Сопровождение объединений покупателей и инвесторов в сделках с новостройками
Поодиночке вы покупатель. Вместе — оптовый клиент.
Одиночный покупатель, зайдя в офис продаж, получает прайс-лист. Организованное объединение покупателей получает сделку: оптовую цену, условия оплаты, спецификацию и гарантии — для каждого участника. Мы собираем покупателей в одно организованное объединение и ведём сделку с застройщиком до самых ключей.
Объединение покупателей, группа покупателей — и почему путаница между ними стоит денег
Объединение покупателей (квуцат рохшим) — это покупатели, которые вместе приобретают готовые квартиры у застройщика: каждый по своему договору и под полной защитой Закона о продаже (квартир). Группа покупателей (квуцат рехиша) — совсем другое: участники покупают землю и строят сами, и ни один застройщик не отвечает перед ними за результат. На рынке эти две конструкции путают постоянно, иногда намеренно. А разница не в словах: она определяет, кто отвечает за вашу квартиру, какой налог вы платите и что защищает ваши деньги, если что-то пойдёт не так.
| Одиночный покупатель у застройщика | Объединение покупателей у застройщика | Группа покупателей (земля) | |
|---|---|---|---|
| Что вы на самом деле покупаете | Готовую квартиру по прайс-листу | Готовые квартиры одной групповой сделкой | Право на землю + обязательство финансировать стройку |
| Кто отвечает за результат | Застройщик | Застройщик | Сами участники группы — застройщика нет |
| Защита ваших денег по Закону о продаже | Да | Да — закреплена за каждым участником | Нет. Деньги под риском исполнения |
| Налог на покупку (мас рехиша) | С цены квартиры по договору | С цены квартиры по договору | Как при покупке готовой квартиры — земля плюс строительные услуги (поправка 69) |
| Переговорная сила | Напольное покрытие получше, может быть кухня | Цена, график платежей, спецификация и гарантии | Единого продавца нет — вместо него управление проектом |
| Срок сдачи и компенсация за просрочку | Закреплены Законом о продаже | Закреплены законом — и усилены в групповом приложении к договору | Нет обязательного срока и нет компенсации по закону |
Эта страница о среднем пути — объединении покупателей, которое покупает у застройщика: сила группы без отказа от ответственного застройщика и от защиты закона. Вы уже внутри классической группы покупателей, и нужен юридический взгляд? Этим мы тоже занимаемся — напишите нам.
Почему одиночный покупатель получает ровно то, что написано в прайс-листе
Прайс-лист не торгуется
Перед одним покупателем у офиса продаж нет причин уступать. Скидка заканчивается на улучшенной кухне — а коммерческие условия остаются ровно такими, как написаны.
Договор написан до вас
График платежей, индексацию и гарантии составили юристы застройщика — в одной и той же редакции для каждого покупателя. Один голос против них значит куда меньше, чем двадцать.
Там все работают на застройщика
Маркетолог, агент по недвижимости, адвокат проекта — все на стороне продавца. Ни один из них не обязан по закону действовать в ваших интересах.
Настоящие возможности до объявлений не доходят
По-настоящему выгодные сделки закрываются рано, на этапах, когда застройщику нужна определённость, — задолго до рекламной кампании.
Ваши деньги. Рычаг институционального игрока.
В этом вся идея: десятки квартир, купленных одной сделкой, дают застройщику определённость — а вам условия, которых одиночный покупатель никогда не увидит. Вот за что мы боремся в каждой групповой сделке:
Оптовая цена
Вход ниже прайс-листа — цена одной крупной сделки, а не одной квартиры.
Условия оплаты, которые берегут капитал
Схемы вроде 20/80 — аванс при подписании, остаток при сдаче. Ваши деньги продолжают работать на вас.
Улучшенная спецификация — в договоре
Уровень отделки и улучшения как обязательное групповое условие в договоре купли-продажи, а не обещание в шоуруме.
Гарантии для каждого участника
Банковская гарантия по Закону о продаже на каждый платёж, оплата только по платёжным ваучерам банка (шоварим) и письмо об исключении квартиры из залога (михтав ахрага) — для каждой квартиры в группе, без исключений.
Доступ к предложениям вне рынка
Квартиры, которые не дошли до открытого рынка, — проекты на ранних этапах, где условия и определяются на самом деле.
