פוסט מס' 15 – איך מְנִיעִים התחדשות עירונית בבניין שלי? מתחילים. 🎗️
התחדשות עירונית יוצרת הזדמנות ייחודית לשיפור איכות חיים, חידוש תשתיות, פיתוח כלכלי, מוגנות ולכידות חברתית. בפוסט הקודם ראינו מתווים שונים להתחדשות עירונית, בניהם תמ"א 38 שתקפה עומד לפוג.
חלופת שקד היא תיקון לחוק התכנון והבניה כחלופה לתמ"א 38 במטרה לספק מענה לקשיים שעלו בתכנית.
החלופה יוצרת כלי תכנוני לטובת התחדשות עירונית בבניין בודד תוך מתן עדיפות להתחדשות מתחמית. הקווים המנחים הם מענה לציבור, הגדלת כדאיות כלכלית לפרויקטים, ראייה תכנונית כוללת ומוניציפלית, ודאות באפשרויות העומדות ליזמים ובעלי הזכויות, וכן קיצור תהליכי ההתחדשות העירונית.
עיקרי תכנית חלופת שקד
- הגדלת זכויות בנייה לצורך הגדלת כדאיות כלכלית;
- תוכנית רישוי מהיר – קבלת היתר בנייה יחד עם אישור התוכנית במוסד התכנון. מהלך שיאפשר לקצר עד 4 שנים את תהליך ההתחדשות העירונית*;
- הקלות במגבלת הגובה לבניינים המתחדשים;
- תוספת מהותית של שטחים ציבוריים מכלל השטח הבנוי, כמענה לצורכי ציבור עבור חינוך, רפואה, רווחה, דת, תרבות ומוסדות קהילתיים;
- ביטול הסכם התחדשות עירונית מצד בעלי הדירות עם יזם בעסקת התחדשות עירונית**;
- שחרור עיכובים בתהליך ההתחדשות העירונית – שינוי ברירת המחדל הקובעת כי מעת שהוגש ערר על החלטת ועדה מקומית בעניין מתן היתר, לא יינתן ההיתר עד להכרעה בוועדת הערר. המתווה החדש קובע כי יש ליתן היתר בנייה כאשר הוגש ערר שאינו צעד בלתי הפיך. שינוי הצפוי לקצר באופן מהותי את קבלת ההיתר.
* מידע נוסף על התוכנית לרישוי מהיר אפשר למצוא בפוסט מס' 12.
** מידע נוסף על אפשרות בעלי הדירות לביטול התקשרות חוזית עם יזם אפשר למצוא בפוסט מס' 13.
** מידע נוסף על אפשרות בעלי הדירות לביטול התקשרות חוזית עם יזם אפשר למצוא בפוסט מס' 13.
רוצים לדעת איך מניעים תהליך התחדשות עירונית בבניין שלכם? מוזמנים לבקר בבלוג.וטליב החל מפוסט מס' 18 🚀
מבנה "טעון חיזוק" – כתנאי להחלת חלופת שקד בפרויקט התחדשות עירונית
כדי שבניין ישן יזכה להנות מההטבות הניתנות במסגרת חלופת שקד, ראשית עליו להיות לעמוד בתנאים המצטברים דלהלן של מבנה ה"טעון חיזוק":
- מבנה אשר לפחות 70% ממנו מיועד על-פי תכנית למגורים;
- היתר הבנייה למבנה לפני 1.1.1980 (יחול גם על מבנים שנבנו עד 31.12.1984 בכפוף לחוות דעת מהנדס מבנים);
- לכל הפחות 2 קומות מעל פני הקרקע;
- לכל הפחות מכיל 4 יח"ד;
- לא בוצעו במבנה עבודות חיזוק בפני רעידת אדמה.
אחרי שראינו מהו מבנה ה"טעון חיזוק" כתנאי בסיס לתחולת חלופת שקד על מבנה ישן, כעת נראה את
המסלולים מרכזיים בחלופת שקד לפרויקט התחדשות עירונית:
1. הריסה של מבנה קיים ובנייה מחדש בפרויקט התחדשות עירונית מכוח חלופת שקד
- הריסת מבנה הטעון חיזוק מפני רעידת אדמה, ובנייתו מחדש (דומה לתמ"א 38.2).
