המטרה שלנו היא לעזור לאנשים בצורה הטובה ביותר. זה הקו המנחה אותנו בכל סוגיה והגורם להצלחה. פנה אלינו עוד היום לייעוץ חינם
נווט
הישארו מעודכנים
הרשמ/י עכשיו לניוזלטרים שלנו
פוסט מס' 33 – שלב 8: הכרזה מוצלחת = ודאות גבוהה = הפרויקט עף קדימה ✈️ = הצלחה גדולה!
גלו איך הכרזה על מתחם ההתחדשות העירונית שלכם מזניק את הפרויקט שלכם קדימה ואתם מתקרבים לדירה החדשה🚀🧐
במאמר הקודם, דנו בהיבטים המשפטיים והתכנוניים של אישור התב"ע בפרויקטי התחדשות עירונית, והדגשנו את חשיבותו בקביעת מסגרת תכנונית ומשפטית שמאפשרת את מימוש הפרויקט.
כעת, נבחן שלב נוסף ומשמעותי בתהליך – שלב ההכרזה בפרויקט התחדשות עירונית. ההכרזה היא אבן דרך משמעותית שלעיתים מכריעה האם פרויקט התחדשות עירונית יצא לפועל אם לאו.
כמה היא קריטית? ההכרזה משפיעה על קבלת הטבות מיסויות בפרויקט, ההתמודדות עם דיירים סרבנים, ולמעשה קובעת בין היתר את הכדאיות הכלכלית של פרויקט. הבנת תהליך ההכרזה והמשמעויות הנובעות מכך תסייע ליזמים, לבעלי נכסים ולמשקיעים לתכנן את צעדיהם בצורה מושכלת, ולהבטיח שהפרויקט יתנהל בצורה יעילה ומוצלחת.
תהליך ההכרזה הוא שלב משפטי שבו מתחם מוגדר מוכרז כמתחם התחדשות עירונית (פינוי בינוי או במסגרת חיזוק – תמ"א 38/חלופת שקד), מה שמקנה לפרויקט מעמד חוקי ומאפשר לקבל הטבות מס ותמריצים אחרים.
יזמים המעוניינים לקדם פרויקט פינוי בינוי מטעמם, פונים לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לצורך הכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי. מסלול המיסוי מתייחס להכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי לצורכי מיסוי. הכרזה זו מאפשרת לדיירים וליזמים לקבל הטבות מיסוי משמעותיות, המייצרות תנאים לכדאיות כלכלית לפרויקט ומקלות על הוצאתו לאור.
(זוכרים שהדיירים לא מוציאים כסף מהכיס שלהם בתהליך? רוצים לראות שוב? בואו לפוסט מס' 26 – סעיפים מהותיים בהסכם התחדשות עירונית, שם אנחנו עוסקים בתמורות, ערבויות, תנאים מתלים (מה זה? כל הזמן מזכירים את זה בפרויקטים של התחדשות עירונית..), זכויות קשישים בפרויקט התחדשות עירונית ועוד).
במסלול זה, הרשות המקומית יוזמת את הפרויקט ומגישה בקשה לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להכריז על המתחם. ההכרזה מאפשרת לרשות המקומית לקבל תמיכה ממשלתית, כולל משאבים, כלים מקצועיים והטבות מיסויות. ההכרזה נעשית בשיתוף פעולה עם הרשות המקומית ומאפשרת תכנון וביצוע פרויקטים בהיקף רחב, תוך התאמה לצרכי הקהילה המקומית.
למה התהליך נדרש והאם הוא חשוב?
ההכרזה מעניקה לפרויקט מסגרת משפטית ותכנונית ברורה המאפשרת את קידום פרויקט ההתחדשות העירונית באופן מוסדר, מה שמעלה את הביטחון של כל הצדדים המעורבים בפרויקט.
ההכרזה מאפשרת לבעלי הדירות וליזמים ליהנות מהטבות מס משמעותיות המפחיתות את העלויות הכוללות של היזם ולמעשה יוצרות על פי רוב את התנאים הכלכליים הכדאיים להתקיימות פרויקט ועסקת התחדשות עירונית בין היזם לבין בעלי הדירות. ללא ההכרזה, לא ניתן לקבל את הפטורים וההטבות המיוחדות הקבועות בחוק.
הטבות אלו משפיעות ישירות על עלות הפרויקט ומהוות תמריץ מהותי (ולעיתים אף מכריעות האם יצא לאור פרויקט) ליזמים להשקיע בפרויקטים אלה ומה שמשפר את כדאיות הפרויקט.
מתחמים שהוכרזו כמתחמי פינוי בינוי מקבלים לעיתים קדימות בטיפול ברשות המקומית וברשויות התכנון (ודאות אמרנו?), כמו גם מקלה על היזם בהתמודדות עם התנגדויות וקשיים רגולטוריים מה שיכול לזרז את פרויקט ההתחדשות העירונית.
ההכרזה מאפשרת קבלת סיוע מקצועי, משפטי ותכנוני מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומהרשויות המקומיות, המסייעים בהתמודדות עם אתגרים בתהליך.
