Адвокат по недвижимости
От проверки прав до регистрации на ваше имя · адвокат Ноам Готлиб
Покупаете или продаёте недвижимость в Израиле, живёте здесь или за рубежом — мы ведём сделку целиком: проверяем права на объект до подписания, составляем договор и ведём по нему переговоры, декларируем сделку в Налоговом управлении и регистрируем право на ваше имя. Мы работаем с частными лицами и семьями, с застройщиками и организациями, будь то одна квартира или целый проект.
Какая сделка перед вами?
Сделка всей жизни — в надёжных руках.
Покупка и продажа
Новостройки и вторичный рынок — проверка, переговоры и договор, вплоть до ключей.
ЕщёНовостройки и жилищная компания
Покупка у застройщика: спецификация, гарантии по Закону о продаже (квартир), приёмка и контроль регистрации в жилищной компании.
ЕщёАренда и долгосрочная аренда
Договоры аренды жилья и коммерческих помещений — составленные так, чтобы обе стороны спали спокойно.
ЕщёДарение, семья и передача между поколениями
Безвозмездные передачи внутри семьи — юридически чисто и с умом по налогам. Планирование семейного капитала: наследство, завещания, трасты и непрерывная доверенность (ипуй коах митмашех) — недвижимость переходит дальше в полном порядке.
ЕщёПрава и регистрация
Регистрация в Табу, регистрация кондоминиума, объединение и раздел участков, упорядочение прав — ваша собственность чёрным по белому.
ЕщёГруппы покупателей и инвесторов
Покупка вместе с другими семьями и инвесторами: покупательная способность крупного игрока, полная защита каждого покупателя и одно юридическое сопровождение, которое видит картину целиком.
ЕщёИзменение приказа о регистрации кондоминиума
Крыша, сад или кладовая ещё не закреплены за вашей квартирой? Мы исправляем приказ о регистрации и закрепляем их за вашей единицей — пока эти права на строительство не стали стоить серьёзных денег.
Ещё
Оформляем и то, что будет дальше.
Рядом с самой сделкой мы готовим документы, которые решают, что произойдёт с недвижимостью потом: непрерывную доверенность (ипуй коах митмашех), медицинскую доверенность, завещание и заявление о выборе опекуна — для наших клиентов, в одном деле.
Дарение, передачи внутри семьи и планирование между поколениями — полная страница.Непрерывная доверенность
Вы заранее решаете, кто действует от вашего имени и что ему разрешено: продавать, закладывать или сдавать. Документ конфиденциален, и его можно обновлять. Альтернатива — опекун, которого позже назначит суд в публичном процессе, когда выбор уже не ваш.
Подробно о непрерывной доверенностиЗавещание
Большинство завещаний говорят кому. Завещание, в котором есть квартира, должно сказать и как: права, доли, ипотека, кто сохраняет право жить в ней — чтобы Земельный реестр мог записать всё точно так, как написано.
Подробно о завещаниях и наследствеУ группы есть сила.
Мы умеем ею распорядиться.
Одиночный покупатель получает прайс-лист. Группа получает условия. Мы представляем группы покупателей и превращаем коллективную силу в коммерческие и юридические условия, которых не добьётся ни один покупатель в одиночку:
Цена
Вход по оптовой цене — ниже прайс-листа.
Условия оплаты
Схемы, бережные к капиталу, например 20/80 — ваши деньги остаются у вас до сдачи.
Спецификация
Улучшенная техническая спецификация и уровень отделки — как условие группы, а не как доплата.
Обеспечение
Гарантии по Закону о продаже (квартир) и юридическая защита — для каждого участника группы.
Поиск предложений
Доступ к закрытым предложениям — до того, как они выйдут на открытый рынок.
Сопровождение каждого покупателя
Каждый участник получает полное юридическое сопровождение своей сделки: договор, приложение с изменениями и платежи.
Первая покупка в Израиле совершается на расстоянии.
Большая часть первой покупки в Израиле происходит, пока вы ещё за границей: проверка, переговоры, налоги, подписи. Мы ведём всё это отсюда, и перед каждой подписью вы точно знаете, что подписываете: каждый документ мы объясняем на иврите или на английском. Путь заканчивается в Земельном реестре (Табу) — записью права на ваше имя.
