פוסט מס' 5 – חָמֵשׁ מי יודע? זכויות במקרקעין. ממשיכים! והפעם – מַשְׁכַּנְתָּה* ☝🏾
*לפי האקדמיה ללשון עברית המילה מַשְׁכַּנְתָּא היא כתיב מיושן, בעוד מַשְׁכַּנְתָּה היא המילה החדשה.
בפוסטים הקודמים ראינו את ההבדלים בין פנקסי המקרקעין השונים, את חשיבות הרישום של הנכסים במקרקעין שלנו בפנקס (לא רק הערת אזהרה – נעסוק גם בה בפוסטים הבאים) והתחלנו לראות את חֲמֵשֶׁת הזכויות במקרקעין כאשר פגשנו את זכות הבעלות. זהו תוכן חשוב ששווה לכם כסף. מומלץ להמשיך לעקוב.
מהן חֲמֵשֶׁת זכויות קנייניות במקרקעין?
- בעלות;
- שכירות / חכירה;
- משכנתה;
- זכות קדימה;
- זיקת הנאה.
מהי מַשְׁכַּנְתָּה?
מַשְׁכַּנְתָּה היא הלוואה כספית, לרוב מתאגיד בנקאי או גורם אחר*, ומיועדת בדרך כלל לרכישת נכס.
לשם הבטחת פירעון ההלוואה, משעבד (מְמַשְׁכֵּן) הלווה (הַמְּמַשְׁכֵּן)– שהוא בעל הזכות במקרקעין, את זכותו במקרקעין לטובת המלווה – שהוא בַּעַל מַשְׁכַּנְתָּה.
הַמִשְׁכּוּן על נכס מקרקעין מכונה – מַשְׁכַּנְתָּה, ומשמש כבטוחה לסילוק ההלוואה.
*משכנתה פרטית – אפשר לשעבד מקרקעין גם לטובת יֵשׁוּת שאינה תאגיד בנקאי. לדוגמה – ראובן לקח הלוואה משמעון, שהתנה את ההלוואה ברישום שעבוד על המקרקעין של ראובן לטובת שמעון, כדי להבטיח שראובן ישיב את ההלוואה לשמעון, וגם אם חלילה ראובן יהפוך לחדל פירעון, יהיה לשמעון מהיכן להיפרע.
כפי שראינו בפוסט מס’ 3, משכנתה היא אחת מחמשת הזכויות במקרקעין וכאמור היא עסקה במקרקעין.
לכן, אם נרשמה התחייבות לרישום משכנתה, חל איסור על רישום עסקה סותרת והאחרונה לא תירשם (אלא בהסכמת הזכאי או צו בימ"ש).
הדרך היחידה לשעבד מקרקעין או שכירות רשומה במקרקעין היא אך ורק על ידי רישום משכנתה.
טיפ למתקדמים – ניתן ליישם מנגנון בְּטוּחָה בקרקע/דירה כדי להבטיח שלא יבוצעו פעולות ללא הסכמה של צד כזה או אחר, באמצעות משכנתה. לדוגמה – הורים מבוגרים שמעניקים כסף לבת/נם שעומדים להינשא.
סוגי משכנתאות
- משכנתה – דרגה ראשונה;
- משכנתה דרגה שנייה;
- משכנתה – דרגה שווה (פָּרִי-פּסוּ).
שרה לוותה כסף מרבקה. רבקה בתמורה להלוואה דרשה לרשום משכנתה במקרקעין של שרה לטובת רבקה.
שרה נזקקה לסכום כסף נוסף, לאחר שלקחה את ההלוואה מרבקה. בשל כך שרה לוותה גם מרחל. בתמורה למתן ההלוואה, רחל דרשה לרשום משכנתה לטובתה, וזאת בכפוף להסכמת רבקה לרישום משכנתה נוספת על המקרקעין של שרה. משכנתה זו תירשם בדרגה שנייה. הדרגות קובעות את סדר המימוש.
לצורך רישום הדרגה השנייה נדרשת הסכמת שרה, שהינה בעל המשכנתה הראשונה ובכפוף לתנאי המשכנתה.
משכנתה – דרגה שווה (פָּרִי-פּסוּ)
משכנתה בדרגה שווה. במקרה של מימוש – שני בעלי המשכנתאות יפרעו במקביל (ובאופן שווה) או בהתאם לנקבע בהליך המימוש. גם כאן נדרשת הסכמה.
הַמְמַשְׁכֵּן לא עומד בתשלומים לבנק (בעל המשכנתה). מה הזכויות של הבנק?
מימוש – העמדת הנכס למכירה בהוצאה לפועל
(בדר"כ ממנים כונס נכסים לצורך הוצאת הנכס למכירה או מנגנון אחר שיבטיח את התשלום), כאשר הפדיון מהמכירה משמש לפירעון החוב של בעל הזכות במקרקעין – לבעל המשכנתה.
דירה הנמכרת בהליכי הוצל"פ וממשים את הנכס – במידה ויש חובות נוספים – בעל המשכנתה (במקרה שלנו הבנק) הוא נושה מובטח. אחריו יבואו בסדרי הקדימויות שאר הנושים.
מימוש המשכנתה יהיה עפ"י פס"ד של בימ"ש או צו ראש הוצל"פ.
