פוסט מס' 35 – עסקת קומבינציה VS התחדשות עירונית: ההבדל בין פטור ממע״מ למע״מ 0%

מבוא

דמיינו בית פרטי קטן וישן, צמוד-קרקע, השוכן על מגרש ענק של 500 מ"ר ומעלה בלב אחת מערי גוש דן. בסביבה צומחים בנייני קומות מודרניים, והבית הישן – שהיה פעם נחלת זוג מבוגר וכיום ירושה בידי ילדיהם – נראה כמו אי של שקט בתוך ים של מנופים.

בעלי הנכס (או יורשיהם) מתחילים להבין שהקרקע שעליה ניצב הבית צופנת רווח פוטנציאלי אדיר. ואכן, הם ניצבים בפני צומת דרכים חשובה: כיצד לממש את הפוטנציאל הטמון במקרקעין היקר הזה?
האם למכור אותו מיידית ולקבל סכום כסף נכבד?
אולי עדיף להתקשר עם יזם בעסקת קומבינציה קלאסית, שבה יימסר המגרש ליזם תמורת קבלת דירות חדשות בפרויקט עתידי?
אפשרות נוספת – להפוך ליזמים בעצמם. לגייס מימון, להעסיק אנשי מקצוע, ולבנות בניין דירות באופן עצמאי.
וישנה גם האופציה להתחבר עם בעלי נכסים סמוכים ולהרים יחד פרויקט התחדשות עירונית רחב-היקף (פינוי-בינוי), שעשוי להחליף את הבית הבודד במגדל דירות מודרני.

לכל מסלול יתרונות, חסרונות והשלכות מיסויות שונות – ובמרכזן שאלת מס ערך מוסף (מע״מ) בעסקה. אחת הסוגיות החשובות היא ההבדל בין פטור ממע״מ לבין מע״מ בשיעור אפס (0%) בעסקאות מסוגים שונים, והשפעתו על כדאיות הפרויקט עבור בעלי הנכסים. במאמר זה נסביר תחילה מהי עסקת קומבינציה ומהי עסקת התחדשות עירונית, ולאחר מכן נבחן את ההבדלים המיסויים – בדגש על סוגיית המע״מ – בין המסלולים, עם אסמכתאות משפטיות ורשמיות לכל הטענה. נסיים בהשוואת יתרונות וחסרונות כל מסלול, במיוחד מנקודת המבט הכלכלית של בעלי הדירות/הקרקע, כדי לסייע בקבלת החלטה מושכלת.

מהי עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין בין בעל קרקע ליזם, שבה התמורה לבעל הקרקע ניתנת בדמות שירותי בנייה ויחידות דיור במקום בכסף. למעשה, בעל הקרקע מוכר ליזם חלק מהקרקע או מזכויות הבנייה שבבעלותו, ובתמורה היזם מתחייב לבנות על חשבונו פרויקט חדש על המגרש. עם סיום הבנייה מועברות לבעלים דירות חדשות (או חלק מוסכם מהיחידות שנבנו) לפי אחוזים או כמות שנקבעו בחוזה לדוגמה, בעסקת קומבינציה קלאסית היזם עשוי לקבל נניח 60% מהקרקע, ובתמורה עם השלמת הפרויקט בעל הקרקע יקבל 40% מהדירות בפרויקט החדש, בעוד היזם ישווק את היתר.

העסקה כרוכה בשני רכיבים: (1) מכירת חלק מהזכויות בקרקע ליזם, ו-(2) מתן שירותי בנייה על ידי היזם לבעלים בחלק הקרקע שנשאר בידיו. 
עסקת קומבינציה מקלה על היזם תזרימית (אין תשלום מלא במזומן על הקרקע), ובמקביל מאפשרת לבעל הקרקע להנות מעליית שווי הנכס לאחר הפיתוח. עסקות קומבינציה נפוצות במקרקעין המיועדים לבנייה, לרוב, בית צמוד קרקע ישן עם קרקע של 500 מ"ר ומעלה במרכזי ערים מבוקשות, ולעיתים קרקע חקלאית בהליכי שינוי ייעוד או קרקע עירונית בבעלות פרטית עם זכויות בנייה לא מנוצלות.
חשוב לציין שעסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת וארוכת טווח, הדורשת חוזה מפורט המסדיר את יחסיי השותפות בין בעל הקרקע ליזם, כולל התמודדות עם סיכונים כגון עיכובים בבנייה או כשל של היזם. עסקת הקומבינציה יכולה להיערך במתכונת "עסקת אחוזים" (המודל הנפוץ, חלוקת דירות לפי אחוזים מוסכמים) או "עסקת נטו" שבה היזם נושא בתשלומי המיסים במקומו של בעל הקרקע תמורת הקטנת חלקו של בעל הקרקע בפרויקט.

מהי עסקת התחדשות עירונית?

עסקת התחדשות עירונית היא שם כולל לפרויקטים שבהם בעלי דירות במבנים קיימים מתקשרים עם יזם כדי להרוס את המבנה הישן ולבנות במקומו מבנה חדש ומודרני, או לחזק ולהרחיב את המבנה הקיים. בישראל קיימים כמה מסלולים עיקריים להתחדשות עירונית: פינוי-בינוי, תמ״א 38 (שכללה גרסאות לחיזוק ותוספת או להריסה ובנייה מחדש), וחלופת שקד – תוכנית חדשה שבאה במקום תמ״א 38 לאחר סיומה.

