פוסט מס' 2 – יש לך נכס במקרקעין לא מוסדרים*? למה כדאי לרוץ להסדיר אותם! 🏃🏻♀️
מה זה בכלל הסדר מקרקעין?
הסדר מקרקעין הוא תהליך פומבי, מיפויי וקנייני שבאמצעותו נקבעות הזכויות (הבעלות) במקרקעין, ונקבעים השטחים והגבולות של המקרקעין – לשם רישומם בפנקס זכויות-טאבו (את זה כבר למדנו בפוסט הקודם..), כרישום מחייב, חלוט וסופי.
בתכלס', תהליך ההסדר קובע את גבולות נכס המקרקעין ואת הבעלים.
בואו נעשה סדר
מקרקעין לא מוסדרים, הם כאלה שנרשמו לפי שיטת הרישום הישנה, שהייתה נהוגה בתקופת השלטון העות'מאני. מקרקעין לא מוסדרים אמנם לרוב רשומים בפנקס שטרות, אך אלו לא עברו הליך הסדר. כלומר, יתכן שהפרטים המתועדים לגביהם אינם מדויקים (גודל וגבולות) לא מעודכנים (מי בעלי הזכויות) וכאמור אינם מחייבים, חלוטים או סופיים (דברים יכולים להשתנות), לעומת מקרקעין מוסדרים.
במקרים רבים, כאשר מתבצע רישום מקרקעין שאינם מוסדרים, הכרוך במדידות מדויקות, מתברר שנתוני המגרש שונים, אפילו בצורה משמעותית, ממה שהיה רשום בפנקס השטרות הוותיק. במקרה שהדבר נדרש, ניתן לשנות בשלב זה של רישום המקרקעין, את נתוני המגרש, כמו שטחו או קווי המתאר שלו.
מַאי נַפְקָא מִנַּהּ*?
*מה אכפת לי אם המקרקעין מוסדרים או לא?
בואו נבחן מספר הבדלים מהותיים בין מקרקעין מוסדרים למקרקעין שאינם מוסדרים:
1. כוח ההוכחה של הרישום
- כאשר המקרקעין עברו הליכי הסדר ונרשמו בפנקס הזכויות – הרישום מהווה ראיה חותכת לתוכנו. כלומר פנקס הזכויות מעניק ערובה בדבר התוקף של כל זכות שנרשמה בו.
- כאשר המקרקעין לא עברו הליכי הסדר – הרישום בפנקס שטרות מהווה ראיה לכאורה לתוכנו. כלומר, פנקס השטרות לא מעניק ערובה לתוקפן של הזכויות הנרשמות בו.
2. התיישנות
- במקרקעין מוסדרים – לא חלה התיישנות לתביעת זכות במקרקעין*.
- במקרקעין שאינם מוסדרים – חל חוק ההתיישנות, ותקופת ההתיישנות לגבי תביעת זכות במקרקעין היא 15 שנה.
*אין בכך כדי למנוע טענת התיישנות שאדם היה זכאי לטעון לפני תחילת חוק המקרקעין. כלומר, אם לפני תחילת חוק המקרקעין חלפה תקופת התיישנות של 25 שנה – אפשר לטעון התיישנות אף לגבי מקרקעין מוסדרים.
האדמו"ר והשייח'*
בשנת 2005 התייצב ברשות מקרקעי ישראל עו"ד אמריקאי שביקש לברר זכויות שיש למשפחתו ביחס ל-2,500 דונמים בנגב הצפוני.
רקע: בשנת 1935 מגיע ארצה רבי אהרון ברוך טייטלבוים (להלן – הרב), מראשי קהילת חסידות סאטמר בארה"ב, עם כסף רב שהחסידות צברה במשך שנים במטרה לרכוש קרקעות בארץ ישראל.
ביום 13.8.1935 הרב מתקשר בהסכם מכר עם השייח' איסמעיל חליל אלעזה (להלן – השייח') ורוכש ממנו 2,500 דונמים בנגב.
במסגרת ההסכם נקבע כי במעמד חתימת ההסכם הרב משלם 80% מהתמורה עבור המקרקעין, והשייח' מתחייב להעביר זכויות עד ליום 13.4.1936, כאשר תשולם יתרת התמורה בהתאם.
ביום 12.4.1936 הרב העביר את 20% הנוספים לשייח', על אף שהשייח' לא השלים עדיין את העברת הזכויות ע"ש הרב. בשל כך, נקבע כי המועד האחרון לשם העברת הזכויות יוארך עד ליום 31.8.1936.
כשמגיע העו"ד האמריקאי (נין הרב) ללשכת הרישום הוא טען שהקרקע בבעלות משפחתו ואף הציג אסמכתאות, לרבות את הסכם המכר המקורי משנת 1935.
ברם, מקרקעין אלו כבר נרשמו בפנקס שטרות בשנת 1937 ע"ש השייח'.
הצדדים הגישו תביעה לפס"ד הצהרתי שיורה כי להם הזכויות במקרקעין אלו מכוח אותו הסכם מכר.
בדיון שנערך בבימ"ש טען ב"כ משפחת השייח' כי אין למשפחת השייח' יריבות עם משפחת הרב אותה הם מכבדים. לא זו אף זו, משפחת השייח' אף מודה לפרוטוקול, כי אכן התקיים הסכם מכר בין הרב לשייח' במסגרתו הרב רכש את המקרקעין מידי השייח' וכי הרב שילם לשייח' את מלוא התמורה (100%) בגין המקרקעין.
אולם, ב"כ השייח' הוסיף וטען כי מכוח סע' 5(2) לחוק ההתיישנות, מאחר ועסקינן במקרקעין שאינן מוסדרים הרשומים בפנקס השטרות, חל על העסקה דין התיישנות.
בסופו של יום, מקרקעין אלו נותרו בידי משפחת השייח'.
*ת”א (ב"ש) 4061-05 אלעזה זינב ואח' נ' ברוך טייטלבוים
3. טעות ברישום
- במקרקעין מוסדרים – מי שרכש בהם זכות בתמורה ותוך הסתמכות בתום לב על הרישום, זכותו תגבר, גם אם הרישום לא היה נכון.
- במקרקעין שאינם מוסדרים – לא קיימת הוראה דומה.
4. בניה ונטיעה במקרקעין של הזולת
כאשר אדם הקים מבנה או נטע נטיעות ("מחוברים") במקרקעין של הזולת מבלי שהיה זכאי לכך–
- אם זה נעשה במקרקעין מוסדרים של הזולת – רשאי בעל המקרקעין לקיים את המחוברים או לדרוש ממי שהקים אותם לסלקם.
- אם המחוברים הוקמו במקרקעין שאינם מוסדרים של הזולת – דין מיוחד: בהתקיים תנאים מצטברים, זכאי מקים המחוברים לרכוש את המקרקעין.
רוכשים או מוכרים נכס מקרקעין ורוצים לעבור את התהליך בראש שקט? רכשתם או ירשתם נכס במקרקעין לא מוסדרים ומעוניינים להסדיר אותו?
בואו לקבל ליווי משפטי מקצועי ואדיב ולעבור את התהליך בצורה יעילה, בטוחה ונעימה 🗝️🏡
צרו איתנו קשר היום בכתובת Noam@Gottlibfirm.Com ונשמח לסייע לכם 💛
המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.2