Одно групповое приложение — сопровождение каждого
Условий мы добиваемся один раз и закрепляем их в каждом договоре, а каждый участник получает полное юридическое сопровождение своей сделки.
Закон определяет, на чьей мы стороне: только на вашей.
Вокруг каждого нового проекта собираются организаторы, маркетологи и агенты — и всем им платит сторона продавца. Мы устроены наоборот: наш единственный клиент — группа, и наша обязанность действовать в интересах клиента, закреплённая законом, обращена только к покупателям. Это меняет каждое решение в сделке: какие проекты мы проверяем, на чём настаиваем и когда говорим вам отказаться. Наше обязательство: каждый шекель, который вы вносите в сделку, покрыт предусмотренной законом гарантией, а ваш договор выдерживает и чёрный день.
- Обязанность по закону действовать в интересах покупателей — и только их
- Обязательства только перед группой
- Одна сторона сделки — никогда группа и застройщик вместе
- Мы представляем каждого участника лично — у каждого свой договор
- Одна картина для всех — что сказано одному, сказано всем
- Наши красные линии для новостроек — к каждой квартире
А когда нужно, мы говорим группе «нет». Обязанность перед покупателями действует и тогда, когда ответ неудобен.
Рынок покупателя. В буквальном смысле.
Цифры, а не лозунги: запас новых квартир на рекордном уровне, ставка начала снижаться, а цены впервые за годы движутся в сторону покупателя. Ровно в таких условиях определённость продаж дорого стоит застройщику — и организованная группа умеет превратить её в условия сделки.
новых квартир ждут покупателя
ЦСБ Израиля, май 2026 г.
месяца предложения в запасе новых квартир
ЦСБ Израиля, май 2026 г.
ставка Банка Израиля — первое снижение в цикле
Банк Израиля, 25 мая 2026 г.
годовое изменение индекса цен на жильё
ЦСБ Израиля, 15 мая 2026 г.
Данные актуальны на дату обновления страницы и обновляются с каждой новой официальной публикацией.
Что говорит закон — слово в слово
Это не толкования. Это сами статьи, из первоисточника — те самые, соблюдения которых мы требуем в каждой групповой сделке. Покупатели, которые их знают, покупают иначе.
Потолок 7% без обеспечения
Продавец не вправе получить от покупателя в счёт цены квартиры сумму, превышающую семь процентов цены, если он не совершил одно из следующих действий
Статья 2 Закона о продаже (квартир) (обеспечение вложений покупателей квартир) 1974 г.
Простыми словами: больше 7% ваших денег застройщик получить не может, пока не предоставит одну из пяти предусмотренных законом гарантий, и первая среди них — банковская. У нас это стартовое условие для каждого участника группы, а не пункт, о котором торгуются.
Книжка платёжных ваучеров
Статья 3б Закона о продаже (квартир) (обеспечение вложений) 1974 г.
В проекте с банковским сопровождением каждый платёж проходит по ваучеру, прямо на контролируемый счёт проекта, — и сам ваучер обязывает банк выдать вам гарантию. Заплатили без ваучера? Деньги остались вне защиты. Поэтому наше групповое правило простое: нет ваучера — нет платежа. Ни для одного участника, ни для одного шекеля.
«Группа покупателей» — определение, которое задаёт налог
«Группа покупателей» — группа приобретателей, объединяющихся для покупки права на недвижимость и строительства на участке… через организующее лицо
Статья 1 Закона о налогообложении недвижимости (прирост капитала и покупка) 1963 г., добавлена поправкой 69 (2011 г.)
Иначе говоря: купите землю через группу, собранную организатором за вознаграждение, — и Налоговое управление считает, что вы купили готовую квартиру: налог на покупку рассчитывается со стоимости построенной квартиры, а не земли. В объединении покупателей, которое покупает у застройщика, этот вопрос просто не возникает: вы покупаете квартиру и платите налог с цены по договору.
Ограничения Банка Израиля на акции по финансированию
Надзор за банками, временное распоряжение от 23 марта 2025 г. — действует до конца 2026 года
Банк Израиля ограничил акции застройщиков по финансированию: повышенные требования к капиталу банка, когда четверть квартир проекта и больше продаётся по схеме 20/80, и месячный потолок 10% на кредиты с отложенным погашением, субсидируемые застройщиком. Что это значит для группы: отложенный график платежей — предмет переговоров со знанием регулирования, а не заголовок с рекламного щита. Именно поэтому адвокат нужен на вашей стороне стола.
