Комбинированная сделка — адвокат владельца земли в переговорах с застройщиком
Застройщику нужна земля.
Она ваша.
В комбинированной сделке (комбинации) вы отдаёте часть своей земли сегодня, а квартиры получаете в доме, которого ещё нет. Всё решает то, что подписано: какая часть, какие квартиры, по какой спецификации, что стоит за обещанием до передачи ключей — и сколько налогов вы заплатите, и когда. Мы представляем интересы владельца земли перед застройщиком от первого вопроса до того дня, когда квартиры будут зарегистрированы на ваше имя.
Когда владельцу земли нужен адвокат по комбинированной сделке?
Что такое комбинированная сделка на самом деле?
Вы передаёте застройщику часть земли. Он строит на всём участке, а ваши квартиры стоят на той части, что осталась вашей. Вы не продали землю за деньги и ничего не купили — вы вошли в партнёрство на годы, отдача от которого появится только вместе с домом.
Что вы отдаёте
Определённую долю земли — не всю. Эта доля и есть сердце сделки: она выводится из соотношения стоимости земли с её правами и стоимости строительства.
Что вы получаете
Квартиры, определённые заранее: этаж, ориентация, число комнат, спецификация, парковка и кладовая. «Квартиры в доме» без описания — это ещё не то, за что вы отдаёте землю.
Кто держит землю тем временем
В большинстве сделок земля остаётся зарегистрированной на ваше имя, пока дом не построен, а у застройщика есть предупредительная запись в Земельном реестре (Табу) — отметка об ожидаемой сделке (эарат азара). На этом фундаменте строится вся система защиты.
Когда это заканчивается
Не при подписании и не при заселении — когда ваши квартиры зарегистрированы на ваше имя в составе кондоминиума (байт мешутаф). До тех пор мы в сделке.
Налог определяется сегодня. Дом — через годы.
Этот принцип удивляет большинство владельцев земли: стоимость сделки для налога фиксируется при подписании и декларируется в течение 30 дней — а квартиры вы получаете через годы. Поэтому структуру сделки согласовывают до того, как кто-либо назовёт пропорцию.
Налог на прирост капитала (мас шевах)
Ложится на вас, на проданную часть, причём стоимость продажи берётся по рынку — на практике это стоимость строительных услуг, которые вы получаете. У владельцев жилой квартиры есть отдельный путь освобождения для проданной части, и выбирается он до подписания.
Налог на покупку (мас рехиша)
Налог на покупку в сделке платит застройщик — за долю земли, которую он купил: 6% для земли, с возвратом одной шестой, если разрешение хотя бы на одну квартиру получено в течение 24 месяцев.
НДС
Строительные услуги, которые застройщик оказывает вам, — облагаемая сделка, и плательщик по ней застройщик. Даже продажа вашей доли земли застройщику считается «разовой сделкой», и НДС по ней застройщик платит по счёту, который выписывает сам себе. Регистрироваться плательщиком НДС вам не нужно.
Налог на улучшение (этель ашбаха)
По закону должник — владелец земли, а передача части земли застройщику уже считается реализацией. Когда застройщик берёт налог на себя, это договорное обязательство, и мы формулируем его так, чтобы оно устояло и перед местной комиссией.
Выбор освобождения
Тот, кто продаёт часть прав на жилую квартиру, дающую право на льготу, в обмен на строительные услуги, может выбрать освобождение на проданную часть. И выбор делается до подписания, вместе со всей налоговой картиной.
Цифры в налоговой декларации и в договоре рассказывают одну историю — это мы закрываем прежде, чем сделка покинет переговорную.
НДС: комбинированная сделка и городское обновление — статья
Комбинация, доля от выручки, деньги — или сочетание
Плату за одну и ту же землю можно получить по-разному. Закон эти варианты не определяет, различие сложилось на практике, но разница осязаема: кто чем владеет по ходу сделки и что платит каждая сторона.
| Комбинация с продажей | Сделка с долей от выручки (тмурот) | |
|---|---|---|
| Что вы отдаёте | Часть земли | Всю землю |
| Что вы получаете | Определённые квартиры в будущем доме | Согласованную долю от выручки с продажи квартир |
| Земля тем временем | Остаётся на ваше имя; у застройщика предупредительная запись | Переходит к застройщику — обеспечение строится вокруг денег |
| Как движется ваша доля | Вместе со стоимостью ваших определённых квартир | Вместе с фактическими ценами продаж по всему проекту |
Сколько земли вы отдаёте и сколько квартир получаете?
Фиксированной ставки нет. Пропорция комбинации — результат оценки, а не обычай: на одной чаше стоимость земли с её правами, на другой стоимость строительства и прибыль застройщика. Всё, что сдвигает одну из чаш, сдвигает пропорцию.
Права
Сколько квартир можно построить, какой площади и что ещё разрешает план. Права на строительство — число, из которого выводится всё остальное.
Расположение и цены продаж
Цена квадратного метра в районе определяет, сколько стоит каждая из ваших квартир — и сколько застройщик может отдать.
Стоимость строительства и финансирования
Дом с подземным паркингом, подвалами или сложным грунтом стоит дороже, и это уходит с чаши застройщика.
