתקבלת ברוב מיוחד, ולא צריך את החתימה של כל אחד. מה שבידיכם הוא התנאים. החוק מגדיר 2 דרכים לרוב המיוחד של בעלי הדירות. הראשונה: רוב בעלי הדירות באזור שבבעלותם רוב הדירות בכל אחד ממרבית הבניינים, ובלבד שכל בניין שנכלל באזור לפי סעיף 4(2) נמנה עליהם. השנייה: בעלי 80% לפחות מכלל הדירות באזור. מגרש ריק נספר לעניין זה כדירה אחת (סעיף 2(א)).
במסלול הרגיל של חוק פינוי ובינוי הרוב הדרוש נקבע אחרת, והרוב המיוחד חל רק באזור שהוכרז לפי חוק השיקום.
למי שלא חתם עד שאושר יזם השיקום, היזם חייב להציע בתוך 30 ימי עבודה מהאישור עסקת שיקום או הסכם יציאה. התמורה ביציאה היא אז לפי השומה הרגילה, בלי תוספת השטח. מי שחתם עם יזם אחר לפני תום תקופת ההגשה, 95 ימי עבודה מההכרזה, ועל העסקה דווח כפי שהחוק דורש, מקבל את התמורה המוגדלת (סעיף 43(א)(3)).
כשיש לאזור תוכנית, לפחות כזו שהוגשה, יזם השיקום רשאי לתבוע בבית המשפט המחוזי בעל דירה שסירב להצעה. כשהצורך בשיקום מהיר, יעיל ומיטבי של האזור מצדיק זאת, בית המשפט רשאי, לא חייב, להורות לו להתקשר בעסקה, ואף למנות עורך דין או רואה חשבון שיעשה זאת בשמו (סעיף 48(א)–(ג)). בין השיקולים: אם הוצעו לבעל הדירה בזמן עסקת שיקום והסכם יציאה, אם הוצע דיור חלופי מותאם לאדם עם מוגבלות, ומה הוצע לבעל דירה מבוגר שגר בדירה (סעיף 48(ד)).
אם בתום 110 ימי עבודה מההכרזה לא אושר יזם שיקום, ההכרזה בטלה והחוק לא חל על האזור (סעיף 41).
שורה תחתונה: כשיש רוב מיוחד, בעל דירה אחד אינו עוצר את הפרויקט. ההשפעה שלו היא על השומה, על הבחירה בין שתי הדרכים ועל תנאי החוזה שעליו הוא חותם.
חתמתם כבר על פינוי-בינוי או תמ"א לפני הפגיעה?
העסקה ממשיכה, והיא נחשבת גם עסקת שיקום. עסקת פינוי-בינוי, או עסקה לפי תוכנית חיזוק כמו תמ"א, שנחתמה לפני ההכרזה כשהפינוי עוד לא התחיל, נחשבת עסקת שיקום. בתוך 50 ימי עבודה מההכרזה, היזם או בעל הדירה רשאים לבטל אותה בהודעה בכתב. בעל דירה רשאי לבטל רק אם הוא חותם על הסכם יציאה מוגדל עם אותו יזם. הסכם עם מארגן אפשר לבטל באותו חלון (סעיף 36).
באזור עצמו משתנים עוד 3 דברים. היטל ההשבחה על אישור תוכנית השיקום הוא רבע ההשבחה, והעירייה רשאית, בתנאים שבסעיף ובתוך 30 ימי עבודה מהפגיעה או מתחילת החוק, לפי המאוחר, לקבוע מחצית או פטור (סעיף 30). במשך 60 ימי עבודה מההכרזה, או עד שמוסד התכנון קובע תנאים, המוקדם מביניהם, לא ניתנים באזור היתרי בנייה, היתרים לשימוש בקרקע או אישורי חלוקה (סעיף 14). ואם העירייה לא עומדת בלוח הזמנים להגשת התוכנית, התכנון עובר לוועדה הארצית למתחמים מועדפים (סעיף 16).
שורה תחתונה: חוזה שנחתם לפני הפגיעה לא נעלם. החלון לצאת ממנו הוא 50 ימי עבודה, ולכיוון אחד בלבד: הסכם יציאה מוגדל עם אותו יזם.
6 צעדים מיום ההכרזה
נכון לספטמבר 2026, לפי אתר מינהל התכנון, הוכרזו אזורי שיקום בערד, בדימונה, ברחובות, בתל אביב, ברמת גן, בבני ברק, בחיפה ובבת ים.
