Что вы получите, определяет договор.
Адвокат по городскому обновлению представляет владельцев квартир, а не застройщика. Что вы получаете, какие гарантии стоят за этим и в какие сроки — всё закрепляется в договоре ещё до начала стройки, и именно здесь начинается наша работа: в проектах расселения и застройки (пинуй-бинуй) и по программе «Шакед», от первой подписи до регистрации права собственности. Сами механизмы описаны ниже.
Проведите ползунок, чтобы увидеть обе стороны
Только для иллюстрации
Мы верим в это всем сердцем: когда дом обновляется, меняется жизнь тех, кто в нём живёт, — и выигрывает весь город.
Защитная комната (мамад), балкон, лифт и парковка — и за строительство вы не платите.
Новая квартира в новом доме стоит заметно дороже.
Защитная комната по стандарту и дом, устойчивый к землетрясениям.
Новый холл, новые инженерные сети, обновлённое окружение.
Электрика, водопровод и связь — всё новое.
Зелёное строительство, доступная среда и обновлённый облик улицы.
Больше квартир на той же земле, в центре города — реальный вклад в решение жилищного кризиса в Израиле.
Новое предложение в сложившихся районах — жильё, которое по карману и следующему поколению.
Обновлённый район возвращает на улицу бизнес, услуги и разнообразное население.
Решения принимаете вы — и результат определяете тоже вы.
Мы выносим на ваше рассмотрение самые сильные предложения застройщиков и ведём переговоры, чтобы получить от них максимум. Главные критерии — опыт застройщика и его финансовая устойчивость, условия для владельцев, гарантии и сроки.
Одно предложение щедрее, но дольше; другое — надёжное и быстрое. Какое из них подходит именно вам с учётом всех обстоятельств, решаете вы. Мы рядом на всём пути — и на вашей стороне.
Тринадцать этапов. То, что решается на первых шести, определяет всё остальное — кто вас представляет и что написано в договоре.
Наведите курсор на этап, чтобы увидеть, что на нём происходит. Нажмите на номер — и отметьте, где ваш дом сегодня.
Каждый этап здесь — решение владельцев квартир, а договор, подписанный на 6-м этапе, закрепляет условия и защиту до конца проекта.
План застройки, объявление, разрешение. На этих этапах работа идёт в органах планирования, у государства и у застройщика.
Гарантии, переезд, передача, регистрация. Здесь вступает в действие защита, заложенная в договоре 6-го этапа, — каждая в свой момент.
Решают владельцы квартир
Владельцы собираются, и начинает складываться необходимое большинство.
Читать полное руководствоВыбирают владельцы квартир
Выбирают комитет владельцев квартир (нецигут): он поведёт проект и станет двигателем всего проекта.
Читать полное руководствоКомитет — от имени всех владельцев
Адвокат владельцев квартир верен только вам. Его гонорар, как и гонорары остальных консультантов, входит в сделку «нетто»: платит застройщик.
Читать полное руководствоВыбирает комитет, адвокат сопровождает
Инспектор строительного надзора и консультанты, которые защищают ваши интересы на площадке.
Читать полное руководствоПроводится для вас, решение — ваше
Широкий тендер = больше предложений = конкуренция = наиболее выгодные условия. В этом вся суть.
Читать полное руководствоАдвокат ведёт переговоры, вы подписываете, отлагательные условия вводят договор в силу
Юридические и коммерческие переговоры по каждому пункту — а затем вы подписываете, у себя дома.
Читать полное руководствоЗастройщик подаёт, комитет утверждает, решают органы планирования
Утверждение детального плана застройки (ТАБА) — градостроительная веха проекта.
Читать полное руководствоВы набираете большинство, государство объявляет — на маршруте пинуй-бинуй
Объявление комплекса зоной пинуй-бинуй — правовая определённость и налоговые льготы.
Читать полное руководствоЗастройщик подаёт, комитет подписывает, лицензирующий орган утверждает
Разрешение, после которого на площадку выходит техника.
Читать полное руководствоВы подписываете залог, банк выдаёт гарантии, ваш адвокат хранит их как доверенное лицо
Полный пакет гарантий, защищающий вашу квартиру, ваши деньги и ваши права.
Читать полное руководствоВаш переезд запускает отсчёт, начинается стройка
Переезд во временное жильё за счёт застройщика — и стройка начинается.
Читать полное руководствоЗастройщик передаёт квартиры, ваш инспектор проверяет
Получение новой квартиры — под контролем технадзора, до полной передачи.