- Доверенность, оформленная правильноНотариальная доверенность, которую примет реестр: в израильском консульстве или у местного нотариуса с апостилем, с полномочиями только на эту сделку.
- Сначала понять, потом подписатьДоговор подписывается на иврите — на языке реестра. Каждый существенный документ сначала приходит к вам в кратком изложении на иврите и на английском, и вы утверждаете его до того, как кто-либо подпишет.
- Деньги идут только под обеспечениеНовостройка: платежи по книжке платёжных ваучеров (пинкас шоварим) на счёт банковского сопровождения с гарантией по Закону о продаже. Вторичный рынок: доверительный счёт адвоката и предупредительная запись раньше, чем сдвинется остаток.
- Статус репатрианта, учтённый заранееСтавки налога на покупку для репатрианта действуют за год до репатриации и в течение семи лет после неё. Сроки и то, кто из супругов выступает покупателем, решаются до подписания.
Страница для репатриантов раскладывает весь путь: статус, налог, финансирование, дистанционное подписание, регистрация. Первые разговоры проходят на иврите и на английском, в удобные вам часы.
Практика недвижимости по институциональным стандартам.
Сопровождение застройщиков и проектов
Создание и продажа жилых, торговых и офисных проектов — от приобретения прав до регистрации кондоминиума.
ЕщёКомбинированные сделки
Земля в обмен на квартиры: представляем собственников земли перед застройщиком — что они получают, обеспечение и налоги. Сопровождаем и застройщиков, в отдельных сделках.
ЕщёДоходная недвижимость
Торговля и офисы: договоры аренды, пользования и управления — отношения, которые дают спокойный денежный поток.
ЕщёПовышение стоимости земли
Поиск, проверка, покупка, развитие участка и повышение его стоимости — включая совместные проекты с партнёрами и продажу.
ЕщёПроекты на стадии строительства
Полное сопровождение строительства — земля, планирование и разрешения, подрядчики и консультанты, до конца гарантийного срока устранения недостатков (ткуфат бедек).
ЕщёАренда офисов
Технологические компании и корпорации: долгосрочная аренда, отделка под арендатора, муниципальный налог и налогообложение недвижимости.
ЕщёПроверка и финансирование
Комплексная юридическая проверка (due diligence) объектов и сделок и сопровождение финансирования — проверка, договор, обеспечение.
ЕщёГруппы покупателей
Сопровождение организаторов и групп покупателей (квуцат рехиша): соглашение о совместном владении, покупка земли и финансирование, договор с подрядчиком — до регистрации дома как кондоминиума (байт мешутаф).
ЕщёОбъединение и раздел участков
Перекройка границ (репарцелляция): таблицы распределения и выравнивания, представление ваших интересов в органах планирования и возражения — чтобы новый участок отражал весь объём ваших прав.
ЕщёРегистрация кондоминиумов
Устав, план, привязки и изменения в приказе — закрываем проект и в реестре кондоминиумов, до последнего права.
Ещё
Когда сделка встречается с регулированием.
Планирование и застройка
Планировочное сопровождение сделок и проектов — планы застройки (ТАБА), послабления и разрешения.
ЕщёОрганы планирования и апелляции
Представляем вас в комиссиях по планированию, апелляционных комиссиях и по административным искам.
ЕщёЗемельное управление Израиля
Собственники земли, бизнес и аграрный сектор — перед Земельным управлением Израиля (Минхаль), включая кооперативные товарищества.
ЕщёНедвижимость за рубежом
Сопровождение застройщиков и инвесторов в трансграничных сделках — подбор местных консультантов и работа вместе с ними: приобретение прав, строительство проектов, продажа и текущее сопровождение.
Предупредительная запись — маленькая защита, которая спасает большие сделки.
Предупредительная запись (эарат азара) вносится в Земельный реестр (Табу) по статьям 126–127 Закона о недвижимости и фиксирует, что собственник обязался совершить сделку с объектом или воздержаться от неё.
Что она делает: предупреждает любое третье лицо о том, что существует прежнее обязательство. Продавец не может «продать дважды», заложить или обременить объект за вашей спиной в чувствительный промежуток между подписанием и регистрацией.
Чего она не делает: собственность не передаёт — это защитный флажок. Если кто-то попытается зарегистрировать противоречащее право, запись его остановит.