- במסגרתו, הבניין ייהנה מהגדלת זכויות הבנייה לבניית הבניין החדש בהיקף של עד 400% מעל פני הקרקע, ושטחי שירות תת קרקעיים עד פי 3 משטח המגרש. ניתן גם לקדם חידוש מתחם הכולל מס' בניינים.
- לשר הפנים הסמכות לקבוע בצו תוספת הזכויות של עד 550% לטובת פרויקט של הריסה ובניה מחדש, למשל באזורי הפריפריה בהם שווי הקרקע נמוך ואיתה הכדאיות הכלכלית. בנוסף, בסמכות השר לקבוע כי שטח הממ"ד לא ייכלל במסגרת ההגדלה של השטח הכולל המותר לבניה.
- מסלול הריסה ובנייה מחדש הוא המסלול המועדף ביותר מכיוון שיוצר חידוש מהותי של הבניין, ובמקרים של מתחם גם של האזור.
2. הריסה של מבנים סמוכים, איחוד מגרשים גובלים ובנייה מחדש של הבניינים בפרויקט התחדשות עירונית מכוח חלופת שקד
- הריסה ובניה מחדש באיחוד מגרשים. במסלול זה לפחות 3 מגרשים גובלים, שבכל אחד מהם מבנה טעון חיזוק, וייהנו מהגדלת זכויות הבניה כולל של עד 500% מעל פני הקרקע.
- בנוסף, הגדלת שטחי שירות תת קרקעיים עד פי 3 משטח המגרש.
- גם פה לשר הפנים סמכות להגדיל את הזכויות של עד 550% וכן לקבוע כי שטח הממ"ד לא ייכלל במסגרת ההגדלה של השטח הכולל המותר לבניה.
3. מבנה "טעון חיזוק" בפרויקט התחדשות עירונית מכוח חלופת שקד
- חיזוק מבנה הטעון חיזוק מפני רעידת אדמה עם תוספת בנייה (דומה לתמ"א 38.1).
- מסלול זה יאפשר תוספת זכויות בנייה של עד 200% מעל פני הקרקע (מחצית מזכויות הבנייה של המסלול הראשון).
- במסלול זה, לשר הפנים סמכות לקבוע כי שטח הממ"ד לא ייכלל במסגרת ההגדלה של השטח הכולל המותר לבניה.
4. הריסה של מבנה קיים ובנייה מחדש, וכן הוספת זכויות בנייה במגרש אחר בפרויקט התחדשות עירונית מכוח חלופת שקד
- הריסת מבנה קיים הטעון חיזוק והקמתו מחדש בשטח הקיים, וכן הגדלת זכויות הבניה במגרש אחר.
- המגרש הקולט ייהנה מזכויות הבניה של עד 300% מהשטח הכולל של המבנה הטעון חיזוק, ושטחי שירות תת קרקעיים עד פי 3 במגרש שבו נמצא המבנה הטעון חיזוק.
- גם כאן לשר הפנים הסמכות לקבוע בצו תוספת הזכויות של עד 450% לטובת פרויקט של הריסה ובניה מחדש, וכן לקבוע כי שטח הממ"ד לא ייכלל במסגרת ההגדלה של השטח הכולל המותר לבניה.
- תמריץ נוסף, אין הכרח שהמגרש האחר יהיה בייעוד מגורים.
5. חיזוק מבנה "טעון לחיזוק" והוספת זכויות בנייה במגרש אחר בפרויקט התחדשות עירונית מכוח חלופת שקד
- חיזוק מבנה הטעון חיזוק והגדלת זכויות הבניה מעל פני הקרקע עד 100%, במגרש אחר.
- מסלול מצוין עבור מבנים המיועדים לשימור (וניתן להחיל את מסלול זה בלבד על בניינים אלו) שהיו תקועים עד היום מאחר ולא ניתן היה ליתן תוספת זכויות בנייה מספקות כדי כדאיות כלכלית לפרויקט התחדשות עירונית בר קיימא, ככל ואין תוספת שטח ואין סתירה לתכנית השימור.
- גם פה יש תמריץ מעולה, אין הכרח שהמגרש האחר יהיה בייעוד מגורים.