Застройщик регистрирует, а гарантия регистрации это обеспечивает — её держит ваш адвокат
Регистрация дома как кондоминиума (байт мешутаф) и вашего права собственности в Земельном реестре (Табу) — настоящее завершение проекта.
Читать полное руководство*В проектах пинуй-бинуй
У каждого комплекса есть свой верный маршрут. Мы читаем градостроительную картину — и вместе с вами выбираем самый быстрый и надёжный путь к новой квартире.
Схема показывает маршруты. Это не юридическая консультация, и у каждого дома свой ответ.
Пинуй-бинуй · обновлённый комплекс. Несколько домов становятся одним комплексом, который сносят и строят заново. На время стройки вы переезжаете, а затем возвращаетесь в новую квартиру большей площади.
Что открывает дверь: не менее 24 квартир в комплексе.
Программа «Шакед»Что такое программа «Шакед»?Маршрут, который заменил ТАМА 38 для отдельных домов: местная комиссия утверждает план сноса и нового строительства или укрепления, с дополнительными правами на строительство, заранее заданными законом. Путь короче, а выбор между двумя вариантами остаётся за владельцами квартир.Программа «Шакед» подробно или общегородской план. Отдельный дом на своём участке. Утверждает местная комиссия по планированию и строительству, поэтому путь короче.
Что открывает дверь: возраст дома. В целом — дома, получившие разрешение до 1980 года.
Инициатива у владельцев квартир: они выбирают застройщика, который затем продвигает план застройки и финансирует проектирование.
Его называют также налоговым маршрутом.
Муниципалитет сам продвигает план застройки.
Совет: выбрать застройщика, пока план ещё согласовываетсяПочему не ждать утверждения?План застройки — градостроительный документ, а не сделка. Если на этапе планирования за столом нет коммерческой стороны, может быть утверждён план, который устраивает муниципалитет, но невыгоден застройщику, и тогда он так и не превратится в сделку, выгодную вам. Застройщик, выбранный рано, проверяет экономику проекта по мере того, как план складывается, и может возразить против плохого плана до его утверждения. Это случается чаще, чем кажется..
Дом сносят и строят заново — больше и современнее.
Есть и ускоренный маршрут: план и разрешение подаются вместе. При трёх и более смежных участках права на строительство растут, и соседние дома могут и здесь образовать обновлённый комплекс.
Дом остаётся на месте, его укрепляют и расширяют, как правило, без переезда.
Что вы получаете: защитную комнату, балкон, новый холл, иногда улучшенную парковку.
А исторические здания? У программы «Шакед» есть путь и для них: укрепить, сохранить, а права на строительство это оплачивают.
Нашли свой маршрут? Теперь посмотрите, что он значит для вашего дома.
Пять вопросов о вашем домеНе уверены, какой маршрут ваш? С этого начинают в большинстве домов. Пришлите нам адрес, и в ответ вы получите первую картину по вашему дому.
Прислать адрес домаПолный пакет гарантий, причём большинство из них — автономные банковские гарантии, выплачиваемые по первому требованию: живые деньги в банке, без обращения в суд. Этот стандарт мы закрепляем в договоре ещё до начала строительства.
Бережём ваш дом
Покрывает полную стоимость новой квартиры с принадлежностями, с основаниями для предъявления, которых закон не требует: длительная задержка передачи или непрерывная остановка работ.
Покрывает аренду временного жилья — по оценке оценщика или по подписанному договору, смотря что выше.
Покрывает все налоги и сборы — в размере максимального ожидаемого обязательства плюс запас.
Покрывает устранение строительных недостатков.
Обеспечивает резерв на обслуживание дома для нынешних владельцев.
Покрывает расходы на регистрацию права собственности.
Гарантия, которая оплачивает само взыскание: адвокатов, пошлины и расходы — если гарантию когда-либо придётся предъявить.
Ваш собственный адвокат может предъявить банковскую гарантию и снять с вашей квартиры предупредительные записи в Табу (эарат азара), внесённые в пользу застройщика. У нас это условие подписания.
Все гарантии хранятся у адвоката владельцев как у доверенного лица, по инструкции, которую никто не изменит без вас. Ипотека на проект обеспечивает долг застройщика — вы за него не ручаетесь и не должны ни шекеля.
