פרויקטים של התחדשות עירונית הם הזדמנות מעולה עבור בעלי דירות בבניינים ישנים, הזדמנות טובה עבור יזמים ואף הזדמנות טובה עבור הרשויות המקומיות.
עם התפתחות התחום וזיהוי הפוטנציאל, צמחו לאורך השנים בשטח גורמים שפועלים להחתים בעלי דירות בבניינים פוטנציאלים להתחדשות על הסכמי בלעדיות (ואף הסכמים סופיים געוואלד) כדי להעביר את הפרויקטים ליזמים.

לרוב יוזמת מארגנים ויזמים מקדמת את התהליך המבורך של ההתחדשות העירונית. עם זאת, עלה הצורך להגן על האינטרסים של בעלי הדירות בפרויקטים כאלה, שאינם בהכרח בעלי הידע ההבנה או הניסיון בתחום. בשל כך, נוסף לספר החוקים חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) בשנת 2017 (להלן: "החוק").

מהו הסכם נוֹן שׁוֹפּ בפרויקט התחדשות עירונית

נוֹן שׁוֹפּ (Non-Shop) הוא מסמך להתחייבות להימנעות מניהול משא ומתן או שלא להתקשר בכל הסכם אחר בעניין ארגון בעלי הדירות באותו בניין או קידום עסקת התחדשות עירונית בדרך אחרת, אלא בהסכמת המארגן, עליו מבקש המארגן שיחתמו בעלי הדירות.

המארגן מעוניין להשקיע בשקידה את זמנו ומשאביו כדי לקדם פרויקט בר-קיימא של התחדשות עירונית באמצעות איתור יזם, כמו גם את הזמן הדרוש לגבש את הרוב הנדרש בקרב בעלי הדירות. לשם כך המארגן מבקש מבעלי הדירות להימנע מניהול מו"מ או התקשרות לתקופה מוגבלת, כדי לאפשר לו למצות את התהליך.

עם זאת, ישנם מקרים בהן בעלי דירות נקשרים בהתחייבות חד צדדית אשר עלולה לכבול אותם בהתחייבות שעלולה לתקוע אותם לתקופה מתמשכת שבדיעבד יתקשו לצאת ממנה והשלכותיה אינן ידועות להם. בשל כך, מומלץ כי טרם חתימה על מסמך דומה (או כל מסמך עם גורמים מעורבים בתחום), בעלי הדירות יתייעצו עם עו"ד מקצועי המייצג בעלי הדירות בהתחדשות עירונית.

האם כדאי להיעזר בשירותי מארגן לקידום פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלכם? מי יכול להיות מארגן? מהם הפרמטרים המומלצים בבחירת מארגן ועוד? מוזמנים לבקר בבלוג.וטליב בפוסט מס' 23.

מה השלב הראשון בעבודת המארגן בפרויקט התחדשות עירונית?

טרם החתימה הראשונה על הסכם נון-שופ להתחדשות עירונית עם בעלי הדירות בבניין, המארגן צריך לכנס את בעלי הדירות לשם הסבר על הסכם הארגון לעסקת התחדשות עירונית.

מה קורה בכינוס?

בכינוס המארגן יפרט לפני בעלי הדירות את כל אלה:

• מהות ההסכם ועיקרי חוק זה;
• אם פועל מטעם יזם;
• שכר הטרחה שישולם לו בעבור קידום פרויקט ההתחדשות העירונית (ככל שהוא ידוע באותו מועד);
• אם יש לו עניין אישי הנוגע לעסקה (מה זה עניין אישי? בהמשך הפוסט – חפשו בלי פוֹיְלֵעשְׁטִיקִים);
• אם בעל דירה בבניין פועל מטעמו לשם קידום ההסכם עם שאר בעלי הדירות;
• מידע בדבר הרשות להתחדשות עירונית והממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית, וכן בדבר המנהלת העירונית הפועלת בעיר (ככל שישנה);
• אפשרות לתרגום הסכם הנון-שופ לאמהרית, רוסית או ערבית (אם ביקשו לפחות 20% מבעלי הדירות בכנס).

מתי מארגן יכול לסמן וִי ויכול להתחיל להחתים על נון-שופ?

המארגן ייחשב כמי שמילא אחר חובת כינוס בעלי הדירות בבניין בהתקיים כל אלה:

• הודיע לבעלי הדירות על דבר הכינוס ומועדו 7 ימים לפחות בטרם המועד שנקבע;
• הודעה על מועד הכנס הוצגה במקום בולט על גבי הבניין או בתוכו;
• בכנס השתתפו 40% לפחות מבעלי הדירות. בעניין זה:
  • דירות ציבורית לא יובאו במניין הדירות;
  • בניין שיש בו 17 דירות לפחות, ייחשב מארגן כמי שמילא אחר חובת כינוס בעלי הדירות, אף אם 40% מבעלי הדירות השתתפו בשני כנסים במצטבר, ובלבד שבכנס הראשון השתתפו לפחות 30% מבעלי הדירות ובכנס השני השתתפו לפחות 20% מבעלי הדירות;
• נערך פרוטוקול לכנס, הכולל את ציון מועד הכינוס, אשר נמסר לבעלי הדירות.