• פינוי-בינוי: פרויקט התחדשות מתחמי שבו מספר מבנים נהרסים (בדרך כלל לפחות 24 דירות קיימות) ובמקומם נבנית שכונה חדשה – כולל מבני מגורים רבים, שטחים ירוקים, תשתיות חדשות ושטחי ציבור ומסחר. הדיירים הקיימים מפונים לדיור חלופי (לרוב בשכירות על חשבון היזם) למשך תקופת הבנייה, ולאחר השלמת הפרויקט הם מקבלים דירות חדשות בבניינים החדשים. מדובר בתהליך בהיקף גדול יותר שלוקח זמן רב, אך התמורה לדיירים היא שדרוג משמעותי של סביבת המגורים כולה. מסלול פינוי-בינוי מחייב אישור תב״ע (תוכנית בניין עיר) חדשה למתחם, והוא מערב את הרשויות המקומיות והמדינה (באמצעות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית) לטובת קידום הפרויקט.

• תמ״א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38): תוכנית ממשלתית מיוחדת שהושקה ב-2005 לחיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה. התוכנית העניקה זכויות בנייה מוגדלות בבניינים שנבנו לפני 1980, בתמורה לחיזוקם. במסגרת זו התפתחו שני מסלולים מרכזיים: תמ״א 38/1 (חיזוק ותוספת) – חיזוק הבניין הקיים והוספת קומות ודירות עליו, תוך שיפור תשתיות (ממ״דים, מעלית, מרפסות) ללא הריסה מלאה; ותמ״א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) – הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש תחתיו, עם תוספת יחידות דיור. היתרון היה תהליך אישור מהיר יחסית (באחריות הוועדה המקומית, ללא צורך בתב״ע נפרדת), מה שהתאים לבניינים בודדים. ואכן, תמ״א 38 איפשרה גם לבניינים קטנים (4 דירות ומעלה) להתחדש. עם זאת, תוקפה של תמ״א 38 פג באוקטובר 2022, למעט כמה רשויות מקומיות שבחרו להאריך את האפשרות להיתרי בנייה לפי תמ״א 38 עד מאי 2026. ביטול התמ״א נבע מביקורת על היעדר תכנון מתחמי ועל עומסים על תשתיות, ולכן חיפשו פתרון חלופי.

• חלופת שקד: זהו הכינוי לעדכון חקיקה (תיקון לחוק התכנון והבנייה) שקודם על–ידי השרה לשעבר איילת שקד בשנת 2022 כהסדר חדש לאחר ביטול תמ״א 38. חלופת שקד מאפשרת התחדשות בבניין בודד או מספר בניינים מצומצם באמצעות תוכנית בניין עיר מקומית (ולא מכוח תוכנית ארצית גורפת). התוכנית החדשה שומרת בעיקר על עקרון הריסה ובנייה מחדש ומעניקה זכויות בנייה מוגדרות. היתרון הוא התאמה טובה יותר למדיניות ולאילוצי התשתיות של העיר. בפועל חלופת שקד היא שילוב בין מודל תמ״א נקודתי לבין עקרונות פינוי-בינוי מתחמי, עם שליטה רחבה יותר לרשות המקומית בתהליך. נכון להיום (2025), במסלול חלופת שקד כבר מקודמים פרויקטים ראשונים, במקביל לפרויקטי פינוי-בינוי גדולים, כמסלולים העיקריים להתחדשות עירונית. חשוב לציין שהזכאות להטבות מס (כמו שיוסבר בהמשך) חלה גם על פרויקטים שעומדים בתנאי החוק במסגרת חלופת שקד, בדומה לתמ״א 38 ופינוי-בינוי.

כיצד מובנית עסקת התחדשות עירונית מבחינה חוזית?

בעלי הדירות בבניין מתקשרים עם יזם בהסכם לפיו הם מעבירים ליזם את זכויותיהם במקרקעין (למשל, בעלות בדירות ובקרקע המשותפת) בתמורה לשירותי בנייה – היזם יהרוס את המבנה ויבנה חדש, כאשר לכל בעל דירה תימסר דירה חדשה בפרויקט (ובדרך כלל משודרגת: גדולה יותר מקודמתה, עם מרפסת, ממ"ד, חניה, מחסן וכדומה).
למעשה, בעסקת תמ״א 38/2 ובפינוי-בינוי, בעלי הדירות מוכרים ליזם את זכויות הבנייה הנוספות המוקנות להם (מכוח התמ״א או התוכנית החדשה), והיזם מספק להם בתמורה שירותי בנייה מלאים. מבחינה משפטית אלו 2 עסקאות מקרקעין לכל דבר (מכר הדירות הישנות ורכישת דירות התמורה), אך החוק קובע הטבות מיוחדות לעידוד עסקאות אלה – בעיקר בתחום מסי מקרקעין ומע״מ – כפי שנפרט בהמשך.
יצוין שנהוג בפרויקטי התחדשות עירונית כי היזם נושא בכל העלויות עבור הדיירים: הוא משלם להם דמי שכירות לדיור חלופי בתקופת הבנייה, מממן עבורם את עלויות הפינוי וההובלה, משלם אף את המיסים וההיטלים החלים עליהם בעסקה ועוד. בכך מבטיחים שהדיירים יוכלו להרשות לעצמם להשתתף בפרויקט, ללא הוצאה אישית, ושווין של הדירות החדשות שהם מקבלים לא ייפגע בשל חיובי מס כבדים.