Сколько налога на покупку вы платите при групповой покупке?
Короткий ответ: ровно столько же, сколько при покупке у застройщика в одиночку. Участие в объединении не меняет налог ни на шекель — он зависит от цены по вашему договору и от вашего статуса. Ступени 2026 года:
Единственное жильё
0% до 1 978 745 шекелей, далее растущие ступени начиная с 3,5%. Ступени 2026 года заморожены законом — индексации в этом году нет.
Дополнительное жильё (инвесторы)
8% с первого шекеля до 6 055 070 шекелей и 10% выше. Та самая цифра, которую каждый инвестор обязан посчитать до того, как влюбится в квартиру.
Репатрианты и нерезиденты
У новых репатриантов своя льготная шкала; нерезиденты платят по ступеням инвестора. Для групп с участниками за рубежом мы выстраиваем налоговую картину по каждому участнику отдельно.
Сроки, которые нельзя пропустить
Декларация по налогу на покупку в течение 30 дней с подписания и уплата по начислению. Опоздали — штрафы и пени. У нас это часть сопровождения каждого участника.
Источник: ступени налога на покупку Налогового управления Израиля на 2026 год. Хотите цифру для конкретной квартиры? Наш калькулятор налога на покупку настроен на действующие ступени —
Открыть калькуляторСначала проверяем сделку, потом группу. И только тогда подписываем.
Застройщик и подрядчик
Кто стоит за проектом, что он реально сдал, насколько устойчив финансово — и что стройку ведёт зарегистрированная строительная компания.
Земля и права
Выписка из Земельного реестра (Табу) или подтверждение прав: кому на самом деле принадлежит участок и какие залоги, аресты и записи на нём числятся.
Планирование и разрешение
Что утверждено, что ещё на рассмотрении и что может измениться вокруг проекта до сдачи.
Банк проекта и гарантии
Закрытое банковское сопровождение, контролируемый счёт проекта, платёжные ваучеры и механизм высвобождения гарантий — для каждого участника.
Устройство самой группы
Как принимаются решения, что происходит при выходе участника и кто чем связан. Ответы должны быть у каждого участника до того, как группа примет обязательства перед кем-то извне.
Договор каждого покупателя
Договор купли-продажи и приложение каждого участника: индексация, срок сдачи, гарантийный срок устранения недостатков (ткуфат бедек) и гарантии — по нашему стандарту для новостроек.
От первой встречи группы — до ключей для каждого участника
- 01
Объединение
Группа складывается вокруг одной согласованной цели: какой объект, какой район и в каком ценовом диапазоне.
- 02
Предложение, затем выбор
Застройщики приносят предложения, включая проекты, которые не дошли до открытого рынка, и группа выбирает. Выбранное идёт за стол переговоров.
- 03
Групповые переговоры
Одна сделка с застройщиком: цена, график платежей, спецификация и гарантии — групповой пакет, закреплённый письменно.
- 04
Подписание
Каждый участник подписывает договор купли-продажи и приложение на своё имя — с групповыми условиями внутри и полным личным сопровождением.
- 05
До ключей — и после
Платежи только по ваучерам, сопровождение при сдаче и по акту устранения недостатков, письма об исключении из залога — до полного высвобождения.
О чём нас спрашивают про объединения покупателей
Чем объединение покупателей отличается от группы покупателей?
Объединение покупателей покупает квартиры у застройщика: у каждого участника свой договор купли-продажи со всей защитой Закона о продаже — гарантии, ваучеры, обязательная спецификация. Группа покупателей, напротив, покупает землю и строит сама: нет застройщика, отвечающего за результат, и нет защиты Закона о продаже, со всем вытекающим риском. Налог тоже разный: в группе покупателей налог на покупку рассчитывается со стоимости готовой квартиры (поправка 69 к Закону о налогообложении недвижимости), в объединении — с цены по договору. Мы представляем первых.
Сколько покупателей нужно?
Волшебного числа нет. Даже несколько квартир меняют разговор с застройщиком: определённость продаж стоит для него реальных денег, особенно на рынке с десятками тысяч непроданных квартир. Чем больше группа, тем лучше пакет, который она способна получить.