משכנתי את הבית. מי הבאַלעבאָסטע*?
אל דאגה, המשכנתה לא פוגעת בזכות בעל המקרקעין להחזיק/להשתמש/לעשות כל עסקה במקרקעין, והכל כפוף למוסכם בתנאי המשכנתה.
יחד עם זאת, אם בעל המקרקעין עשה עסקה לאחר שהמקרקעין מושכנו, העסקה תהיה כפופה לזכות הראשונים של בעל המשכנתה – שהוא למעשה נושה מובטח, ואין בה כדי לגרוע מזכותו של בעל המשכנתה לממש אותה בהתאם לגובה החוב שחייבים לו כנושה.
בעניין זה, אם נמכרו המקרקעין בהליך של הוצאה לפועל – אין תוקף לעסקה הנוגדת את תנאי המשכנתה.
*בעלת הבית
מחזור משכנתה
תהליך בו הלוואת המשכנתה הישנה מסולקת ומוחלפת במשכנתה חדשה בתנאים טובים יותר ובמחיר נמוך יותר.
איך זה קורה בפועל?
בהמשך לסוגי המשכנתאות שראינו לעיל, המשכנתה הישנה היא כאמור בדרגה ראשונה.
כדי לסלק את המשכנתה הישנה – לוקחים משכנתה חדשה שנרשמת בדרגה שנייה.
באמצעות המשכנתה החדשה – מסלקים את המשכנתה הישנה ומבטלים אותה. כתוצאה מכך, נשארים עם משכנתה חדשה בדרגה שנייה בלבד (אם לא מסיימים את העבודה עד הסוף..)
או משדרגים אותה באמצעות שטר תיקון למשכנתה לדרגה ראשונה (זה לא מתבצע באופן אוטומטי).
מכר בכפוף למשכנתה
בגדול, קיימים 2 מקרים למכר בכפוף למשכנתה –
1. הנכס כפוף בשלמות ע"י משכנתה – לדוגמה: רונה ורון, בני זוג, מתגרשים. הנכס בבעלותם ממושכן לטובת הבנק בשלמות. במסגרת הסכם הגירושין, רון אשר נגרע מהנכס, מעביר לרונה את חצי הדירה במכר אגב גירושין, בעוד שרונה הופכת להיות הבעלים בשלמות של נכס, בכפוף להסכמת הבנק. המשכנתה הקיימת בתנאיה המקוריים נכפפת בשלמות לבעלות רונה על בסיס מסמך ההסכמה מאת הבנק וללא שטר תיקון.
2. משכנתה על חלק מהנכס – המשכנתה רשומה על חלק מהזכויות, ומבוקש לכפוף את המשכנתה בשלמות לאחר המכר. במקרה זה, נדרש בנוסף למסמך ההסכמה מהבנק, גם שטר תיקון – אשר מגדיל את החלק הממשוכן בנכס, למשל מחצי לשלם. בהמשך לדוגמת הגירושין – לאחר הגירושין, הצד שהדירה תעבור לבעלותו יקח משכנתה למימון הרכישה של החצי הראשון.
גרירה והקפאה של משכנתה
מכרתם דירה וקניתם דירה חדשה?
אין צורך לרוץ לסלק את המשכנתה, ואולי עדיף לשמר אותה בדרך הבאה: 🏃🏻
גרירת משכנה היא העברת שעבוד (משכנתה) מנכס לנכס.
מנגנון גרירת משכנתה משמש בדר"כ עבור העברת שעבוד רשום לטובת בנק לשם הבטחת החזר הלוואה, מדירה קיימת לדירה חדשה, כאשר סכום המשכנתה שנותר לפירעון נִגְרָר לדירה חדשה באותם תנאים ומסלולים.
מנגנון זה כְּדָאִי כאשר על הדירה הקיימת יש משכנתה בתנאים טובים (ריבית נמוכה, תמהיל משכנתה, הטבה מיוחדת ועוד) ביחס למוצע בהווה עבור הדירה החדשה.
למשפרי דיור ניתן לגרור את המשכנתה הקיימת לדירה החדשה ולקחת לצידה משכנתה נוספת משלימה בתנאים ובמסלולים חדשים (בכפוף למגבלות ואישור הבנק).
מכרתם דירה ועוד לא קניתם דירה חדשה?
הקפאת משכנתה היא מנגנון דומה לגרירת משכנתה, אך במקרה של הקפאה אין במועד מכירת הדירה נכס לגרור אליו את המשכנתה. לכן, נדרש להקפיא בפיקדון בחשבון הבנק את יתרת המשכנתה (בדר"כ נעזרים בכספי המכירה ואליהם הבנק מבקש לצרף 5%-15% שישוחררו בתום התקופה), אשר יבטיח זמנית את החזר ההלוואה במקום השעבוד על הדירה הנמכרת וישולם כרגיל.
כאשר תמצא דירה חדשה, הכספים שבהקפאה ישוחררו לטובת מימון רכישתה, ובמקום הפיקדון ירשם שעבוד על הדירה החדשה.
באופן זה, המשכנתה נשארת פעילה באותם תנאים ומסלולים עד שתהיה דירה חדשה שניתן לגרור את המשכנתה אליה.