פטור ממע"מ לעומת מע"מ בשיעור אפס – מה ההבדל?

אחד ההבדלים המהותיים בין מסלולי העסקה הוא אופן החיוב במס ערך מוסף (מע"מ) על השירותים והמכירות הכלולים בעסקה. החוק מבחין בין עסקאות פטורות ממע"מ לבין עסקאות החייבות במע"מ בשיעור אפס – וההבחנה הזו חשובה, כי המשמעות הכלכלית שונה לחלוטין.
בעסקה הפטורה ממע"מ אין חיוב בתשלום מע״מ, אך גם אין זכות לנכות מס תשומות בגין ההוצאות. לעומת זאת, עסקה החייבת במע"מ 0% היא עסקה שנחשבת חייבת במס, אלא שהמחוקק קבע לה שיעור מס אפס; המשמעות היא שהעוסק (היזם, במקרה שלנו) אינו גובה מע״מ מהלקוח אך כן רשאי לקזז את המע״מ ששילם על תשומותיו. היתרון הברור של מע״מ בשיעור אפס הוא חיסכון עלות המע״מ בתוך העסקה – ספק השירות לא נדרש להעביר למדינה מע״מ על העסקה, אך יכול לקבל החזרי מע״מ על הוצאותיו, כך שאין לו "מס כלוא" במחיר. מנגד, בפטור מע״מ רגיל, העוסק לא גובה מע״מ וגם לא מקבל החזרי מע״מ על תשומות, ולכן נטל המע״מ מתבטא בעלויותיו.

כיצד עקרונות אלה מיושמים בעסקאות קומבינציה והתחדשות עירונית?

בעסקת קומבינציה רגילה (שאינה במסגרת תוכנית התחדשות עירונית מוכרת), השירות שמעניק היזם לבעל הקרקע אינו זוכה להטבת מע״מ מיוחדת בחוק – לכן הוא חייב במע״מ בשיעור מלא. היזם למעשה “מוכר” לבעל הקרקע את שירותי הבנייה (הדירות שניתנות לו), ועל עסקה זו חל מע״מ כמו על כל מכירת דירה חדשה. בפועל, מאחר ובעל הקרקע לא משלם בכסף אלא בקרקע, נוצר חיוב מע״מ מחושב: שווי שירותי הבנייה שקיבל הבעלים נחשב כמחיר העסקה לצורך מע״מ. אם החוזה אינו קובע אחרת, רשויות המס יתייחסו לשווי הזה ככולל כבר את מרכיב המע״מ בתוך הסכום. במילים אחרות, במרבית עסקאות הקומבינציה היזם נושא בפועל בעלות המע״מ על שירותי הבנייה שניתנו לבעל הקרקע, משום שהתמורה שסוכמה נתפסת ככללית כולל מע״מ. רק אם הוסכם במפורש שהבעלים ישלם את המע״מ בנפרד, יתווסף מע״מ על הסכום המוסכם כתשלום איזון מהבעלים ליזם – מודל שהוא פחות נפוץ, כי הוא מטיל על בעלי הקרקע תשלום גבוה במזומן. כך או כך, ללא הטבה מיוחדת, המע״מ מהווה עלויות עסקה משמעותיות בעסקת קומבינציה, אשר היזם יגלם אותן בחישוביו וייתכן שהדבר יצמצם את התמורה הניתנת לבעל הקרקע.

לעומת זאת, בעסקאות התחדשות עירונית המחוקק ביקש לעודד את הדיירים להשתתף בפרויקטים ולכן העניק הקלות מס משמעותיות, ביניהן הטבת מע״מ בשיעור 0% על שירותי הבנייה שמקבלים בעלי הדירות מהיזם. משמעות הדבר: כאשר יזם בונה דירות חדשות לדיירים במסגרת תמ״א 38, פינוי-בינוי או תוכנית חלופת שקד – הוא לא צריך לגבות מהם מע״מ על שווי הדירות שניתנו להם, אך הוא כן רשאי לקזז את מע״מ התשומות של הפרויקט (למשל, על חומרי הבנייה, קבלני משנה וכו'). זהו מצב אופטימלי מבחינת היזם, שכן על חלק הדירות שמסר לבעלי הקרקע הוא אינו משלם בפועל 18% (נכון להיום 2025) ממחירן כמס עסקאות, אבל מקבל בחזרה את המע״מ ששילם בהוצאות – מה שמקטין את העלות הכוללת של הפרויקט. 

מדוע זה חשוב לבעלי הדירות?