- 1בודקים אם האזור הוכרז. ההודעה מתפרסמת באתר מינהל התכנון, ובתוך 3 ימי עבודה העירייה מפרסמת אותה בשלט באזור ובאתר שלה. כשיש לה המייל או מספר הנייד שלכם, היא אמורה לשלוח הודעה גם אליכם (סעיפים 7–8). מהתאריך הזה נספר כל השאר.
- 2בתוך 15 ימי עבודה מעבירים לשמאי הממשלתי נתונים על הדירה. שטח, שיפוצים, מה שלא נראה מבחוץ. ההודעה של העירייה מפרטת איך מעבירים אותם (סעיף 8).
- 3עד 40 ימי עבודה מההכרזה השומה מגיעה, וקוראים אותה מול המסמכים. משווים אותה לנסח ולהיתר: השטח שבה צריך להתאים לחישוב לפי סעיף 3 לחוק המכר, והדירה שאליה היא משווה צריכה להיות דומה לשלכם.
- 4עד 75 ימי עבודה מההכרזה אפשר להגיש השגה לוועדת ההשגות (סעיף 34).
- 5ביום העבודה ה-95 נסגר החלון להסכם יציאה מוגדל. עסקת שיקום אפשר לחתום גם אחר כך (סעיף 43(א)(3)).
- 6לפני חתימה על עסקת שיקום בודקים שהחוזה כולל את עקרונות התמורה, מועדים מרביים, פרטים על מי שיבצע את העבודה וערבויות (סעיף 2(א)).
מה מוודאים לפני שחותמים?
שאלות ותשובות
הבניין שלנו נפגע ועוד לא הוכרז — מי מחליט, ועד מתי?
הממשלה מחליטה, לפי המלצת צוות מייעץ, בתוך 60 ימי עבודה מהפגיעה. בצוות, בראשות מנהל מינהל התכנון, יושבים גם מנהל מס רכוש, השמאי הממשלתי הראשי וראש העירייה (סעיף 10). הצוות בוחן את השטח וממליץ, והממשלה מאשרת את ההמלצה בכללה או דוחה אותה (סעיף 3(ג)). יושב ראש הצוות רשאי להאריך את המועד בעד 10 ימי עבודה, ושר האוצר רשאי בצו, בשל נסיבות מיוחדות, להאריך אותו עד 45 ימי עבודה בסך הכול, כולל הארכת היושב ראש (סעיף 6).
לפני שהצוות ממליץ, מינהל התכנון מפרסם הודעה על המלצה, לפחות 21 ימי עבודה מראש. מי שרואה את עצמו נפגע ממנה רשאי להגיש הערות בכתב בתוך 14 ימי עבודה מהפרסום האחרון, והצוות דן בהן ומכריע (סעיפים 11–12). בינתיים עוקבים אחרי עמוד האזורים בהליך בדיקה באתר מינהל התכנון. הזמן להגיש הערות הוא לפני ההכרזה.
הבניין שלנו לא נהרס, ובכל זאת נכלל באזור — איך?
החוק מאפשר לכלול באזור גם בניינים שלא נהרסו, בתנאים. בניין שנפגע ואינו הרוס נכלל אם הצוות קבע שיש הצדקה להרוס אותו (סעיף 4(1)). כל בניין אחר, שלא נפגע או שנפגע בלי הצדקה להריסתו, נכלל רק אם מתכנן המחוז מצא נחיצות מובהקת לכלול אותו, ובלבד שאין פתרון תכנוני בלעדיו, ועד 25% ממספר הבניינים באזור (סעיף 4(2)). וכשהאזור כולל גם מגרש ריק, שטח המגרשים שנכללו בדרכים האלו יחד לא עולה על 40% משטח האזור (סעיף 4(3)).
בניין שנכלל לפי סעיף 4(2) חשוב גם לרוב: הדרך הראשונה לרוב המיוחד מתקיימת רק אם גם הוא בין הבניינים שבהם יש רוב (סעיף 2(א)). הדירות בו מקבלות שומה כמו כל דירה באזור, והבעלים מקבלים את שתי ההצעות. צירוף בניין שלא נהרס תלוי בקביעה של הצוות ושל מתכנן המחוז.
מס רכוש משלם לנו שכר דירה — מה קורה כשחותמים?
לפי חוק השיקום, דמי שכירות ראויים משולמים רק אם מנהל מס רכוש דחה את תשלום הפיצוי, ועד שמתקבלים התמורה או הפיצויים. הם לא משולמים אחרי שהקרקע נמסרת ליזם השיקום לתחילת העבודות (סעיף 53(ב)).
