אותה דירה, אותו מחיר, שלושה חשבונות מס שונים.
ההפרש בין עולה, תושב חוזר ותושב חוץ ברכישת דירה בישראל אינו עניין של מזל. הוא נגזר משלושה משתנים: מה המעמד שלכם ביום החתימה, מתי בדיוק נכנסתם לישראל, ואיזו דירה זו עבורכם. העמוד הזה מסביר את שלושתם לפי הדין, עם הפניה לסעיף בכל נקודה.
״עולה״ לעניין מס רכישה זה לא מה שרוב האנשים חושבים
ההטבה יושבת בתקנה 12א לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), ולתקנה יש הגדרה משלה. היא חלה על מי שנכנס לישראל במעמד עולה, וכן על מי שנכנס ברישיון לישיבת ארעי מסוג א/1 — כלומר גם על מי שעדיין לא סיים את התהליך הפורמלי. מה שהיא לא כוללת: תושב חוזר. זה הבלבול היקר ביותר בתחום, והוא נגמר בשומה מתוקנת. החלון: הזכאות נפתחת שנה לפני הכניסה הראשונה לישראל ונמשכת שבע שנים אחריה. משמעות מעשית: אפשר לקנות עוד לפני שעולים, וזו לא פרצה — זה מה שהתקנה אומרת. אבל הספירה מתחילה מהכניסה בפועל, ולכן התאריך הזה הוא נתון שצריך לדעת בדיוק, לא בערך.
המדרגות, התקרה, והמגבלה משנת 2024
על דירת מגורים, עולה זכאי לפי תקנה 12א למדרגות של 0% עד 1,978,745 ₪, 0.5% עד 6,055,070 ₪, ו-8% מעליהם — עד תקרת שווי של 20,183,565 ₪. מעל התקרה ההטבה לא חלה. על נכס עסקי ההטבה נפרדת ושונה: 0.5% עד 1,988,090 ₪ ו-5% מעליהם. שלוש הוראות שקובעות בפועל יותר מהמספרים: ההטבה ניתנת פעם אחת לדירת מגורים ופעם אחת לנכס עסקי — לא פעם בשנה ולא פעם לכל בן זוג. מאז 15.8.2024 היא הוגבלה לדירה המיועדת למגורי העולה עצמו, כך שרכישה להשקעה במעמד עולה אינה נכנסת לתוכה. והסכומים עצמם מוקפאים עד 15.1.2028, כלומר הם לא יעלו עם המדד בינתיים.
קניתם כתושבי חוץ ואז עליתם — יש מנגנון
סעיף 9(ג1ג)(4)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שרוכש ייחשב תושב ישראל אם הפך לתושב ישראל לראשונה, או לתושב חוזר ותיק, בתוך שנתיים ממועד הרכישה. כלומר: הסטטוס ביום החתימה אינו בהכרח סוף הסיפור, אם העלייה מתרחשת בחלון הזה. מה שנגזר מזה מעשית הוא לא ידע — זה תזמון. תאריך החתימה הוא הדבר היחיד בעסקה שנמצא לגמרי בשליטתכם, והוא זה שמפעיל את הספירה. לכן הוא נקבע יחד עם תמונת המס, ולא לפי מתי נוח לצד השני.
עשר שנים בלי מס על ההכנסות מחו״ל
סעיף 14 לפקודת מס הכנסה מעניק למי שהיה לתושב ישראל לראשונה, וכן ל״תושב חוזר ותיק״ — מי שחזר לאחר עשר שנים רצופות מחוץ לישראל — פטור ממס למשך עשר שנים על הכנסות שהופקו או שנצמחו מחוץ לישראל, או שמקורן בנכסים מחוץ לישראל. זו אחת ההטבות הרחבות שיש בעולם המערבי למי שעובר מדינה, והיא הסיבה שהתזמון של יום ההפיכה לתושב הוא החלטה כלכלית ולא רק בירוקרטית. שנת הסתגלות: מי שרוצה לבחון את המעבר לפני שהוא סוגר את מעמדו יכול לבקש שנה שבה הוא ממשיך להיחשב תושב חוץ לצורכי מס. שימו לב לשני דברים — בשנה הזאת אין זכאות לנקודות זיכוי של תושב ישראל, והיא נספרת בתוך עשר שנות הפטור ולא מתווספת עליהן. המועד להגשה קצר; מאמתים אותו מול משרד העלייה והקליטה לפני שנשענים עליו. נקודה שקל לפספס: הפטור עוסק בהכנסות מחוץ לישראל. הכנסה משכירות של דירה בישראל היא הכנסה ישראלית והיא לא בתוכו.