Если владельцу к моменту первого подписания в доме исполнилось 70 лет и он живёт в квартире не менее двух лет, застройщик обязан предложить ему, помимо новой квартиры, хотя бы одну из трёх альтернатив, а какую именно, выбирает застройщик. В первой альтернативе владелец сам выбирает из трёх вариантов, и только она отвечает требованиям закона для владельца 75 лет и старше, неизлечимо больного или имеющего право на пособие по уходу:
Если пожилому владельцу не предложили альтернативу, положенную по возрасту, его отказ не считается необоснованным, и суд не навяжет ему сделку. Что считается обоснованным отказом — полная статья
Полное руководство — с уважением к старшимНе рекламные обещания — подписанные пункты. Это механизмы, которых наше бюро уже добилось в договорах городского обновления, от первого квадратного метра до последней гарантии. Условия каждого комплекса согласовываются отдельно.
Новая квартира = нынешняя площадь плюс фиксированное число квадратных метров, плюс солнечный балкон. В обмер входят разрешённые пристройки и старые балконы, построенные по разрешению.
Градостроительное ограничение отняло балкон или часть крыши? Договор заранее задаёт, сколько основной площади вы получаете за каждый потерянный квадратный метр: 50% за балкон, 30% за крышу. Никакого торга задним числом.
Стандартное зарегистрированное подземное место, без механизированных и зависимых мест, и кладовая при квартире везде, где позволяет план. Там, где план ограничивает, договор заранее определяет замену.
Квартиры владельцев с третьего этажа и выше, с окнами минимум на две стороны и обязательством стремиться сохранить вашу нынешнюю ориентацию.
До выхода квартир застройщика на рынок владельцы получают закрытое окно, чтобы выбрать в проекте другую квартиру: большую с доплатой лишь разницы, меньшую с возвратом разницы или две квартиры вместо одной.
На парковочные места и кладовые, оставшиеся после распределения, у владельцев есть преимущественное право покупки — по прейскуранту застройщика со скидкой, закреплённой в договоре.
Ваша отделка никогда не ниже той, что в квартирах, которые продаёт застройщик, а когда он улучшает её для своих покупателей, улучшение автоматически распространяется и на вас. Договор определяет границы исключения для маркетинговых акций и типы квартир, на которые оно распространяется.
Перенос перегородок, межкомнатных дверей и электроточек — без доплаты и без переноса срока передачи, включая часы консультации архитектора для каждой квартиры.
Платные изменения? По стандартному прейскуранту «Декель» со скидкой, зафиксированной заранее, и без сбора за открытие дела.
За ненужную вам позицию спецификации вы получаете зачёт по большей из двух цен: прейскуранта подрядчика или цены зачёта в спецификации.
Аренда — по большей из двух величин: индивидуальной оценке вашей квартиры или фактическому договору. Индексация ежегодная, по индексу цен или на 5%, смотря что выше; выплата раз в квартал, вперёд, до получения ключей.
Десятки тысяч шекелей на каждую нынешнюю квартиру — ваучерами на технику и мебель, выданными к моменту получения ключей от новой, чтобы заселение не легло на ваш карман.
Передача в течение 40 месяцев с начала строительства, льготный период — всего 30 дней. После этого — ежемесячная компенсация исходя из стоимости новой квартиры, без необходимости доказывать ущерб.
Прибыль застройщика превысила порог, заданный в договоре? Излишек делится с владельцами — дополнительной площадью, улучшениями или деньгами.
Застройщик оплачивает обслуживание нового дома пять лет (для пожилых владельцев — семь), деньгами, заранее внесёнными на доверительный счёт.
Хотите квартиру больше положенной? Вы доплачиваете только разницу — по прейскуранту застройщика со скидкой, закреплённой в договоре ещё до того, как этот прейскурант появился.
У владельцев есть преимущественное право на ещё одну квартиру в проекте (а там, где есть коммерческие площади, и на торговое помещение) по цене, зафиксированной в договоре до выхода на рынок.
Застройщик оплачивает переезд в обе стороны и комиссию агента за поиск временной квартиры, а тем, кому это нужно, — упаковку, разборку мебели и помощь с переоформлением счетов. Помимо самой квартиры каждый владелец получает выплату деньгами или ваучерами на мебель и технику: часть при выезде, часть при передаче новой квартиры.
Один владелец получил сверх формулы? Право на то же есть у каждого. Комплекс расширили на более выгодных условиях? Они действуют для всех.
Новые квартиры распределяет оценщик владельцев по прозрачной балльной системе, которую проверяет комитет владельцев. Застройщик в этом не участвует.
Адвокат, технадзор, оценщик, консультанты по налогам и страхованию для владельцев — всех оплачивает застройщик. Ни шекеля из вашего кармана.
Нынешнюю квартиру обмеряет лицензированный геодезист по единым правилам обмера и за счёт застройщика, а кандидатура геодезиста согласуется с комитетом владельцев. От этой цифры считается всё, что вы получаете.