איך נראה הסכם הנון-שופ?

הסכם הנון-שופ יהיה בכתב ויפורטו בו בין היתר כל אלה:

• פרטי המארגן;
• מועד חתימת ההסכם והמועד הקובע;
• הבהרה כי התמורה שיקבלו בעלי הדירות תיקבע במסגרת עסקת התחדשות עירונית מול היזם שיבחר ולא במסגרת הנון-שופ;
• התחייבויות המארגן כלפי בעלי הדירות, ובכלל זה איתור יזם שיוכל לבצע את ההתחדשות העירונית, וכן לביצוע פעולות לשם התקשרות בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית עם שאר בעלי הדירות בבניין;
• התחייבות לפעול לטובת בעלי הדירות בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת;
• אם המארגן פועל מטעם יזם (כמו בכנס);
• אם יש לו עניין אישי הנוגע לעסקה (כמו בכנס);
• תוקפו של הנון-שופ (פרטים בהמשך הפוסט);
• דרכי הפנייה לממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית.

1. תוקף הסכם נון-שופ בפינוי-בינוי

• המארגן התקשר בהסכם נון-שופ עם 50% לפחות מבעלי הדירות בבניין שיש בו 16 דירות לכל היותר;
• המארגן התקשר בהסכם נון-שופ עם 40% לפחות מבעלי הדירות או עם 8 מבעלי הדירות לפחות, לפי הגבוה, בבניין שיש בו 17 דירות או יותר;
• המארגן התקשר בהסכם נון-שופ עם 35% לפחות מבעלי הדירות בבניין שיש בו 36 דירות או יותר.

עמד הסכם הנון-שופ בתוקפו 18 חודשים מהמועד הקובע והתקיים אחד מאלה בתוך התקופה האמורה, יעמוד הסכם הנון-שופ בתוקפו 24 חודשים מהמועד הקובע:

• המארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם 67% לפחות מבעלי הדירות בבניין;
• היזם שעמו התקשר המארגן, התקשר בעסקת פינוי ובינוי עם בעלי הדירות בבניין אשר חתמו על הסכמי הנון-שופ לפי השיעורים לעיל.

עמד הסכם הנון-שופ בתוקפו 24 חודשים מהמועד הקובע ונקלטה במוסד תכנון, בתוך 24 חודשים מהמועד הקובע, תכנית שמטרתה הריסת הבניין והקמת בניין חדש, שהוגשה על ידי המארגן, יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום 4 שנים ממועד קליטת התכנית;
יחול רק לגבי תכנית כאמור הכוללת הוראות המאפשרות מתן היתר בנייה או היתר לשימוש.

עמד ההסכם בתוקפו 4 שנים ממועד קליטת התכנית והופקדה תכנית בתוך 4 שנים ממועד קליטתה – יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום 5 שנים ממועד קליטת התכנית.

2. תוקף הסכם נון-שופ בתמ"א 38
הסכם נון-שופ בעסקת חיזוק יעמוד בתוקפו 6 חודשים מהמועד הקובע, ובהתקיים אחד מאלה בתוך 6 חודשים, יעמוד ההסכם בתוקפו 12 חודשים:

• המארגן התקשר בהסכם נון-שופ עם 50% לפחות מבעלי הדירות בבניין שיש בו 16 דירות לכל היותר;
• המארגן התקשר בהסכם נון-שופ עם 40% לפחות מבעלי הדירות או עם 8 מבעלי הדירות לפחות, לפי הגבוה, בבניין שיש בו 17 דירות או יותר.

עמד הסכם הנון-שופ בתוקפו 12 חודשים והתקיים אחד מאלה בתוך 12 חודשים, יעמוד ההסכם בתוקפו 18 חודשים:

• המארגן התקשר בהסכם עם 80% לפחות מבעלי הדירות בבניין;
• היזם שעמו התקשר המארגן התקשר בעסקה לפי תכנית החיזוק עם 33% לפחות מבעלי הדירות בבניין אשר חתמו על הסכמי הנון-שופ.

עמד ההסכם בתוקפו 18 חודשים מהמועד הקובע ונקלטה בוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה שהוגשה על ידי המארגן בתוך 18 חודשים – יעמוד ההסכם בתוקפו 36 חודשים.

התניה על ההוראות לפי החוק שאינה לטובת בעל דירה – בטלה. לכן, כל הוראה בהסכם נון-שופ, שאינה לטובת בעלי הדירות, בטלה. לדוגמה – תקופת בלעדיות למארגן לתקופה העולה על התקופות המצוינות בחוק. 

*קוגנטי – שלא ניתן להתנות עליו. 

שיחררנו מארגן מהסכם הנון-שופ. חייבים לו משהו על החשבון? 

פקע הסכם הנון-שופ בשל תוקפו כפי שראינו לעיל, לא יהיה המארגן זכאי לפיצוי בשל פקיעת ההסכם מסיבה זו בלבד.