На практике это самая дешёвая и быстрая защита, которую покупатель регистрирует сразу после подписания — и мы следим, чтобы она была внесена правильно, вовремя и в итоге сменилась регистрацией самого права собственности.
У вашей старой квартиры есть права, которые стоят денег.
Проект городского обновления в вашем доме начинается с актива, который уже ваш: земля и права на строительство на ней. Эти права создают прибыль проекта, а из прибыли складывается то, что получают владельцы квартир: новая квартира, гарантии, аренда на время стройки. От вас требуется немного: написать нам, а дальше мы ведём процесс вместе с вами — от первого собрания владельцев до ключей.
Откуда берётся выгода
Чем больше может утвердить местная комиссия по планированию, тем выше прибыль — и тем больше она способна оплатить. Потолок не равен утверждению, а по дороге стоит налог на улучшение. Это отправная точка для переговоров, а не обещанный результат.
Закреплено до начала стройки
Новая квартира, гарантии, аренда и график вписываются в договор, пока ваше согласие — это то, что нужно проекту. Именно там ваша переговорная сила на пике.
Одна лояльность — вам
Так устроен механизм: адвокат владельцев квартир оплачивается застройщиком и представляет только вас — проверяет предложения, ведёт переговоры, держит гарантии в доверительном хранении.
Гарантии, варианты и механизмы, взятые из подписанных договоров, — всё это на странице городского обновления. Для разговора о вашем доме достаточно одного сообщения.
О чём нас спрашивают до сделки.
Нужен ли адвокат по недвижимости в Израиле, если я живу за границей?
Да. В израильской сделке с недвижимостью у покупателя и у продавца свой адвокат, и именно он ведёт сделку: проверку, договор, налоговые декларации и регистрацию. Из-за рубежа мы работаем по видеосвязи, в WhatsApp и по электронной почте. Доверенность позволяет нам подписывать от вашего имени, а каждый существенный документ вы утверждаете на иврите и на английском до того, как кто-либо поставит подпись.
Полное руководство по покупке из-за рубежаМожет ли нерезидент купить недвижимость в Израиле?
Да, нерезиденты могут купить большинство квартир в Израиле. Меняется налог: сниженные ставки налога на покупку (мас рехиша) для единственного жилья действуют для резидентов Израиля, а у новых репатриантов есть собственная шкала. Какая из них применима к вам, мы выясняем до подписания.
Рассчитать налог на покупкуЧто делает адвокат по недвижимости, чего не делает агент?
Агент сводит стороны; адвокат защищает вас. Юридическая и планировочная проверка, переговоры по договору, обеспечение, налоги, регистрация — слой, который превращает хорошую сделку в безопасную.
Какие проверки проводят перед покупкой квартиры?
Права и регистрация в Табу, у жилищной компании (хевра мешакенет) или в Земельном управлении; залоги и аресты; планировочный статус и разрешения; строительные нарушения; личность продавца — и всё это до подписания хотя бы одной строки.
Всё о покупке на вторичном рынкеПокупаем квартиру у застройщика. На чём настаивать?
Банковские гарантии по Закону о продаже (квартир) на каждый платёж, обязывающая техническая спецификация, разумный график платежей, механизмы на случай задержки передачи и обязательный срок, к которому застройщик регистрирует кондоминиум и переводит право на ваше имя. Это ровно наша область.
Как проходит покупка в новостройкеЧто такое сделка дарения внутри семьи?
Безвозмездная передача — главный инструмент планирования между поколениями. Если оформить её правильно, юридически и по налогам, она экономит много; если неправильно — создаёт лишние обязательства. (Общая информация, не налоговая консультация.)
Передачи внутри семьи — подробноВ чём преимущество объединения покупателей?
В силе. Организованная группа получает цену, условия оплаты, спецификацию и обеспечение, которых одиночный покупатель не получает, — а мы представляем и группу в целом, и каждого покупателя в его собственной сделке.
Как работают объединения покупателейРазговор с адвокатом по недвижимости на любом этапе.
Вы покупаете или продаёте квартиру, ваш дом входит в проект обновления или на руках договор, по которому пора принять решение. Оставьте имя и телефон, и вам перезвонит старший адвокат бюро: выслушает и скажет, каким будет следующий шаг, даже если сделать его нужно не с нами. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.