הבניין נפגע במלחמה: דירה חדשה או פיצוי ממס רכוש?

חוק שיקום נזקי מלחמה מאפשר לממשלה להכריז בצו על אזור לשיקום והתחדשות, שמאותו רגע נחשב גם מתחם פינוי-בינוי מוכרז, והשיקום שלו מתקדם כפרויקט אחד. נקודת המוצא היא בניין הרוס: בניין שנגרם לו נזק מלחמה כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, ומהנדס העירייה קבע שבגלל הנזק הוא נהרס או שיש להרסו. הממשלה מכריזה לפי המלצה של צוות מייעץ בין-משרדי בראשות מנהל מינהל התכנון, ורק אם מצאה שיש הצדקה לקידום או למימוש של מיזם התחדשות עירונית באותו שטח. ואפשר להכריז גם בלי בניין הרוס, אם מתקיימים יחד 3 תנאים: השטח כולל 3 בניינים לפחות עם 12 דירות לפחות; מהנדס העירייה ומהנדס מטעם מנהל מס רכוש קבעו בחוות דעת שנגרם נזק מלחמה משמעותי שפוגע במצבו הפיזי של בניין באזור, ביציבותו ובבטיחותו, ושיקומו יארך זמן רב; והממשלה מצאה הצדקה למיזם גם כאן. הכרזה על אזור שיש בו בניין הרוס יכולה להחיל עליו את כל הוראות החוק או רק חלק מהן, ולכן בודקים גם מה נקבע בצו של האזור שלכם.

את ההכרזה צריך לעשות בתוך 60 ימי עבודה מהיום שבו נפגע הבניין. יושב ראש הצוות רשאי להאריך את המועד בעד 10 ימי עבודה, ושר האוצר רשאי בצו, בשל נסיבות מיוחדות, להאריך אותו עד 45 ימי עבודה בסך הכול, כולל הארכת היושב ראש. לבניינים שנפגעו מ-13.6.2025 ועד תחילת החוק, השעון מתחיל ביום התחילה. והחוק לא נכתב לאירוע אחד: גם נזק מלחמה עתידי יכול להוביל להכרזה.

מיום ההכרזה, הלוח שלכם בנוי על 4 מספרים:

שורה תחתונה: ההכרזה היא החלטת ממשלה, והיא מפעילה שעון. מהיום שבו ההכרזה נכנסת לתוקף נספרים רוב המועדים בימי עבודה, חוץ מתשלום התמורה בהסכם היציאה שנספר בימים קלנדריים, ולכן תאריך ההכרזה הוא הנתון הראשון שרושמים.

בעסקת שיקום חוזרים לדירה בבניין החדש. בהסכם יציאה מוכרים את הזכויות ויוצאים עם כסף. את שני החוזים חותמים עם יזם; היזם שמנהל הרשות להתחדשות עירונית מאשר לאזור נקרא יזם השיקום. בעסקת שיקום בעל הדירה מוכר את זכויותיו לשם הקמת בניין חדש או עיבוי הקיים, ומקבל דירה בבניין. בהסכם יציאה בעל הדירה מוכר את כל זכויותיו בדירה בתמורה כספית.

כל יזם חייב להציע לכל בעל דירה שאפשר לאתר בשקידה סבירה את שתי הדרכים: עסקת שיקום וגם הסכם יציאה מוגדל. שתיהן נספרות לרוב המיוחד שעליו נשען אישור יזם השיקום.

שורה תחתונה: שתי הדרכים יוצאות מאותה נקודה, דירה חדשה. מי שחוזר מקבל דירה בבניין, ומי שמוכר מקבל כסף לפי שווי של דירה חדשה ודומה.

לפי שווי של דירה חדשה ודומה באזור, ולא לפי מה שנשאר מהבניין. השמאי הממשלתי הראשי, או שמאי מטעמו, עורך שומה לכל דירה באזור עד תום 35 ימי עבודה מההכרזה, בוחן לפני כן נתונים שבעל הדירה העביר לו בתוך 15 ימי עבודה מההכרזה, ושולח את השומה עד 40 ימי עבודה מההכרזה.

הבסיס הוא שווי של דירה חדשה באותו אזור שדומה לדירה שלכם במאפייניה, ובכלל זה בשטחה, כששטח הדירה מחושב לפי חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. המועד הקובע הוא היום שלפני הפגיעה, והשומה לא תפחת מהסכום שהיה מתקבל ממכירת הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון ערב הפגיעה.