משום שהטבת המע״מ מפחיתה את ההוצאה של היזם ומגדילה את הרווחיות, וכך מאפשרת לו להציע תמורות גבוהות יותר לדיירים ועדיין להישאר בפרויקט כלכלי.
למעשה, עוד בשנת 2014 ציין משרד האוצר כי שלילת האפשרות לקזז את מס התשומות (במצב של פטור מע״מ) הפכה רבות מעסקאות הפינוי-בינוי ותמ״א 38 לבלתי כדאיות כלכלית ולכן לא יצאו אל הפועל – מצב שתוקן עם המעבר למע״מ בשיעור אפס. אכן, בתחילה החוק העניק פטור ממע״מ על שירותי בנייה בתמ״א 38, אך בשנת 2014 עודכן החוק (תיקון 45 לחוק מע״מ) והוחל מע״מ 0% על עסקאות התחדשות עירונית במקום אותו פטור חלקי.
מאז, כל עסקת תמ״א 38 או פינוי-בינוי העומדת בתנאי החוק נהנית ממע״מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה לדיירים – הטבה אשר חלה גם בפרויקטים חדשים במסגרת חלופת שקד, כפי שמקודם בחקיקה ויחול אף רטרואקטיבית היכן שצריך.

חשוב להבין שהטבת המע״מ אינה בלתי מוגבלת: היא חלה עד לתקרות מסוימות הקבועות בחוק. למעשה, ההטבה מוגדרת כחלק ממתן התמורות הסטנדרטיות במסגרת הפטורים בהתחדשות עירונית. למשל, קביעת גודל הדירה החדשה או שוויה ביחס לדירה הישנה מוגבלת לתוספת מסוימת (עד 25 מ״ר או עד שווי דירה חדשה שלא עולה על שווי הדירה הישנה + זכויות הבנייה, לפי הגבוה) כדי שהעסקה תיחשב במסגרת הפטור. מעבר לתקרה זו, כל תמורה עודפת עלולה להיות מחוץ להגדרות הפטור וליצור חיובי מס – הן במס שבח לדייר והן במע״מ ליזם. לכן, מע״מ 0% יחול למעשה על שווי שירותי הבנייה הניתנים במסגרת גבולות הפטור בלבד. 

המשמעות לפרקטיקה: דיירים המקבלים דירה גדולה במידה סבירה מדירתם הישנה, ושאר ההטבות הרגילות (מחסן, חניה, מרפסת, מיזוג וכד'), לא יחויבו במע״מ כלל על הדירה החדשה, והיזם יהנה מקיזוזי תשומות מלאים. אולם אם הוסכם על תמורות חריגות (דירה גדולה משמעותית, תשלומי מזומן, או יותר מדירה אחת במקרים מיוחדים), ייתכן וחלק מהתמורה ייצא ממשטר הפטור – ואז על היזם יהיה לשלם מע״מ רגיל על החלק העודף, או לגבותו מהדיירים. במילים אחרות, מע״מ 0% עד התקרה הופך את עסקת ההתחדשות העירונית למשתלמת בהרבה לעומת מצב של עסקה פרטית דומה ללא ההטבה.

נקודה חשובה נוספת: בעסקאות התחדשות עירונית, נוסף להטבת המע״מ, בעלי הדירות נהנים גם מפטורים משמעותיים ממסים אחרים. כך, בעלי דירות המוכרים את דירותיהם במסגרת פרויקט התחדשות עירונית זכאים בדרך כלל לפטור מלא ממס שבח (על "השבח הרעיוני" בעסקה, עד לגבולות בחוק), וכן לפטור ממס רכישה על הדירה החדשה שהם מקבלים במקום דירתם הישנה. היזם הוא שמשלם מס רכישה, וגם זאת רק על הערך שהוענק לדיירים (שווי שירותי הבנייה והתמורות הנוספות). הטבות מס אלו ניתנות אך ורק בעסקאות התחדשות עירונית העומדות בתנאי החוק, ולא בעסקאות קומבינציה רגילות. לכן, למרכיב המיסוי – ובפרט הטבת המע״מ – יש תפקיד מרכזי בבחירה בין עסקה במסגרת התחדשות עירונית לבין עסקה פרטית רגילה עם היזם.
להלן ננתח את היתרונות והחסרונות של כל סוג עסקה עבור בעלי הנכסים, תוך התמקדות בהיבטים הכלכליים והמיסויים שהוסברו.

יתרונות וחסרונות – עסקת קומבינציה

יתרונות לבעל הקרקע בעסקת קומבינציה:

• תמורה גבוהה משמעותית מאשר במכירה רגילה: בעסקת קומבינציה בעל הקרקע מקבל נכסים מניבים (דירות חדשות) במקום כסף מזומן חד-פעמי. לכן, לרוב התמורה הכוללת גבוהה יותר מערך השוק הנוכחי של הקרקע אילו הייתה נמכרת במזומן. בעל הקרקע נהנה מהשבחה של הקרקע – היזם מבצע פרויקט בנייה שמגדיל מאוד את שווי הנכס, ובעל הקרקע שותף לרווח הזה בצורה של דירות ששוות הרבה יותר מהקרקע המקורית. הדירות החדשות יכולות לשמש למגורים, להשכרה לקבלת תשואה שוטפת, או למכירה ברווח, כך שהנכס ממשיך "לעבוד" עבור הבעלים. במילים אחרות, העסקה ממקסמת את פוטנציאל הרווח מהקרקע.

