Договор аренды жилья — депозиты, ремонт и условия, которые нельзя изменить договором
Закон уже ответил.
С поправки 2017 года в израильском законе есть целая глава только об аренде жилья, и она закрепляет то, что стороны не могут изменить договором: какое жильё считается пригодным для проживания, какой депозит можно требовать и как быстро нужно устранять неисправности. Большинство разногласий, которые мы видим, начинаются с того, что кто-то не знал о существовании этой главы. Мы строим договор на ней, а не рядом с ней.
Что закон уже решил, а что осталось прописать вам.
Аренда жилья
Большинство разногласий при аренде рождаются не из злого умысла, а из пункта, которого никто не написал. Кто чинит лопнувший бойлер, что происходит, когда арендатор съезжает посреди срока, что вообще можно удержать из депозита. При аренде жилья закон уже закрепил часть ответов, и отступить от них договором нельзя; в коммерческой аренде и долгосрочной аренде земли всё держится на договоре. Мы пишем его так, чтобы обе стороны заранее знали, что будет в тот день, когда что-то пойдёт не так.
Что мы делаем
- Отделяем то, что закон уже предписал для аренды жилья и от чего нельзя отступить, от того, что действительно открыто для переговоров.
- Подбираем обеспечение под сделку (банковская гарантия, вексель или поручители) и точно определяем, когда и как можно использовать каждое из них.
- Распределяем обязанности по содержанию: что считается нормальным износом, кто ремонтирует и в какие сроки.
- Механизмы выхода: досрочное прекращение, освобождение квартиры, замена арендатора — прописаны заранее, а не на ходу в разгар конфликта.
Где сделки застревают
Договор, который в день разногласий можно достать из ящика и найти в нём ответ, а не повод для спора.
Коммерческая аренда, офисы и доходная недвижимость: отдельная страница
Институциональная аренда и доходные дома
Когда арендодатель — фонд, страховая компания или компания, построившая целое здание под сдачу, аренда перестаёт быть договором и становится бизнес-моделью: сотни квартир, один типовой договор, служба управления и налоговый режим по главе 7-1 Закона о поощрении капиталовложений, который даёт льготы в обмен на обязательство сдавать жильё долгие годы. Всё это держится на трёх документах, которые должны согласовываться между собой: договоре аренды, договоре управления и одобрении льготного режима. Мы пишем их как одну систему, а не как три файла.
Что мы делаем
- Составляем один типовой договор для сотен квартир на основе главы об аренде жилья Закона об аренде и ссуде: депозит, ремонт и платежи по тому, от чего нельзя отступить, чтобы один пункт не вернулся двести раз.
- Согласуем обязательство по сдаче с льготным режимом: сколько квартир, на сколько лет и что подаётся в отчётности, чтобы бизнес-модель и налоговая отчётность говорили одно и то же.
- Составляем договор управления в связке с договором аренды: кто ремонтирует в установленные законом сроки, кто собирает платежи, кто отчитывается.
- Представляем покупателей заселённого здания как нового арендодателя. Права и обязанности прежнего арендодателя переходят вместе со зданием (ст. 21(б) Закона об аренде и ссуде), поэтому пакет договоров — часть цены здания.
- Оформляем финансирование и залог арендного здания с банком: обеспечение кредитора рядом с обязательствами, которые дают право на льготу.
- Представляем участников земельных тендеров под долгосрочную аренду: условия тендера, потолки арендной платы и что можно делать со зданием после окончания периода обязательств.
Где сделки застревают
Здание, сдаваемое как система: один договор на сотни квартир, управление, которое знает, кто что делает, и налоговые льготы с задокументированным обязательством за ними.
Долгосрочная аренда земли
Долгосрочная аренда (хахира) — это аренда, которая измеряется десятилетиями: участок под заправку или логистический центр, земля учреждения или семьи, сданная застройщику, который на ней построит, целое здание, переданное оператору на двадцать пять лет. Свыше пяти лет израильский закон уже называет это долгосрочной арендой, а свыше двадцати пяти — арендой на поколения: правом, которое регистрируется в Земельном реестре (Табу) и которое Налоговое управление рассматривает как продажу. Разницу определяет текст договора: что регистрируется, что засчитывается в срок и что происходит со зданием в день, когда аренда заканчивается. Мы пишем его с первого дня.
Что мы делаем
- Определяем вид права по реальному сроку, включая опционы: ст. 3 Закона о недвижимости считает долгосрочной арендой аренду свыше пяти лет, а арендой на поколения — свыше двадцати пяти, и ст. 79 освобождает от регистрации только аренду на пять лет и меньше.