לצורך הסכם יציאה מוגדל, השמאי עורך שומה נוספת, כאילו נוסף לשטח הדירה שליש מתוספת השטח שקובעת מדיניות התמורות של הוועדה המקומית, או 4 מ"ר למטרה עיקרית כשאין לוועדה מדיניות כזו. בדירה ששטחה חורג במידה ניכרת משטחה של דירה טיפוסית באזור, השמאי רשאי לפי שיקול דעתו להפחית מהשומה את שווי התוספת. התוספת קיימת רק בחישוב השומה, והדירה עצמה לא גדלה.

לא מסכימים עם השומה? בעל דירה רשאי להגיש השגה לוועדת ההשגות בתוך 75 ימי עבודה מההכרזה. המניין רץ מיום ההכרזה, לא מהיום שבו השומה הגיעה, ולכן קוראים אותה ביום שהיא מגיעה.

שורה תחתונה: השומה נערכת לפי דירה חדשה ודומה באזור, ביום שלפני הפגיעה. המועד להגיש השגה עליה נספר מיום ההכרזה.

לא בעד אותו נזק. באזור שהוכרז, בעל דירה שקיבל את התמורה בעסקת שיקום או את התשלום בהסכם יציאה נחשב כמי שקיבל את הפיצוי שהוא זכאי לו ממס רכוש על נזק המלחמה. בעסקת שיקום התמורה היא הדירה בבניין החדש ודמי השכירות עד קבלתה. הכלל חל על נזק מלחמה שאירע מ-13.6.2025 ואילך.

"קיבל ניזוק את אחד מהמפורטים להלן, יראו זאת כאילו שולם לו הפיצוי שהוא זכאי לו בעד נזק המלחמה לפי תקנות מס רכוש: …" — חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו-2026

ומה עם דמי השכירות? באזור שהוכרז, מנהל מס רכוש רשאי לדחות את תשלום הפיצויים על הדירה, בהתחשב ביחס שבין עלות שיקום הנזק לבניין לבין עלות המימון של דיור חלופי, ובאפשרות לשקם את הנזק. אם דחה, בעל הדירה זכאי לדמי שכירות ראויים בסכום שמנהל מס רכוש קובע, עד שהוא מקבל את התמורה או את הפיצויים, ולא אחרי שהקרקע נמסרת ליזם השיקום לתחילת העבודות.

שורה תחתונה: התמורה מהפרויקט באה במקום הפיצוי ממס רכוש, לא בנוסף לו. דמי השכירות ממס רכוש לפי חוק השיקום תלויים בהחלטה של מנהל מס רכוש לדחות את הפיצוי.

ההחלטה מתקבלת ברוב מיוחד, ולא צריך את החתימה של כל אחד. מה שבידיכם הוא התנאים. החוק מגדיר 2 דרכים לרוב המיוחד של בעלי הדירות. הראשונה: רוב בעלי הדירות באזור שבבעלותם רוב הדירות בכל אחד ממרבית הבניינים, ובלבד שכל בניין שנכלל באזור בקביעה של מתכנן המחוז נמנה עליהם. השנייה: בעלי 80% לפחות מכלל הדירות באזור. מגרש ריק נספר לעניין זה כדירה אחת.

במסלול הרגיל של חוק פינוי ובינוי הרוב הדרוש נקבע אחרת, והרוב המיוחד חל רק באזור שהוכרז לפי חוק השיקום.

למי שלא חתם עד שאושר יזם השיקום, היזם חייב להציע בתוך 30 ימי עבודה מהאישור עסקת שיקום או הסכם יציאה. התמורה ביציאה היא אז לפי השומה הרגילה, בלי תוספת השטח. מי שחתם עם יזם אחר לפני תום תקופת ההגשה, 95 ימי עבודה מההכרזה, ועל העסקה דווח כפי שהחוק דורש, מקבל את התמורה המוגדלת.

כשיש לאזור תוכנית, לפחות כזו שהוגשה, יזם השיקום רשאי לתבוע בבית המשפט המחוזי בעל דירה שסירב להצעה. כשהצורך בשיקום מהיר, יעיל ומיטבי של האזור מצדיק זאת, בית המשפט רשאי, לא חייב, להורות לו להתקשר בעסקה, ואף למנות עורך דין או רואה חשבון שיעשה זאת בשמו. בין השיקולים: אם הוצעו לבעל הדירה בזמן עסקת שיקום והסכם יציאה, אם הוצע דיור חלופי מותאם לאדם עם מוגבלות, ומה הוצע לבעל דירה מבוגר שגר בדירה.