• חיסכון במיסוי ישיר לעומת מכירה מלאה: עסקת קומבינציה בנויה כך שרק חלק מהקרקע נמכר מיידית ליזם, והיתרה "מומרת" לדירות עבור הבעלים. מכירת קרקע מלאה הייתה מחויבת במס שבח על מלוא התמורה, אך בעסקת קומבינציה מס השבח מחושב רק על החלק שנמכר בפועל (לפי שווי שירותי הבנייה).
  המשמעות – דחייה והקטנה של תשלום מס השבח. יתרה מכך, בעל הקרקע בעסקת קומבינציה אינו רוכש דירה בכסף אלא מקבל אותה מהיזם, ולכן נחסך ממנו מס רכישה שהיה משלם אילו קנה דירה חדשה בעצמו. גם היטלי פיתוח והיטלי השבחה לרוב משולמים על–ידי היזם כחלק מהפרויקט (בהתאם להסכמות בחוזה), כך שהבעלים לא נושא בהם ישירות. התוצאה היא יעילות מס בהשוואה לאלטרנטיבה של מכירת הקרקע וקניית נכס אחר.

• שיתוף בהשקעה ללא הוצאות וללא התעסקות בבנייה: בעסקת קומבינציה בעל הקרקע נהנה מהידע והמשאבים של היזם. הוא מעביר את נטל המימון, התכנון והבנייה אל היזם המקצועי. היזם דואג לקבלת היתרים, לשכור קבלנים, לפקח על העבודה וכו'. בעל הקרקע לא צריך לנהל פרויקט בנייה בעצמו (משימה מורכבת ועתירת סיכונים) – הוא מקבל בסוף התהליך מוצר מוגמר. האחריות לביצוע העבודה לשביעות רצון ולהשלמת הפרויקט בזמן מוטלת חוזית על היזם, ובעל הקרקע מוגן באמצעות ערבויות ובטוחות המקובלות בעסקאות כאלה. בכך, העסקה מאפשרת לבעל הקרקע לממש את פוטנציאל הנכס ללא צורך בהון עצמי או בניסיון בנייה, ועם הגנה משפטית מתאימה הסיכונים מגודרים.

חסרונות לבעל הקרקע בעסקת קומבינציה:

• פרק זמן ארוך עד קבלת התמורה: בעסקת קומבינציה בעל הקרקע יקבל את הדירות החדשות רק לאחר סיום הבנייה, שיכול לקחת מספר שנים. זאת בניגוד למכירה רגילה שבה מקבלים תשלום במיידי או תוך חודשים. במהלך תקופת הפרויקט, בעל הקרקע בעצם ויתר על הקרקע (או על חלקה) אך עוד לא מחזיק בדירות – מצב שמצריך אמון רב ביזם. אם בעל הקרקע זקוק לנזילות מיידית, העסקה הזו פחות מתאימה משום שהתמורה נדחית לטווח ארוך.

• התקשרות מורכבת ותלות ביזם: עסקת קומבינציה היא שותפות ארוכת טווח בין בעל הקרקע ליזם, להבדיל מעסקת מכר שבה כל צד מתנתק בסיום העברת הכסף. בעל הקרקע תלוי ביכולתו של היזם לבצע את הבנייה בהצלחה, לעמוד בלוחות הזמנים, ובמצב הפיננסי של היזם לאורך הפרויקט.
  קיימת אי ודאות – מה יקרה אם היזם נקלע לקשיים? החוזה צריך להבטיח פתרונות (כגון החלפת יזם, פיצויים, ערבויות ביצוע). למרות מנגנוני ההגנה, חוסר הוודאות קיים. בנוסף, בעל הקרקע נכנס לקשר חוזי ממושך עם היזם, דבר שעשוי לגרור חיכוכים או חילוקי דעות בזמן הפרויקט. זו אינה עסקה שמתאימה למי שרוצה יציאה מהירה ונטולת דאגות.

• חשיפה לתנאי שוק ולשינויים לאורך הפרויקט: משך הפרויקט הארוך חושף את הצדדים לעליות מחירים, שינויים ברגולציה, שערי ריבית משתנים, וכדומה. למשל, אם מחירי הדיור ירדו בצורה חדה בתקופת הבנייה, ייתכן שהיזם ירוויח פחות והיה מעדיף לשלם פחות לבעלים – אך החוזה כבר קובע את התמורה. מצד שני, אם הבנייה מתעכבת, בעל הקרקע סופג עיכוב בקבלת הדירות. אמנם סיכון השוק קיים גם במכירה (ערך הכסף יכול להשתנות), אך בעסקת קומבינציה החשיפה ארוכה ומורכבת יותר. על כן, הערכת כדאיות העסקה תלויה בתחזיות שוק, ומומלץ לבחון היטב את התוכנית הכלכלית של הפרויקט לפני החתימה.

