Земельный реестр (Табу) — государственное ведомство Израиля, которое ведёт три реестра с записями о земле страны и её собственниках: реестр прав (пинкас зхуйот), реестр актов (пинкас штарот) и реестр кондоминиумов (пинкас батим мешутафим). Выписка из Табу показывает, что записано там о вашей недвижимости на сегодня. В записи о квартире указано, кто собственник, какова площадь и какие ипотеки или отметки на ней числятся.
Недвижимость не записана в Табу? Тогда у вас договорное право, а не зарегистрированная собственность. Всё решает то, кто выдал документ, который у вас на руках. Выписка из Табу отражает запись в реестрах. Справка о правах (ишур зхуйот) от Земельного управления Израиля (Минхаль) или от жилищной компании (хевра мешакенет) — это договорный учёт у того, кто ведёт права до регистрации в Табу. Эту разницу можно прочитать самостоятельно, по самому документу.
Вы купили недвижимость. Где это записано?
Вы попросили у продавца выписку из Табу, а получили справку о правах от компании, о которой никогда не слышали. Документ выглядит официально, на нём стоит печать. Это одно и то же?
Совсем нет. Регистрация в Израиле разделена между 3 официальными реестрами и 2 промежуточными системами учёта, и у каждой своя юридическая сила. От ответа на вопрос, где записана недвижимость, зависит, что именно вы покупаете. Вот как это выглядит в 4 цифрах.
Почему так важно, где записана недвижимость?
Потому что собственность определяется записью в реестре, а не договором. Статья 7(а) Закона о земле 1969 г.: сделка с недвижимостью требует регистрации и завершается только ею. А что до тех пор?
«Сделку, не завершённую регистрацией, рассматривают как обязательство совершить сделку» — статья 7(б) Закона о земле 1969 г. (неофициальный перевод)
Простыми словами: вы подписали договор, заплатили и получили ключи, но до регистрации у вас только договорное право между сторонами, а не собственность, действующая против всех. Поэтому всегда задают один вопрос: в каком реестре записана недвижимость и какую силу имеет эта запись.
Итог: договор создаёт обязательство. Регистрация создаёт собственность.
Что такое 3 реестра и какую силу имеет запись в каждом?
Реестры ведёт Управление регистрации и урегулирования прав на недвижимость при Министерстве юстиции — то самое Табу, как его называют все. Их структуру определяют Правила о земле (ведение и регистрация) 2011 г.:
«Реестры таковы: (1) реестр прав; (2) реестр кондоминиумов; (3) реестр актов, для неурегулированной земли» — правило 7(а) Правил о земле (ведение и регистрация) 2011 г. (неофициальный перевод)
Границу проводит урегулирование прав на землю (эсдер) — государственное, официальное и публичное разбирательство по притязаниям на собственность, с официальной съёмкой и картографированием. Земля, записанная после урегулирования, считается урегулированной (статья 1 Закона о земле), и её место в реестре прав. Объект, который урегулирования ещё не прошёл, числится в реестре актов; когда урегулирование завершено, запись там аннулируется и объект переходит в реестр прав. Реестры прав охватывают около 95% территории страны. А сила записи? Её делит статья 125:
«Запись в реестрах в отношении урегулированной земли служит неопровержимым доказательством её содержания, однако это не умаляет положений статей с 93 по 97 Указа об урегулировании прав на землю [новая редакция] 1969 г.» — статья 125(а) Закона о земле 1969 г. (неофициальный перевод)
Для урегулированной земли то, что написано в выписке, и есть право. Оговорка стоит там не для красоты: статьи 93–97 Указа об урегулировании оставляют узкую возможность исправить запись и после урегулирования — обман, пропущенное право, исправления съёмки. А неурегулированная земля? Статья 125(б): запись служит лишь опровержимым доказательством, то есть её можно оспорить.
Итог: реестр прав — после урегулирования, и запись в нём неопровержима (с узкими исключениями статей 93–97). Реестр актов — до урегулирования, и запись в нём опровержима. Реестры открыты для ознакомления любому желающему (статья 124).
Османское право ещё действует? Ошибка, которую повторяют все
На сайтах до сих пор встречается фраза: «Закон о земле не отменил османское право». На самом деле отменил, и прямо (с 1 января 1970 г.):
«Отменяются: (1) Османский закон о земле 1274 года хиджры и любое другое османское законодательство о недвижимости; …» — статья 158 Закона о земле 1969 г. (неофициальный перевод)
И не только отменил: статья 152 упразднила османскую классификацию земель, статья 153 превратила земли категории «мири» в полную собственность, а статья 161 подвела черту: права на недвижимость существуют только по закону. Так же отменены и регистрационные указы времён британского мандата. Откуда тогда легенда? В ней есть зерно правды. Статья 162(2) сохранила прежние правила о давности для неурегулированной земли, а статья 166(а) оставила за прежним правом сделки, заключённые до 1 января 1970 г., и права того же времени, которых закон не признаёт. Поэтому при урегулировании до сих пор звучат притязания, возникшие в османский период.