Каждый механизм здесь взят из подписанного договора, который вело наше бюро, — и каждый из них становится нашей стартовой позицией на следующих переговорах.
Ответьте на пять коротких вопросов и получите первую оценку готовности вашего дома — а полную картину мы сложим вместе, в разговоре.
Проверка перспектив
1Когда примерно построен дом?
2Сколько квартир в доме?
3Есть защитные комнаты (мамад) и лифт?
4Действует ли в вашем городе комплексный план обновления (как Х/619 в Холоне)?
5Есть интерес среди соседей?
Только первичная оценка на основе ваших ответов — не юридическое и не градостроительное заключение.
Ваш собственный адвокат, который представляет только владельцев квартир и которого комитет владельцев выбирает от имени всех. Его привлекают до тендера среди застройщиков, он ведёт переговоры об условиях, гарантиях и сроках и остаётся с вами до регистрации права.
Как выбрать своего адвокатаМеньше, чем вам говорили. Пинуй-бинуй: квалифицированное большинство — владельцы не менее 2/3 квартир в группе домов проекта, а в каждом доме ещё 3/5 квартир и более половины общего имущества. Отдельный дом, который сносят и строят заново: 2/3 квартир и 2/3 общего имущества. Закон считает квартиры, а не людей, и этот расчёт мы делаем вместе с вами, квартира за квартирой. (Общая информация, не юридическая консультация.)
Как считается большинство, маршрут за маршрутомАдвокат владельцев представляет вас независимо от застройщика и отвечает только перед вами. Для владельцев это сделка «нетто»: гонорар адвоката и остальных консультантов оплачивает застройщик — так устроены эти проекты.
Полный пакет: усиленная гарантия по Закону о продаже на стоимость новой квартиры, плюс банковские гарантии, большинство из них автономные, на аренду, налоги, устранение недостатков, фонд обслуживания и регистрацию, а также отдельная гарантия на случай задержки, которую мы требуем в своих договорах.
При пинуй-бинуй весь комплекс сносят и строят заново как один большой проект; по программе «Шакед» (преемнице ТАМА 38) обновление идёт на уровне дома — укрепление или снос и новое строительство. У каждого маршрута свои льготы, сроки и налогообложение.
Зависит от маршрута и градостроительного статуса комплекса. Там, где действует комплексный план городского обновления (как Х/619 в Холоне), иногда можно идти прямо к разрешению — и сэкономить 3–5 лет.
Отличная стартовая точка: высокая градостроительная определённость, более конкурентный тендер среди застройщиков, а иногда и прямой путь к разрешению на строительство без точечного плана застройки. Стоит проверить точную категорию вашего участка — именно этим мы и занимаемся.
Планирование и налог на улучшение (этель ашбаха)В наших договорах льготный период — всего 30 дней. После этого — ежемесячная компенсация исходя из арендной ставки новой квартиры (не старой), без необходимости доказывать ущерб. А в крайних случаях (длительная задержка или остановка работ) можно предъявить саму гарантию по Закону о продаже.
Да, продать квартиру в середине проекта можно. Договор защищает ваше право продажи на всём пути: до разрешения, во время строительства и после передачи. Гарантии переходят к покупателю, а плата за переоформление ограничена ставкой, установленной законом.
Квартира на вторичном рынке — покупка и продажаНе застройщик. Оценщик владельцев оценивает нынешние квартиры по оценочным критериям, баллы передаются на проверку комитету владельцев, и распределение следует им — полностью прозрачно.
Обслуживание нового дома обходится дороже, чем старого с простым домовым комитетом, — поэтому в наших договорах застройщик оплачивает его пять лет для вернувшихся владельцев и семь лет для пожилых владельцев и владельцев с инвалидностью, деньгами, заранее внесёнными на доверительный счёт.
Бюро проводит тендеры среди застройщиков вместе с комитетом владельцев: организованный комплекс и одна процедура, известная каждому участнику заранее. Организация — самая медленная часть проекта. Мы её уже провели. Предложения измеряются тем, что лежит на столе: что получают владельцы, какие гарантии за этим стоят, сроки и финансовая устойчивость, чтобы всё это выполнить. Ни одно предложение не проходит вне этой процедуры.
Связаться с бюро напрямую любым из способов:
Вы покупаете или продаёте квартиру, ваш дом входит в проект обновления или на руках договор, по которому пора принять решение. Оставьте имя и телефон, и вам перезвонит старший адвокат бюро: выслушает и скажет, каким будет следующий шаг, даже если сделать его нужно не с нами. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.