• מורכבות מיסויית וחוזית: כפי שהוסבר, עסקת קומבינציה מעוררת סוגיות מס מורכבות (חישוב מס שבח על חלקי העסקה, קביעת שווי שירותי הבנייה לצרכי מע״מ, וכיו״ב). טעויות בתכנון המס עלולות לעלות ביוקר ולפגוע ברווחיות העסקה.
  גם נוסח החוזה מורכב מאוד וצריך להתייחס לכל הפרטים (אחוזי חלוקה, מה קורה אם יש חריגות בנייה, מי נושא בכל מס והיטל, מה אם רוצים למכור את הדירות לפני גמר, וכו'). לכן יש עלויות ליווי מקצועי גבוהות יותר, וחיוני שעורך דין ורואה חשבון מומחים בתחום ילוו את העסקה. בלי תכנון מוקפד, בעל הקרקע עלול למצוא את עצמו בחילוקי דעות עם היזם או ברשת מסים בלתי צפויה.

יתרונות וחסרונות – פרויקט התחדשות עירונית (פינוי-בינוי/חלופת שקד)

יתרונות לבעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית:

• השבחת הנכס ללא עלות ובפטור ממסים: היתרון הבולט – בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה ומשודרגת במקום דירתם הישנה, ללא כל עלות מצדם. היזם נושא בכל עלויות התכנון, הבנייה, מימון הבנייה, וגם מממן לדיירים דיור חלופי בזמן העבודות (בפינוי-בינוי) כך שלא יוצא מכיסם כסף. יתרה מזו, המדינה מעניקה לדיירים פטור ממס שבח על מכירת דירתם הישנה במסגרת הפרויקט (עד לגבולות התמורה הרגילה המותרת), וכן פטור ממס רכישה על הדירה החדשה שהם מקבלים. הדירה החדשה נמסרת להם כשהיא כבר שלהם, בלי שהם "רכשו" אותה – ולכן אין חיוב במס רכישה או במע״מ על קבלתה. במילים אחרות, בעלי הדירות מקבלים נכס ששווה לעיתים מיליונים, נקי ממס, עבור ויתור על נכס ישן שערכו נמוך משמעותית. השבח שנצבר בדירה – שהיה ממוסה במכירה רגילה – מומש כאן למעשה בדירה חדשה בלי מס, כך שהרווח אצל הדייר הוא מקסימלי.

• שיפור משמעותי באיכות החיים ובביטחון: מעבר לחישובים כספיים, התמורה לבעלי הדירות היא עליית מדרגה באיכות הנכס: המבנה החדש נבנה לפי תקני בטיחות מודרניים (עמידות לרעידות אדמה, מרחבים מוגנים דירתייים מפני התקפות טילים וכו'), כולל מעלית, חניה תת-קרקעית, לובי חדיש, מערכות אינסטלציה וחשמל חדשות, ועוד. הדיירים עוברים מסביבה מתיישנת לדירה חדשה ומעוצבת בבניין חדיש – שיפור משמעותי ברמת הדיור ובשווי הנכס. בנוסף, בפרויקטים גדולים של פינוי-בינוי, השכונה כולה משודרגת: נוספות גינות, גני שעשועים, כבישים משוקמים, מרכזים קהילתיים וכו' – ערך מוסף קהילתי שלא יסולא בפז. לבעלי הדירות זוהי הזדמנות שאין שנייה לה לבצע שיפוץ יסודי מן היסוד, דבר שהיה בלתי אפשרי באופן עצמי.

• הטבות מיוחדות וגמישות לצרכים אישיים: החוק מכיר בכך שלבעלי דירות שונים צרכים שונים. למשל, דיירים בגיל השלישי זכאים להטבות מיוחדות בפינוי-בינוי, כגון אפשרות לקבל 2 דירות קטנות במקום דירה אחת גדולה (עד לגובה ערך מסוים) – מה שמאפשר לקשיש לקבל דירה לו דירה לילד/מטפל, בפטור ממסים עבור שתיהן. כמו כן, דייר שאינו רוצה תוספת גדולה בשטח הדירה יכול לבקש חלק מהתמורה בכסף מזומן (למשל במקום עוד חדר) – לפי תקנות מיסוי חדשות, ניתן לקבל סכום כסף במקום חלק מתוספת השטח ללא חיוב מידי במס. הסכום שיתקבל במזומן יתווסף למחיר הדירה לצורך מס שבח רק כשהדייר ימכור בעתיד את הדירה החדשה. גמישות זו מאפשרת לדיירים להתאים את התמורה לצרכיהם (כסף נזיל, דירה נוספת לילדים וכו') במסגרת הפרויקט, תוך ניצול הטבות המס. היזם לרוב ישתף פעולה עם בקשות כאלו אם הן במסגרת החוק, כי הן מעודדות בעלי דירות להסכים לעסקה.