- Регистрируем аренду в Табу, а до регистрации — предупредительную запись (эарат азара), чтобы право действовало и против покупателя или банка, а не только против собственника.
- Планируем налоги до подписания: аренда, максимальный срок которой с учётом опционов продления превышает двадцать пять лет, — это право на недвижимость по ст. 1 Закона о налогообложении недвижимости, с налогом на покупку (мас рехиша) и налогом на прирост капитала (мас шевах).
- Прописываем, что происходит со зданием и вложениями по окончании срока: возврат, компенсация или продление, на условиях, которые фиксируются сегодня, а не обсуждаются тогда.
- Оформляем финансирование: ипотеку на зарегистрированное право аренды, согласие собственника земли и то, что банк должен увидеть, прежде чем финансировать стройку на чужой земле.
Где сделки застревают
Аренда, которая зарегистрирована, правильно обложена налогом и завершается по заранее написанному пункту: право, на котором можно строить, которое можно продать и заложить.
На земле Земельного управления Израиля (Минхаль) — капитализация, плата за согласие, продление: наша страница о земле и УправленииО чём нас спрашивают про аренду жилья
Какой депозит вправе требовать арендодатель при аренде жилья?
Статья 25-йуд Закона об аренде и ссуде ограничивает обеспечение, которое можно потребовать от арендатора (банковскую гарантию или наличные), меньшей из двух величин: арендной платой за треть срока аренды или суммой, равной трём месячным платежам. Та же статья закрывает перечень случаев, в которых обеспечение можно использовать, требует разумного предварительного уведомления и возможности устранить причину и устанавливает, что обеспечение возвращается в течение 60 дней с момента возврата квартиры или погашения долгов арендатора, в зависимости от того, что наступит позже.
Как быстро арендодатель обязан устранить неисправность?
Статья 25-хет(б) запускает два отсчёта. Неисправность, которая не относится к мелким и не лежит на арендаторе, устраняется за счёт арендодателя в разумный срок и не позднее 30 дней с момента требования. Срочная неисправность (по словам самого закона, та, что не позволяет разумно проживать в квартире) устраняется в разумный срок и не позднее трёх дней. Если срок пропущен, арендатор переходит к средствам защиты по ст. 9: устранить самому и взыскать разумные расходы или снизить арендную плату на всё время, пока неисправность не устранена.
Какие расходы нельзя переложить на арендатора?
Статья 25-тет(б) говорит об этом прямо. Арендатор не несёт напрямую расходы на покупку или улучшение стационарных систем и оборудования, обслуживающих квартиру (кроме переделок по его собственной просьбе), на страхование здания и на платежи, которые арендодатель должен третьим лицам, включая комиссию агенту, действовавшему от имени арендодателя. Что лежит на арендаторе, перечислено в ст. 25-тет(а): арендная плата, налоги с того, кто занимает квартиру, включая муниципальный налог (арнону), текущее потребление воды, электричества, газа и отопления, а также регулярные взносы на содержание дома в домовой комитет.
Можно ли отказаться от этой защиты в договоре?
В основном нет. Статья 25-йуд-далет устанавливает, что от ст. 25-вав (обязанности передать квартиру, пригодную для проживания) отступить нельзя вовсе, а длинный ряд других положений можно менять только в пользу арендатора. Противоположный пункт договора не устоит, даже если обе стороны подписали его с открытыми глазами. Одно исключение закреплено в ст. 25-тет-вав(б): когда арендодатель сдаёт жильё родственнику, как он там определён, запрет из ст. 25-йуд-далет(2) не действует.
На какие договоры аренды жилья эта глава вообще не распространяется?
Статья 25-тет-вав исключает несколько категорий: аренду на срок не более трёх месяцев без опциона продления; аренду дольше десяти лет, если у арендодателя нет права прекратить её раньше; квартиру с месячной платой выше 20 000 шекелей (сумма пересматривается каждый год 1 января по индексу потребительских цен и публикуется в официальном вестнике); а также жильё в гостинице или сдаваемое для отдыха, в интернате, в доме для пожилых с обслуживанием, в общежитии для студентов или работников и любую квартиру, на которую распространяется Закон о защите квартиросъёмщиков. Там, где глава не действует, вас защищают договор и состояние записи в реестре — и аренда дольше пяти лет не пользуется освобождением от регистрации по ст. 79 Закона о недвижимости.
Разговор с адвокатом по недвижимости на любом этапе.
Вы покупаете или продаёте квартиру, ваш дом входит в проект обновления или на руках договор, по которому пора принять решение. Оставьте имя и телефон, и вам перезвонит старший адвокат бюро: выслушает и скажет, каким будет следующий шаг, даже если сделать его нужно не с нами. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.