ההכרזה מחזקת את מעמד הרוב המיוחס של בעלי דירות המעוניינים לקדם התחדשות עירונית בבניין שלהם, ומקנה להם כלים משפטיים להתמודדות עם התנגדויות בלתי סבירות. לרשות בעלי הדירות ברוב המיוחס עומדת האפשרות לפנות לבית המשפט כדי לחייב את הדייר הסרבן שלא מציג טיעון סביר להתנגדות להשתתף בפרויקט ההתחדשות העירונית וכן לחייבו לשלם פיצויים בגין הנזקים הנגרמים מעיכובו. שיכול למנוע עיכובים משמעותיים בהתקדמות הפרויקט.
הוודאות המשפטית בפרויקטים שזוכים להכרזה מסייעת בהשגת מימון לפרויקט והעלאת הנגישות למקורות מימון ציבוריים או פרטיים, מכיוון שהם נתפסים כפרויקטים עם גיבוי ממשלתי ובעלי פוטנציאל רווחי גבוה. בנוסף, ההכרזה מאיצה את שיווק הדירות החדשות של היזם, ובכך מאפשרת ליזם לממן את הפרויקט ומתמרצות אותו להוציאו לפועל ולפגוש את הכסף בתום התהליך ובמסירת הדירות.
ההכרזה מאפשרת תכנון וביצוע שדרוגים בתשתיות הקיימות כמו דרכים, ביוב, חשמל ותאורה ציבורית, הוספת שטחים ציבוריים, מבני ציבור ועוד. פרויקט התחדשות עירונית מביא עמו תמורות מבורכות לא רק הבניינים משודרגים, אלא גם הסביבה הכללית משתפרת, משפר את איכות החיים של התושבים ומעלה את ערך הנכסים.
מנהל הרשות רשאי להכריז על מתחם כמתחם לפינוי ובינוי או לעיבוי בנייה, לבקשת יזמים, במידה שמתקיימים התנאים הקבועים בחוק:
1. תכנון: קיימת תכנית מפורטת אשר הופקדה להתנגדויות על ידי מוסד התכנון המוסמך, המאפשרת הריסה או עיבוי בנייה של לפחות 24 יחידות דיור או יחידות אחרות הקיימות בשטח, לצורך בנייה של מכפלת מספר היחידות הקיימות או לפחות 70 יחידות, הגבוה מביניהם.
2. הסכמי פינוי בינוי: היזם התקשר בהסכמי פינוי ובינוי עם רוב מיוחס מבעלי הדירות במתחם (בעלי דירות שבבעלותם לכל הפחות 66% מהדירות במתחם ולכל הפחות 60% מהדירות בכל בניין ויותר מ-50% מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם). רוצים לדעת עוד לגבי הרוב הנדרש במסלולי התחדשות עירונית? כמובן שכבר ראינו את הסוגיה בפוסט מס' 20 בואו להיות מעודכנים.
3. עמדת הרשות המקומית: הרשות המקומית נתנה את הסכמתה להכרזה על המתחם כמתחם פינוי ובינוי, או שהתקיימו התנאים הקבועים בסעיף 14(א1) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
תהליך ההכרזה הוא מרכיב מרכזי בהצלחת פרויקטים של פינוי בינוי. הכרזה לא רק מקנה מסגרת חוקית ותכנונית לפרויקט אלא גם מאפשרת קבלת הטבות מיסוי משמעותיות לדיירים וליזמים המספקות למשקיעים סביבה אטרקטיבית להשקעות עם סיכון נמוך יותר ותשואה גבוהה יותר. המגמה הזו מאפשרת זרימה חופשית יותר של הון ומעודדת פיתוח נדל"ן באזורים המועדפים. בעלי דירות שבוחרים להשתתף בפרויקטים אלה נהנים לא רק מדירה חדשה אלא גם משיפור משמעותי באיכות חייהם. ההתחדשות העירונית מביאה עמה שדרוג המרחב העירוני, תשתיות משופרות, פתרונות תחבורה טובים יותר ועוד הגורמים להעלאת ערך הנכסים של בעלי הדירות. רוצים לדעת עוד למה התחדשות עירונית כדאית? בואו לפוסט מס' 11.
🌟 המפתח להצלחה בפרויקט התחדשות עירונית טמון בהבנת השלבים הקריטיים – בניהם, שלב ההכרזה.
אם אתם בעלי דירות שרוצים להפוך את החזון למציאות, לחדש, לשדרג ולמנף את ערך הנכס שלכם, לשפר את איכות החיים בסביבה מתקדמת ולהוביל את הפרויקט בביטחון ובחוכמה, זה הרגע המושלם לעשות את הצעד הנכון.
עם מומחיות משפטית מעמיקה וניסיון עשיר בהתחדשות עירונית, אנחנו כאן כדי להפוך את התהליך המורכב למסע מוצלח עבורכם. נלווה אתכם בכל שלב, נדאג שהאינטרסים שלכם יהיו מוגנים, שהפרויקט מתקדם בצורה חלקה ושאתם מקבלים את המיטב מהתהליך.
✨ הצטרפו אלינו למסע שיוביל אתכם לדירה חדשה, איכות חיים והזדמנויות כלכליות מרגשות. העתיד שלכם מתחיל כאן. אנחנו מזמינים אתכם ליצור עמנו קשר, ונתחיל לתכנן יחד את הצעד הבא שלכם.
המטרה שלנו היא לעזור לאנשים בצורה הטובה ביותר. זה הקו המנחה אותנו בכל סוגיה והגורם להצלחה. פנה אלינו עוד היום לייעוץ חינם
הרשמ/י עכשיו לניוזלטרים שלנו