• ודאות וביטחון יחסית לעסקאות אחרות: עסקאות התחדשות עירונית מתבצעות תחת רגולציה ופיקוח: יש חוק העוסק בהגנה על בעלי הדירות, דורש מתן ערבויות בנקאיות לדיירים (ערבות חוק מכר) המבטיחות שכל דייר יקבל את דירתו החדשה גם אם היזם יקרוס, וכן מאפשר כפיית העסקה על מיעוט סרבנים (באישור ועדת דיירים או המפקחת) כדי למנוע סחטנות ולתת ודאות לרוב שכן רוצה בפרויקט. כל אלו מעניקים לבעלי הדירות ביטחון גבוה יחסית שהתמורה תתקבל כמתוכנן. מבחינת המיסוי, הפטורים ידועים בחוק כך שאין הפתעות. אמנם התהליך ארוך, אך בעלי הדירות מלווים לרוב על–ידי עורכי דין מטעמם לאורך הפרויקט, ומוגנים בחוזה מקיף. במילים אחרות, הסיכוי שדייר ישאר בלי דירה בסוף – קטן מאוד, לעומת הסיכון שבעל קרקע פרטי לוקח בעסקת קומבינציה למשל. גם הכדאיות ליזם נשענת על מדיניות ממשלתית (הוא מקבל זכויות בנייה נוספות כדי להרוויח), ולכן האינטרס הלאומי תומך בהשלמת הפרויקט לטובת כולם.

חסרונות ואתגרים לבעלי דירות בהתחדשות עירונית:

• זמן ממושך עד מימוש הפרויקט: פרויקט פינוי-בינוי הוא תהליך ארוך שעלול להימשך מספר שנים ניכרות – יש שלב תכנוני (אישור תב״ע חדשה למתחם) שיכול לקחת 2-4 שנים, ולאחר מכן הבנייה עצמה עוד 2-3 שנים או יותר, תלוי בהיקף. בתקופה זו הדיירים (בפינוי-בינוי) נמצאים בפתרון דיור זמני שייתכן ופחות נוח מהבית הקודם שלהם. המעבר לדירה שכורה ואז חזרה דורש הסתגלות, במיוחד למשפחות ולמבוגרים (בשונה מפרויקט קטן יותר כמו תמ״א 38/2 או חלופת שקד, תהליך התכנון והבנייה יחד לוקח כ3-4 שנים). זהו פרק זמן משמעותי שבו הדיירים "ממתינים" לתמורה. אמנם הם מקבלים שכר דירה, אך עדיין זה עלול להיות לא פשוט (מעבר דירה, הרגלים חדשים וכו').

• תלות ברצון הרוב ובמדיניות הרשויות: כדי שפרויקט התחדשות עירונית יצא לפועל, נדרש רוב מיוחס של בעלי הדירות שיסכימו. אם הבניין מפוצל בין דיירים רבים, לעיתים קשה להגיע להסכמה – מיעוט של דיירים סרבנים יכול לעכב מאוד את התהליך (אם כי כאמור, מעל סף מסוים אפשר לנקוט נגדם הליך משפטי). חיכוכים בין שכנים עלולים להכניס מתח לתהליך. כמו כן, הפרויקט תלוי באישורים מהממשלה ומהעירייה. רשות מקומית עשויה להציב דרישות תכנוניות או להתמהמה במתן היתרים, מה שמסרבל. למשל, תוכנית חלופת שקד מחייבת את העירייה לרצות ולקדם תוכנית נקודתית – אם העירייה אינה נלהבת, הפרויקט עלול להיתקע. דייר יחיד לא שולט בכך. זהו חסרון לעומת מצב של מכירת נכס פרטית, שתלויה רק במוכר ובקונה.

• אי ודאות בפרויקטים קטנים בתקופת מעבר: ביטול תמ״א 38 גרם לבלבול מסוים בשנים האחרונות. בערים שבהן אין עדיין מסלול חלופי מגובש וברור, דיירים בבניינים קטנים לא תמיד יודעים מה האפשרות שלהם. אמנם חלופת שקד נועדה לספק מענה, אך נכון ל-2025 עדיין "מתנסים" בה והיא פחות ודאית מתמ״א בזמנה. חוסר הבהירות התכנונית יכול להיות חיסרון לבעלי דירות שגרים בבניין שעומד בפני חיזוק – האם לחכות לחלופת שקד? האם לנסות להצטרף למתחם פינוי-בינוי גדול יותר? החלטות אלו תלויות גם בגורמי חוץ. מומלץ במצב כזה להיוועץ עם גורמי מקצוע (עורכי דין, שמאים, יועצי התחדשות) כדי להבין את מעמד הבניין שלכם בתוכניות העיר.

• פיצוי נמוך במיקומים מבוקשים: באופן פרדוקסלי, בבניינים הנמצאים באזורים מאוד מבוקשים (כמו מרכז תל אביב) ייתכן שהרשות המקומית תגביל את תוספת הזכויות (משיקולי עומס אורבני ומיקסום זכויות בבניינים שעברו התחדשות עירונית באזור – תשאלו אותנו על "המירוץ לתמורות"), כך שהתמורה לדיירים תהיה מצומצמת – אולי דירה חדשה בשטח דומה לשלהם ללא תוספת מטרים משמעותית. במצב כזה, יש שתוהים אם העסקה כדאית, כי הם לא מרוויחים הרבה שטח נוסף. אולם, יש לזכור שגם אם הדירה נשארת באותו גודל, השווי הכספי שלה עולה דרמטית כי זו דירה חדשה, עם ממ"ד ומתקנים חדשים באזור יוקרתי. בכל מקרה, זהו שיקול – יתכן שבמקרים של תמורה מינימלית, חלק מהדיירים יעדיפו פשוט למכור את דירתם בשוק החופשי ולא להיכנס לפרויקט ארוך.

