פוסט מס' 4 – חָמֵשׁ מי יודע? זכויות במקרקעין. ממשיכים! והפעם – זכות השכירות / חכירה במקרקעין ☝🏾
בפוסטים הקודמים ראינו את ההבדלים בין פנקסי המקרקעין השונים, את חשיבות הרישום של הנכסים במקרקעין שלנו בפנקס (לא רק הערת אזהרה – נעסוק גם בה בפוסטים הבאים) והתחלנו לראות את חֲמֵשֶׁת הזכויות במקרקעין כאשר פגשנו את זכות הבעלות. זהו תוכן חשוב ששווה לכם כסף. מומלץ להמשיך לעקוב.
מהן חֲמֵשֶׁת זכויות קנייניות במקרקעין?
- בעלות;
- שכירות / חכירה;
- משכנתה;
- זכות קדימה;
- זיקת הנאה.
מהי שכירות?
שכירות היא זכות במקרקעין שהוקנתה בתמורה, מצומצמת יותר מהבעלות שראינו בפוסט הקודם (מס' 3).
אוקיי. אני שוכרת דירה. מה כוללת הזכות?
- להחזיק;
- להשתמש;
- לתקופה מוגבלת.
אחת ולתמיד, מה ההבדל בין שכירות לחכירה?
- שכירות (קצרה) – עד 5 שנים;
- חכירה – שכירות לתקופה של למעלה מ-5 שנים ועד 25 שנים;
- חכירה לדורות – שכירות לתקופה שלמעלה מ-25 שנים.
דרישות עסקה במקרקעין – ודגשים מיוחדים לשכירות
- בפוסט הקודם ראינו כי עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה (למעט הורשה על פי צוואה), וכן כי עסקה במקרקעין טעונה ונגמרת ברישום.
- צורת ההתחייבות בכתב – התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה אף מסמך בכתב, לרבות הסכם שכירות כאמור.
- חיוב באישורי מיסים – רישום עסקה מחייב המצאת אישורי מס שבח ומס רכישה (מס רכוש ומכירה אם נדרש).
- עסקה בחלק מסוים – בפוסט הקודם ראינו גם כי אין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין (כאשר אין הוראת חוק אחרת).
- אופציה להארכת תקופת השכירות – יש לשים לב לסוג השכירות (כפי שראינו לעיל) לשם קביעת החובות – לרישום השכירות בפנקסי המקרקעין, מסמך בכתב והמיסוי. חוזה שכירות עם אופציה להארכת תקופה כוללת העולה על 5 שנים – עלול להשפיע על החובות.
אוהבים את החריגים
- בשכירות קצרה (שאינה עולה על 5 שנים) אין צורך ברישום בפנקס המקרקעין, והתחייבות לעשות עסקה אינה טעונה חוזה שכירות בכתב, אלא ניתן אף בהסכמה בע”פ.
סייג – החריג לא יחול בהסכם שכירות המכיל אופציה להארכת תקופת השכירות לתקופה כוללת העולה על 5 שנים. - כפי שראינו בפוסט הקודם השכרת חלק מסוים של מקרקעין – לדוגמה, ניתן לבצע חוזה שכירות בדירת שותפים ולהשכיר כל חדר בנפרד.
- שכירות דירה או בית עסק שחוק הגנת הדייר אינו חל עליה, ואין עימה אופציה להארכת התקופה מעבר ל-10 שנים, אינה טעונה רישום.
- שכירות/חכירה לתקופה שאינה עולה על 25 שנים – אין חובה המצאת אישורי מיסים לשם רישומה.
העברת שכירות במקרקעין – סַבְּלֶט
שוכר מקרקעין לא רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה (סבלט), אלא בהסמכת המשכיר.
אולם, אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים, או התנה הסכמתו בתנאים בלתי סבירים – רשאי השוכר לבצע את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר.
בנוסף, רשאי בימ"ש לאפשר את שכירות המשנה, גם אם חוזה השכירות אוסר זאת.
רגע, לא לרוץ לסבלט את הדירה! יש המשך!
יש תנאי בחוזה השכירות השולל או מגביל את העברת השכירות לאחר?
חובה לקבל את הסכמת המשכיר או לחילופין אם המשכיר מתנגד מטעמים בלתי סבירים – השוכר יכול לפנות לבימ"ש שיורה על העברת השכירות.
אין תנאי השולל או מגביל את השוכר להעביר את השכירות לאחר?
יש לנהוג כדלקמן:
- השוכר צריך לבקש את הסכמת המשכיר להעברת השכירות.
- המשכיר הודיע שמסרב? יגיש השוכר בקשה ללשכת רישום מקרקעין, הרשם ישלח למשכיר מכתב בדואר רשום בו הוא מעדכן כי השוכר הגיש בקשה להעברת השכירות, ואם המשכיר לא ימציא צו מבימ”ש המונע את ההעברה בתוך תקופה שיקבע הרשם – הרשם יאשר את הרישום.
כלומר – השוכר רשאי להעביר את השכירות, ובמקרה זה המשכיר רשאי לפנות לבימ”ש שיורה לאסור את העברת השכירות.
שאלה למתקדמים – מהם השיקולים המרכזיים בהכרעה האם לאשר את בקשת העברת השכירות?
הארכת תקופת השכירות
כאמור, השכירות אינה לצמיתות, והעובדה כי הסכם שכירות לא חודש או שוכר מתגורר שנים ארוכות בנכס, אינה מעניקה לו זכות שימוש בנכס לצמיתות (למעט דייר מוגן).
בשל כך, אם הצדדים המשיכו לקיים את השכירות לאחר תום התקופה שהוסכם עליה מבלי לקבוע תקופה חדשה או לא הוסכם על תקופת השכירות – רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש.