התמורה עצמה נחשבת כפיצוי ששולם לכם ממס רכוש על נזק המלחמה (סעיף 53(ג)). כדי לדעת אם הפיצוי נדחה ומאיזה יום, אוספים את כל מה שקיבלתם ממס רכוש על הדירה: מכתבים, החלטות ותשלומים. לפני שחותמים, יודעים מה מס רכוש כבר החליט על הדירה.
אני בן 75 וגר בדירה שנפגעה — יש לי הגנה מיוחדת?
החוק לא נותן זכות לסרב, אבל בית המשפט מתחשב בגיל. ההגנה רלוונטית כשיזם השיקום תובע בעל דירה שסירב להצעה, ובית המשפט המחוזי שוקל את הנסיבות. לבעל דירה שגר בדירה ביום הפגיעה ומלאו לו 70 באותו יום, לפי מרשם האוכלוסין, הוא בודק אם הוצעה לו לפחות אחת מהחלופות שהחוק מפרט, נוסף על עסקת השיקום והסכם היציאה. למי שמלאו לו 75 ביום הפגיעה, או שמתקיים בו אחד התנאים הנוספים שבסעיף, בית המשפט שוקל גם אם הוצעה לו דווקא האפשרות לבחור בין החלופות שבסעיף 48(ד)(9)(א), נוסף על דירת התמורה (סעיף 48(ד)(10)).
אם החלופות לא הוצעו, בית המשפט רשאי לקבוע תנאים שרק כשהם מתקיימים יינתן הצו (סעיף 48(ה)). כבר עכשיו שומרים אישור ממרשם האוכלוסין וכל מסמך שמראה שגרתם בדירה ביום הפגיעה. הגיל נמדד ביום הפגיעה, וכך גם המגורים בדירה.
המדינה מממנת את הכסף שהיזם משלם לנו?
המדינה יכולה לסייע ליזם, לא לבעל הדירה. יזם השיקום שהתחייב לרכוש זכויות בהסכמי יציאה רשאי לבקש ממנהל מס רכוש סיוע במימון מקרן הפיצויים, בתנאים ובהחזר שהחוק קובע (סעיף 45). ככל שנדרש, הקרן גם משתתפת במימון מיזם שאינו כדאי כלכלית, לפי חוות דעת של מנהל הרשות להתחדשות עירונית, עד גובה הוצאות שיקום הנזק (סעיף 46).
יזם שמבקש סיוע כזה צריך אישור של מנהל מס רכוש לפי הנחיות שפרסמה רשות המסים, ובהן תנאי ניסיון והון. מהצד שלכם, בודקים בחוזה מי משלם, מתי, ומה הבטוחה אם התשלום מתעכב. התשלום לכם נשאר התחייבות של היזם בחוזה.
מה השומה שלכם אומרת על שתי הדרכים?
מעבר להעדפה אישית, ההחלטה אם לחזור או למכור נשענת על 2 מסמכים: השומה שקיבלתם והחוזה שמונח לפניכם. משרד עו"ד נעם גוטליב מייצג בעלי דירות ונציגויות באזורים שהוכרזו לשיקום: קוראים את השומה מולכם, מנהלים מול היזם את המו"מ על עסקת השיקום או על הסכם היציאה, ומלווים עד מסירת הדירה או התמורה.
שלחו לנו בוואטסאפ צילום של השומה מהשמאי הממשלתי, או של ההודעה על ההכרזה אם השומה עוד לא הגיעה, ונאמר לכם איפה אתם בלוח ומה השומה אומרת על כל אחת משתי הדרכים.
השומה לא נשענת על מה שנשאר מהבניין, אלא על דירה חדשה ודומה באזור ביום שלפני הפגיעה. מי שקורא אותה לפני שהוא מחליט בין שתי הדרכים, בוחר בראשקט.
המקורות: חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו-2026 (ס"ח 3521, 5.4.2026, עמ' 498) — סעיפים 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 16, 30, 33, 34, 36, 37, 38, 40, 41, 43, 44, 45, 46, 48, 50, 51, 53; תיקון טעות (ס"ח 3525, 4.5.2026, עמ' 563); חוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א-1961 (בהפניה); הנחיות רשות המסים לפי סעיף 45 לחוק השיקום; אתר מינהל התכנון — אזורים שהוכרזו ואזורים בהליך בדיקה. נוסח מעודכן נבדק ב-15.09.2026. המידע לעיל הוא מידע ראשוני ואינו ייעוץ משפטי או תחליף לו; מומלץ להיוועץ בעורך דין בטרם נקיטת פעולה.
מידע כללי — לא ייעוץ משפטי.