אם בתום 110 ימי עבודה מההכרזה לא אושר יזם שיקום, ההכרזה בטלה והחוק לא חל על האזור.

שורה תחתונה: כשיש רוב מיוחד, בעל דירה אחד אינו עוצר את הפרויקט. ההשפעה שלו היא על השומה, על הבחירה בין שתי הדרכים ועל תנאי החוזה שעליו הוא חותם.

העסקה ממשיכה, והיא נחשבת גם עסקת שיקום. עסקת פינוי-בינוי, או עסקה לפי תוכנית חיזוק כמו תמ"א, שנחתמה לפני ההכרזה כשהפינוי עוד לא התחיל, נחשבת עסקת שיקום. בתוך 50 ימי עבודה מההכרזה, היזם או בעל הדירה רשאים לבטל אותה בהודעה בכתב. בעל דירה רשאי לבטל רק אם הוא חותם על הסכם יציאה מוגדל עם אותו יזם. הסכם עם מארגן אפשר לבטל באותו חלון. ואחרי שאושר יזם שיקום, בעל דירה רשאי לבטל את העסקה גם כדי לחתום עם יזם השיקום על עסקת שיקום או על הסכם יציאה.

באזור עצמו משתנים עוד 3 דברים. היטל ההשבחה על אישור תוכנית השיקום הוא רבע ההשבחה, והעירייה רשאית, בתנאים שבחוק ובתוך 30 ימי עבודה מהפגיעה או מתחילת החוק, לפי המאוחר, לקבוע מחצית או פטור. במשך 60 ימי עבודה מההכרזה, או עד שמוסד התכנון קובע תנאים, המוקדם מביניהם, לא ניתנים באזור היתרי בנייה, היתרים לשימוש בקרקע או אישורי חלוקה. ואם העירייה לא מודיעה בזמן שתגיש תוכנית, לא מגישה אותה בזמן או שהתוכנית לא מופקדת בזמן, התכנון עובר לוועדה הארצית למתחמים מועדפים.

שורה תחתונה: חוזה שנחתם לפני ההכרזה לא נעלם. בתוך 50 ימי עבודה שני הצדדים רשאים לבטל אותו, ובעל הדירה רק כדי לחתום על הסכם יציאה מוגדל עם אותו יזם. אחרי שאושר יזם שיקום, בעל הדירה רשאי לבטל גם כדי לחתום איתו.

נכון לספטמבר 2026, לפי אתר מינהל התכנון, הוכרזו אזורי שיקום בערד, בדימונה, ברחובות, בתל אביב, ברמת גן, בבני ברק, בחיפה ובבת ים.

1. 1בודקים אם האזור הוכרז. ההודעה מתפרסמת באתר מינהל התכנון, ובתוך 3 ימי עבודה העירייה מפרסמת אותה בשלט באזור ובאתר שלה. כשיש לה המייל או מספר הנייד שלכם, היא אמורה לשלוח הודעה גם אליכם. כל השאר נספר מהיום שבו ההכרזה נכנסה לתוקף, ולא מהיום שבו ההודעה הגיעה אליכם.
2. 2בתוך 15 ימי עבודה מעבירים לשמאי הממשלתי נתונים על הדירה. שטח, שיפוצים, מה שלא נראה מבחוץ. ההודעה של העירייה מפרטת איך מעבירים אותם.
3. 3עד 40 ימי עבודה מההכרזה השמאי שולח את השומה. קוראים אותה מול המסמכים. משווים אותה לנסח ולהיתר: השטח שבה צריך להתאים לחישוב לפי חוק המכר (דירות), והדירה שאליה היא משווה צריכה להיות דומה לשלכם. לא קיבלתם? כשהשמאי לא מאתר בעל דירה, השומה נשלחת לעירייה, ומתפרסמת הודעה שמפרטת למי פונים שם כדי לקבל אותה.
4. 4עד 75 ימי עבודה מההכרזה אפשר להגיש השגה לוועדת ההשגות.
5. 5ביום העבודה ה-95 נסגר החלון להסכם יציאה מוגדל. עסקת שיקום אפשר לחתום גם אחר כך.
6. 6לפני חתימה על עסקת שיקום בודקים שהחוזה כולל את עקרונות התמורה, מועדים מרביים, פרטים על מי שיבצע את העבודה וערבויות.