שלושה מסלולים על השכרה, ובוחרים מחדש כל שנה
בדין הישראלי יש שלושה מסלולים להכנסה מהשכרת דירת מגורים, והבחירה ביניהם נעשית מחדש בכל שנת מס — לא פעם אחת בהתחלה. מסלול הפטור, לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים): הכנסה חודשית עד 5,654 ₪ (2026) פטורה, ומעליה הפטור נשחק בהדרגה עד שהוא נעלם ב-11,308 ₪. מסלול 10% לפי סעיף 122 לפקודה: שיעור קבוע על מלוא ההכנסה, בלי ניכוי הוצאות. ומסלול המס השולי, שבו מנכים הוצאות ופחת ומשלמים לפי המדרגות. תחולת מסלול הפטור על תושב חוץ אינה חד-משמעית ותלויה בנסיבות; בפועל המסלול המעשי לתושבי חוץ הוא לרוב 10%. בכל מקרה יש חובת דיווח, וגם השוכר עשוי להיות חייב בניכוי מס במקור. את הבחירה עושים עם רואה חשבון, מראש.
וכשמוכרים — שתי הוראות שכדאי להכיר מראש
סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין מתנה את הפטור במכירת דירת מגורים יחידה, בין היתר, בכך שהמוכר החזיק בה לפחות שמונה עשר חודשים ממועד רכישתה. זו הסיבה שרכישה ומכירה בטווח קצר בישראל היא לרוב החלטה גרועה מבחינת מס, גם כשהמחיר נראה טוב. סעיף 49א(א) מוסיף תנאי שחל על תושב חוץ בלבד: הוא ייחשב כמי שאין לו דירת מגורים נוספת רק אם המציא אישור מפקיד השומה בארץ מושבו שאין בידו דירת מגורים שם. זו דרישה שנשמעת טכנית ולוקחת חודשים להשיג — ולכן מתחילים לטפל בה בתחילת התהליך ולא בסופו. ובשורה טובה בעניין ירושה: סעיף 4 לאותו חוק קובע ש״הורשה איננה מכירה״ — עצם המעבר ליורשים אינו אירוע מס.
| עולה (תקנה 12א) | תושב חוזר ותיק | תושב חוץ | |
|---|---|---|---|
| מס רכישה, דירת מגורים | 0% / 0.5% / 8% לפי המדרגות, עד תקרה | לא זכאי לתקנה 12א; חלות המדרגות הרגילות לפי מספר הדירות | דירה שאינה יחידה עבורו: 8% מהשקל הראשון, 10% מעל 6,055,070 ₪ |
| כמה פעמים | פעם אחת למגורים ופעם אחת לנכס עסקי | — | — |
| מס הכנסה על הכנסות מחו״ל | פטור עשר שנים, סעיף 14 לפקודה | פטור עשר שנים, סעיף 14 לפקודה | לא נישום בישראל על הכנסות חוץ |
| מכירת דירת מגורים | לפי הכללים הרגילים, סעיף 49ב(2) | לפי הכללים הרגילים | דורש בנוסף אישור לפי סעיף 49א(א) |
שאלות שחוזרות על עצמן
01אפשר לקנות לפני שעולים ועדיין לקבל את ההטבה?
כן. חלון תקנה 12א נפתח שנה לפני הכניסה הראשונה לישראל ונמשך שבע שנים אחריה, ולכן רכישה מוקדמת אינה מוציאה אתכם מהמדרגות המיטיבות. מה שמשתנה זה הצד המעשי — מימון, ניהול הנכס עד המעבר, ומי חותם.
02ההטבה היא פעם אחת בחיים או פעם אחת לכל דירה?
פעם אחת לדירת מגורים ופעם אחת לנכס עסקי. לא פעם לכל בן זוג ולא פעם בשנה. מאז 15.8.2024 היא גם מוגבלת לדירה המיועדת למגורי העולה עצמו.
03מה קורה אם קניתי כתושב חוץ ורק אחר כך עליתי?
סעיף 9(ג1ג)(4)(ב) קובע שרוכש ייחשב תושב ישראל אם הפך לתושב ישראל לראשונה, או לתושב חוזר ותיק, בתוך שנתיים ממועד הרכישה. לכן תאריך החתימה נקבע יחד עם תמונת המס ולא לפי נוחות הצד השני.
04פטור עשר השנים חל גם על שכר דירה מהדירה שקניתי בישראל?
לא. סעיף 14 עוסק בהכנסות שהופקו מחוץ לישראל. שכר דירה מנכס בישראל הוא הכנסה ישראלית, וממוסה באחד משלושת המסלולים — פטור עד תקרה, 10%, או מס שולי.
המדרגות והסכומים בתוקף עד 15.1.2028 לפי תקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה); עודכן יולי 2026. מידע כללי בלבד ולא ייעוץ מס — הזכאות המדויקת נבחנת לכל עסקה ולכל נישום בנפרד.
חזרה לעמוד העלייהשיחה עם עורך דין מקרקעין, בשלב שבו אתם נמצאים.
דירה שאתם קונים או מוכרים, בניין שנכנס להתחדשות, או חוזה שמחכה להחלטה. משאירים שם וטלפון, ואנחנו חוזרים אליכם לשיחה עם עורך דין בכיר מהצוות: שומעים אתכם, ואומרים מה השלב הבא — גם כשהוא לא אצלנו.