• הבעלות בשטח של קרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע (בכפוף לדינים בדבר אתרי עתיקות, מים, נפט, מכרות, מחצבים וכיו"ב), ובחלל הרום שמעליו (אולם, בכפוף לכל דין, אין בכך כדי למנוע מעבר בחלל הרום, לדוגמא מטוס שעובר הבית).
• הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה, ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע.  
• עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי לעיל ואין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת (חכו לחריגים בהמשך הפוסט).

עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה (למעט הורשה על פי צוואה).

עסקה במקרקעין טעונה ונגמרת ברישום. הליך הרישום משכלל את הזכות החוזית של הקונה והופך אותה לזכות קניינית רשומה. 
עסקה שלא נגמרה ברישום, רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה בלבד.

זוכרים איפה רושמים את הזכות? את זה אתם כבר יודעים מפוסט מס’ 1 בעניין פנקסים.

כפי שראינו בפוסטים הקודמים (מס’ 2-1), הרישום בפנקס זכויות למקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו ויעניק ערובה לתוקף הזכות הרשומה בו, לעומת רישום בפנקס שטרות למקרקעין לא מוסדרים אשר יהווה אך ראיה לתוכנו ולא יהווה ערובה לתוקף הזכות הרשומה בו.

בשל כך, אדם שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה, אף אם הרישום לא היה נכון.

לדוגמה – ראובן בעלים במקרקעין מוסדרים. ללשכה לרישום המקרקעין מגיע אדם המתחזה לראובן על סמך הצגת ת"ז/דרכון/ייפוי כוח מזויף, ומבקש לרשום את המקרקעין על שם שמעון בשל עסקת מכר.
שמעון אשר נרשם כבעלים במקום ראובן, לא הסתמך על המרשם – אלא על מצג שווא שהציג לו אותו מתחזה לראובן. לכן, כוחה של זכותו של שמעון לא יהיה יפה, מאחר ולא הסתמך בתום-לב על המרשם.

בשונה מכך – אם לוי (צד ג') ירכוש משמעון לעיל בתמורה ובהסתמך בתו"ל על רישומו של שמעון כבעלים במרשם – במקרה כזה יהיה כוחה של זכותו יפה, גם אם הרישום לא יהיה נכון. יתרה מזאת, יכול אף שזכות הבעלות תופקע מהבעלים המקורי הרשום (ראובן) במידה ויוכח לבימ"ש כי לוי רכש את הזכות במקרקעין מוסדרים, בתמורה ובהסתמך בתו"ל על הרישום עצמו.

האם אפשר לעשות עסקה בחלק מסוים במקרקעין? מה זה בכלל חלק מסוים במקרקעין?

בואו נעשה סדר.

אין תוקף קנייני לעסקה במקרקעין שאינה מתייחסת ליחידה שלמה שהוכרה על ידי פקיד המרשם לפי דיני הפרצלציה. כלומר, לחלק מסוים מן המקרקעין, ולא לחלק בלתי-מסוים, למשל אחוזי הבעלות של שותף, שאין מניעה למכור אותם לאדם אחר.

בואו נראה בדוגמה – שרה בעלת מקרקעין בשטח של דונם. שרה מעוניינת למכור חלק מהמקרקעין שלה לרבקה. שרה לא תוכל למכור 500 מ”ר (חלק מסוים) לפי תשריט (למשל, 500 מ”ר בחלק הצפוני של הדונם) לרבקה, מאחר ואין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין.

אם הבנק של רבקה יבקש לרשום משכנתא בהתייחס ל-500 מ”ר במקרקעין, הבקשה תדחה בלשכת רישום המקרקעין.

לעומת זאת, אם שרה תמכור לרבקה חלק בלתי מסוים, למשל – שליש, רבע או חצי מהזכויות של הדונם, כלומר, בכל אתר ואתר במקרקעין של שרה תהיה לרבקה הזכות בהתאמה (חלק בלתי מסוים), אזי שניתן יהיה לרשום את העסקה.

דוגמה נוספת כדי לפנק אתכם – אברהם ושרה בעלים במשותף של דירת מגוריהם. הדירה תירשם על שניהם באופן שווה, כאשר לא ניתן לרשום את שרה כבעלים של חדר ההורים הסלון והמרפסת, ואברהם כבעלים של חדר הילדים והמקלחת.

בעלים של מקרקעין ועל גביה יש מבנה – לא ניתן למכור בנפרד את הקרקע ו/או המבנה. עסקה זו היא עסקה בחלק מסוים במקרקעין, וכאמור לא ניתן למכור קרקע בנפרד מהמחוברים לה.

שואלים למה לא ניתן לבצע עסקה בחלק מסוים במקרקעים? 
יסוד המגבלה בחוק נובע מהאינטרס הציבורי במניעת פיצול-יתר של מקרקעין.

אוהבים את החריגים

• דירה בבית משותף – תכלס' מדובר בקרקע אחת עם מבנים ובעלים מרובים (גוש-חלקה).
  בשל כך, מבצעים הליך פרצלציה לחלוקה לתת-חלקות וכן חלוקה והצמדה של הרכוש המשותף, ולמעשה יוצרים יחידות שלמות נפרדות בתהליך.
  מעת מתן צו לרישום בית משותף, דירה בבית משותף משמשת נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות. לכן, אין צורך לבצע עסקה גם בקרקע עליה בנויה הדירה וניתן למכורה בשלמות כיחידה שלמה.
• השכרת חלק מסוים של מקרקעין – לדוגמה, ניתן לבצע חוזה שכירות בדירת שותפים ולהשכיר כל חדר בנפרד.
• זיקת הנאה לגבי חלק מסוים במקרקעין – לדוגמה, שביל מסוים במקרקעין שבו עוברים באי בית הכנסת הסמוך.
• רישום תלת-ממד – לדוגמה, הרכבת התחתית (מטרו) שעוברת תחת מקרקעין.