Итог: османское право отменено. Уцелели старые правила о давности и права, возникшие до 1970 года, и поэтому неурегулированная земля требует осторожности.
Можно ли урегулировать землю самостоятельно?
Нет, и это ещё одна распространённая ошибка. Урегулирование — государственная процедура: её ведёт уполномоченный по урегулированию при Министерстве юстиции, а на землях под управлением государства, как правило, её начинает и оплачивает Земельное управление. Вы в ней участвуете: когда район объявлен к урегулированию, вы подаёте заявление о притязании (тазкир твиа) и доказываете своё право.
Что всё-таки можно сделать по своей инициативе? Заявить притязание в уже идущем урегулировании, обновить запись в реестре актов, а для объекта, который не записан нигде, подать на первую регистрацию:
«Если недвижимость ещё не записана в земельных реестрах, каждый, кто заявляет право на неё, вправе просить о её регистрации» — статья 134 Закона о земле 1969 г. (неофициальный перевод)
Итог: урегулирование ведёт государство. В ваших руках притязание в идущем урегулировании, обновление записи или первая регистрация — она даёт лишь опровержимое доказательство и не мешает будущему урегулированию (статья 139).
А где ваша квартира? Реестр кондоминиумов
Кондоминиум (байт мешутаф) по статье 52 Закона о земле — это дом, в котором 2 квартиры или больше и который записан в реестре кондоминиумов: 2 условия, и нужны оба. Без регистрации кондоминиума в смысле закона нет. Всё, что не записано как квартира, относится к общему имуществу: земля, крыша, лестничная клетка, лифт. К каждой квартире привязана неопределённая доля в нём (статьи 52, 55(а)).
Порядок действий строгий. Сначала идёт раздел участка (парцелляция): раздел и объединение создают окончательный участок и записываются в реестрах. Затем, отдельно, инспектор по регистрации недвижимости выдаёт распоряжение о регистрации кондоминиума по плану дома (статья 143). Оно делит участок на подучастки (тат-хелка), и именно здесь появляется номер подучастка вашей квартиры. Просить о распоряжении могут собственники, которым принадлежит больше половины площади пола квартир (статья 143(а)), и его выдают также на неурегулированной земле.
Итог: ваша квартира — это подучасток. Он появляется в распоряжении о регистрации, а не в договоре купли-продажи.
Вы купили у застройщика, а записи в Табу ещё нет: кто ведёт учёт ваших прав?
Здесь появляются 2 системы учёта, которые реестрами не считаются. Земельное управление Израиля распоряжается большей частью земель страны: землями государства, Управления развития и Еврейского национального фонда. Пока такой объект не дошёл до Табу, право на него — это долгосрочная аренда по договору с Земельным управлением, а подтверждает её справка о правах, а не выписка. Жилищная компания, чаще всего сам застройщик, ведёт учёт прав покупателей до завершения регистрации: выдаёт справки о правах и письма-обязательства о регистрации ипотеки, продвигает парцелляцию, распоряжение и запись в Табу. Компания ликвидирована? По позиции Земельного управления, оно не встаёт на её место, и действовать приходится через ликвидатора.
Сколько это может длиться? Закон о продаже (квартир) 1973 г. запускает отсчёт сроков (статья 6Б — для договоров, заключённых с 6 апреля 2011 г., в домах, строительство которых к тому времени не завершилось). Парцелляция — в самый ранний возможный срок. Регистрация кондоминиума — в течение года со дня регистрации раздела и объединения или со дня передачи квартиры покупателю, смотря что наступит позже. Регистрация прав покупателя — в течение 6 месяцев со дня регистрации кондоминиума или со дня передачи квартиры, смотря что наступит позже. Задержка, которая не зависит от продавца, останавливает отсчёт (статья 6Б(в)); для дома, который нельзя зарегистрировать как кондоминиум, предусмотрен отдельный порядок; а плату за ведение списка прав можно брать только в пределах потолка, установленного законом (статья 6В).
Итог: справка о правах — промежуточный договорный учёт. Собственность возникает в Табу, и на пути к нему у продавца есть установленные законом сроки.
Реестр против реестра: полная карта
| Где ведётся учёт | Что в нём записано | Сила записи | Документ |
|---|---|---|---|
| Реестр прав (Табу) | Урегулированная земля — около 95% территории | Неопровержимое доказательство с оговоркой статей 93–97 Указа об урегулировании (ст. 125(а)) | Выписка из реестра |
| Реестр актов | Земля, не прошедшая урегулирования | Только опровержимое доказательство (ст. 125(б)) | Выписка из реестра |
| Реестр кондоминиумов | Дома, записанные по распоряжению: подучасток на каждую квартиру | По статусу земли — урегулирована она или нет (ст. 125) | Выписка по подучастку, распоряжение и план |
| Земельное управление Израиля | Долгосрочная аренда государственной земли до записи в Табу | Право по договору с Управлением, а не вещная регистрация | Справка о правах |
| Жилищная компания | Список покупателей проекта до регистрации | Договорный учёт, а не собственность | Справка о правах и обязательство об ипотеке |
Как прочитать, где и как записана недвижимость: 6 шагов
Что проверить перед подписанием
Частые вопросы
Продавец прислал справку о правах вместо выписки из Табу. Этого достаточно?