סיכום והשוואת כדאיות לבעלי הנכסים

עסקת קומבינציה מתאימה בעיקר לבעלי קרקע פרטית שיכולים ורוצים להיות שותפים ברווחי היזם. היא מציעה פוטנציאל רווח גבוה יותר ממכירה רגילה, ואף אפשרות לתכנון מס מיטבי (דחיית תשלומי מס שבח וחיסכון בעלויות רכישה). עם זאת, הקומבינציה נושאת סיכונים של זמן והוצאה לפועל, ותלויה לחלוטין באיתנות היזם ובשוק הנדל״ן. מבחינת מע״מ, בעסקת קומבינציה אין הקלות מיוחדות: היזם צריך להביא בחשבון עלות מע״מ משמעותית על הדירות שהוא מעביר לבעלים, מה שעלול להפחית את היקף התמורה שבעל הקרקע יקבל (בהשוואה למצב של פרויקט זהה במתווה התחדשות עירונית). לכן במצב בו אפשר לבצע פרויקט תחת ההגדרה של התחדשות עירונית, לרוב תהיה עדיפות לעשות זאת – כדי ליהנות מהפטורים וההטבות שהחוק מעניק.

פרויקט התחדשות עירונית (פינוי-בינוי או תוכניות דומות) הוא המסלול המועדף עבור בעלי דירות בבניין משותף ישן: הוא מאפשר להם לקבל דירה חדשה ללא עלות, עם הגנת מע״מ 0% והקלות מס נוספות המבטיחות שההשבחה מגיעה לכיסם במלואה.
התמורה האישית לכל דייר אולי אינה "מקסימלית" כמו שבעל קרקע יכול להשיג בעסקת קומבינציה, אך במסגרת פרויקט רחב ההיקף הרווח הוא קולקטיבי – כל בעלי הדירות משפרים את נכסיהם באופן ניכר, וכך ערך רכושם עולה.
היתרונות המיסויים (פטור ממס שבח, מע״מ, מס רכישה) הופכים את העסקה לכדאית ביותר עבורם לעומת כל חלופה אחרת.
עם זאת, יש לוודא שהפרויקט אכן מתאים ובטוח: יש לבדוק את הצעת היזם, את ניסיונו, לוודא שהמצעים הפיננסיים והערבויות מספקים, ולנהל משא ומתן על מלוא הזכויות וההגנות לפני חתימה. בפרויקטים גדולים, מומלץ במיוחד להיעזר בבעלי מקצוע – עורכי דין, מפקחי בנייה מטעם הדיירים, שמאים – כדי לוודא שהעסקה הוגנת ומשתלמת.

בסופו של דבר, הבחירה בין עסקת קומבינציה לבין פרויקט התחדשות עירונית תלויה במאפייני הנכס וביעדי הבעלים. אם מדובר בקרקע בבעלות יחיד עם פוטנציאל בנייה, ייתכן שעסקת קומבינציה תניב ערך מירבי לבעלים.
לעומת זאת, בבניין משותף שעומד בקריטריונים של התחדשות עירונית – לרוב עדיף ללכת במסלול זה כדי לנצל את ההטבות והגיבוי החוקי.
במקרים רבים ההחלטה אינה פשוטה, שכן צריך להביא בחשבון את מיקום הנכס, מדיניות הרשות המקומית, רצון הדיירים, וכדאיות הפרויקט ליזם. לכן, מומלץ בחום להתייעץ עם אנשי מקצוע מנוסים טרם קבלת החלטה: עורך דין המתמחה במקרקעין ובהתחדשות עירונית יוכל לנתח את החלופות, לחשב את הרווח הצפוי לאחר מיסים לכל אופציה, לסייע בגיבוש התארגנות דיירים בעת הצורך, וללוות את המשא ומתן מול יזמים – הכל במטרה למקסם את התועלת הכלכלית לבעלי הנכס במסגרת החוק. כעו״ד המתמחה בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית, אשמח לסייע לכם בבחינת המקרה הפרטי שלכם, בהבנת היתרונות והחסרונות הצפויים, ובייצוג האינטרסים שלכם להשגת העסקה המשתלמת והבטוחה ביותר עבורכם. הדבר החשוב הוא לקבל החלטה מושכלת ומבוססת מידע – וכעת, כשהבדלי המע״מ והמיסוי ברורים, בידיכם הכלים להתחיל בתהליך. בהצלחה!

---

ערך מקסימום. כאב ראש מינימום.
מתלבטים בין קומבינציה לפינוי־בינוי/חלופת שקד? שיחה אחת עם מעוה"ד ממשרדנו המומחה בהתחדשות עירונית ומגוון המסלולים – ותצאו עם מסלול ברור שממקסם תמורה ומצמצם סיכונים עד המפתח.
ייעוץ ממוקד לבעלי נכסים בכל הארץ • וואטסאפ/שיחה: 054-9980-940