Каждый из нас подписывает отдельный договор?
Да, каждый покупатель в группе подписывает отдельный договор. Каждый участник покупает квартиру напрямую у застройщика, по договору купли-продажи и приложению на своё имя. Групповые условия закреплены в каждом из договоров — сила коллективная, права полностью личные.
Что такое схема оплаты 20/80 — и работает ли она ещё в 2026 году?
20/80 — это график платежей, при котором около 20% вносится при подписании, а остаток ближе к сдаче, вместо платежей по ходу строительства. Временное распоряжение Банка Израиля (действует до конца 2026 года) ограничивает акции застройщиков по финансированию с кредитным плечом и стоящие за ними кредиты с отложенным погашением. Отложенный график по-прежнему достижим — но это предмет переговоров со знанием регулирования и банка проекта, а не обещание из рекламы. Как раз таких условий организованная группа и умеет добиваться.
Сколько налога на покупку я заплачу при групповой покупке?
Ровно столько же, сколько при покупке у застройщика в одиночку: участие в объединении налог не меняет. Единственное жильё: 0% до 1 978 745 шекелей (ступени 2026 года). Дополнительное жильё: 8% с первого шекеля. Репатрианты — по своей льготной шкале. Что действительно важно: не путать это с группой покупателей земли, где налог рассчитывается со стоимости готовой квартиры ещё до того, как она построена.
Я инвестор. Зачем покупать через группу, а не самому?
Потому что доходность инвестиции определяется в день покупки, а не в день продажи, — а группа покупает лучше: ниже прайс-листа, на условиях оплаты, которые оставляют капитал в работе, с полными гарантиями. Наше обязательство: сделка проверяется глубоко, договор вас защищает, и каждый шекель покрыт предусмотренной законом гарантией.
Кто такой организатор — и в чём его интерес?
Ключевой вопрос любого группового начинания. На рынке организаторам и маркетологам обычно платит та сторона сделки, которую они приводят, — и их интерес заканчивается подписанием. У нас устройство обратное: бюро представляет только группу. Наша обязанность действовать в ваших интересах закреплена законом — и обращена к вам.
У нас уже есть сложившаяся группа. Что вы добавляете?
То, что превращает компанию друзей в сделку: переговоры с застройщиком и его юристами о самих коммерческих и юридических условиях — индексация цены и график платежей, обеспечение, спецификация и изменения по заказу покупателей, срок сдачи и гарантийный срок после него, сопутствующие расходы. В итоге — приложение к договору, а каждого участника мы представляем по его собственному договору.
Действует ли защита Закона о продаже при групповой покупке?
В полном объёме. Групповая покупка у застройщика — это покупка в новостройке во всех отношениях: банковская гарантия по Закону о продаже на каждый платёж свыше 7% цены, оплата по книжке ваучеров и обязательная спецификация. У нас это часть групповых условий — без отказов от защиты, ни для одного участника.
Можно ли присоединиться к группе из-за рубежа?
Да, присоединиться к объединению покупателей можно из-за рубежа. Групповая сделка подписывается дистанционно, как любая сделка с недвижимостью: заверенная доверенность, удалённая идентификация, и мы ведём дела на иврите и на английском — для участника за рубежом документы сопровождаются английской версией. Для репатриантов и нерезидентов у нас есть отдельное решение, включая полную налоговую картину, — см. нашу страницу для репатриантов и инвесторов из-за рубежа.
Одно объединение покупателей. Одна сделка.
Бюро представляет объединения покупателей в сделках-возможностях: уже сложившаяся группа входит в проект как одна сторона. Для застройщика это объём — десятки квартир и один контрагент, на этапе, когда определённость стоит дороже всего. И разговор начинается с самих коммерческих условий: график платежей, улучшенная спецификация, юридические условия и гарантии. Каждое предложение выносится на группу на этих условиях.
Каждый из этих путей ведёт напрямую в бюро:
Разговор с адвокатом по недвижимости на любом этапе.
Вы покупаете или продаёте квартиру, ваш дом входит в проект обновления или на руках договор, по которому пора принять решение. Оставьте имя и телефон, и вам перезвонит старший адвокат бюро: выслушает и скажет, каким будет следующий шаг, даже если сделать его нужно не с нами. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.