Документ настоящий, но это не выписка. Справка о правах отражает договорный учёт у того, кто ведёт учёт прав, а не запись в реестрах. А незарегистрированное право — лишь обязательство совершить сделку (статья 7(б) Закона о земле).
Проверяют три вещи: почему нет записи в Табу, на каком этапе сроки статьи 6Б и в каком состоянии компания. Со справки о правах проверка только начинается.
Недвижимость записана в реестре актов. Отказаться от сделки?
Не обязательно, но идти на неё нужно с открытыми глазами. Запись там — лишь опровержимое доказательство (статья 125(б)), а на неурегулированной земле живы давние притязания: давность по старым правилам (статья 162(2)) и права, возникшие до 1970 года, которых закон не признаёт и которые оцениваются по прежнему праву (статья 166(а)).
Это требует более глубокой проверки: история записей, фактическое владение, встречные притязания. Около 95% земли уже урегулировано; остальное проверяют особенно тщательно.
Можно ли перенести мою недвижимость в реестр прав?
Самостоятельно нет: переход происходит через урегулирование, а это государственная процедура. Её ведёт уполномоченный по урегулированию, на землях под управлением государства обычно по инициативе Земельного управления и за его счёт. Когда район объявлен к урегулированию, подают заявление о притязании.
По своей инициативе можно обновить запись в реестре актов, а для объекта, который не записан нигде, подать на первую регистрацию (статья 134). Это лишь опровержимое доказательство, но и опора, которой раньше не было.
Я купил квартиру у застройщика 3 года назад, а записи в Табу нет. Это законно?
Зависит от того, на каком этапе сроки. Статья 6Б: кондоминиум регистрируют в течение года со дня регистрации раздела и объединения или со дня передачи вам квартиры, смотря что наступит позже; ваши права — в течение 6 месяцев со дня регистрации кондоминиума или со дня передачи, смотря что наступит позже. Задержка, которая не зависит от продавца, в срок не засчитывается (статья 6Б(в)).
Так что 3 года сами по себе ещё не нарушение, но законный вопрос к продавцу, и задать его стоит письменно. График регистрации — ваше право по закону, а не одолжение.
Дом не записан как кондоминиум, а части соседей всё равно. Мы в тупике?
Согласие всех не нужно. Просить о распоряжении могут собственники, которым принадлежит больше половины площади пола (статья 143(а)): нужно большинство по площади, а не общее согласие. Это возможно и на земле, которая ещё не урегулирована.
Регистрация даёт каждой квартире свой подучасток и упорядочивает общее имущество и части, закреплённые за квартирами. Больше половины площади пола — вот ключ.
Регистрация — не бумаги после сделки, а сама сделка
Вопрос, где записана недвижимость, звучит как техническая деталь. На деле от него зависят сила вашего права, объём проверок и путь регистрации, который вам предстоит. Адвокатское бюро «Готлиб» сопровождает сделки с недвижимостью и проекты городского обновления: мы читаем реестр до подписания, строим сделку по фактическому состоянию прав и представляем вас перед Земельным реестром, Земельным управлением и жилищной компанией, пока права не будут записаны на ваше имя.
Покупаете, продаёте или получили справку о правах и не уверены, что в ней написано? Напишите нам в WhatsApp: приложите номера квартала и участка или сам документ, и мы ответим, как обстоят дела с регистрацией. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.
Кто собственник, отвечает реестр, а не договор. Кто знает, в каком реестре записана недвижимость и чего стоит эта запись, входит в сделку со спокойной душой.
Источники: Закон о земле 1969 г., статьи 1, 7, 52, 55, 124–125, 134, 141–143, 152–153, 158, 161–162, 166; Правила о земле (ведение и регистрация) 2011 г., правило 7(а); Указ об урегулировании прав на землю [новая редакция] 1969 г.; Закон о продаже (квартир) 1973 г., статьи 6Б и 6В; публикации Управления регистрации и урегулирования прав на недвижимость, Земельного управления Израиля и Центра картографии Израиля (gov.il). Актуальные редакции проверены 31 августа 2026 г. Это общая информация, а не юридическая консультация и не её замена; прежде чем действовать, посоветуйтесь с адвокатом.
Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.
Добавить в предпочтительные источники Google (откроется в новой вкладке)
Общая информация, а не юридическая консультация.