Сборы и налоги
Налог на улучшение, сборы на развитие инфраструктуры и НДС на строительные услуги — кто их несёт, сдвигает пропорцию на целые проценты.
Чистые права, чистый участок
Зарегистрированная земля без залогов и без разногласий между владельцами стоит для застройщика дороже — и это выносится на стол до того, как кто-то назовёт число.
Число даёт оценка, которую мы заказываем от вашего имени, — а не первое предложение застройщика.
Калькулятор налога на прирост капитала
Вы отдали землю сегодня. На чём держатся завтрашние квартиры?
В комбинированной сделке вы отдаёте сначала, а получаете потом. Поэтому пакет обеспечения — не приложение к договору, а сам договор. Ниже — инструменты обеспечения и то, у кого находится каждый из них.
Земля остаётся на ваше имя
Собственность переходит к застройщику, только когда дом достроен и квартиры переданы. До тех пор у него предупредительная запись — а у вас право собственности.
Банковская гарантия
Безусловная банковская гарантия по первому требованию, рассчитанная от стоимости ваших квартир, передана на хранение адвокату как доверенному лицу и корректируется по мере строительства.
Доверенность на хранении у адвоката
Застройщику нужна безотзывная доверенность, чтобы действовать с землёй. Она лежит у вашего адвоката и выдаётся по этапам — не в день подписания.
График, который держите вы
Разрешение к дате, завершение к дате, передача к дате. Для каждого месяца сверх срока последствия прописаны заранее, и у каждого этапа есть проверка, прежде чем двигаться дальше.
Исключение из залога банка
Застройщик финансирует свою долю банковским кредитом. Ваши квартиры и ваша доля земли письменно выведены из-под залога — до того, как банк войдёт в проект.
Регистрация — под обеспечение
Сделка заканчивается регистрацией: при необходимости раздел участка (парцелляция), кондоминиум, ваши квартиры на ваше имя. Это обязанности, которые договор возлагает на застройщика, — и часть обеспечения остаётся у вас, пока они не выполнены.
Это условия, которые мы ставим в комбинированных сделках, где представляем владельцев земли. Их точный состав определяется для каждой сделки — и закрывается до подписания.
Что решается до подписания — и не исправляется после
В комбинированной сделке подписание — последний момент, когда все рычаги у вас. Вот пункты, которые решают сделку, в том порядке, в каком они возникают.
Кто застройщик
Послужной список, сданные проекты, финансовая устойчивость, кто будет подрядчиком на стройке. Застройщика выбирают — а не принимают.
Оценка
Оценщик недвижимости с вашей стороны определяет стоимость земли с правами и стоимость квартир, которые вы получите. Пропорция выводится из этих чисел.
Квартиры — конкретные, по номерам
Этаж, ориентация, метраж, спецификация, парковочное место. Приложение с перечнем ваших квартир — документ, по которому вы спросите с застройщика через четыре года.
Отлагательные условия
Разрешение на строительство, финансирование, утверждение плана. У каждого условия есть дата, у каждой даты — прописанное последствие, а 30 дней на налоговую декларацию отсчитываются с подписания, а не с их наступления.
Кто что платит
Налог на прирост капитала, НДС, налог на улучшение, сборы на развитие, пошлины, подключения. Одна таблица — без «договоримся позже».
Страхование и надзор
Страхование строительных рисков, где вы указаны выгодоприобретателем, и технадзор с вашей стороны, который проверяет, что ваши квартиры строят по подписанной спецификации.
Бабушкин дом — четыре наследника, один застройщик
Большинство домов, доходящих до комбинации, сначала достались по наследству. Такая сделка выходит за рамки обычного управления общим имуществом, поэтому нужна подпись каждого владельца — и начинается она в семье, прежде чем попасть на стол переговоров.
Сначала регистрация
Постановление о наследовании или об утверждении завещания и регистрация наследников в Табу. Застройщик имеет дело с тем, кто в реестре.
Соглашение между наследниками
Кто решает, как делятся квартиры и кто берёт деньги вместо жилья — соглашение между владельцами, до договора с застройщиком.
Один голос за столом
Мы представляем всех владельцев как одно целое. Застройщик получает один адрес, а вы — одну сделку, в которой участвуют все владельцы.
От участка до квартир на ваше имя
- 1
Земля и права
Выписка из Табу, действующие планы, что разрешено строить, залоги и записи — и что вот-вот изменится в комиссии.
- 2
Структура сделки и налоговая картина
Комбинация, доля от выручки, деньги или сочетание: у каждого варианта свой налог, и он известен ещё до разговора о пропорции.
- 3
Выбор застройщика и оценка
Предложения нескольких застройщиков, кто стоит за каждым из них, и оценщик недвижимости с вашей стороны, который сводит всё к одному числу.
- 4
Договор и пакет обеспечения
Переговоры о тексте, приложение с перечнем ваших квартир, гарантии и доверительное хранение — до подписания.
- 5
Стройка — до полной регистрации
Налоговые декларации в срок, выдача документов по этапам, передача квартир — и регистрация, которую обязан провести застройщик, с обеспечением, которое действует до её завершения.
По другую сторону стола, в другой сделке
Мы сопровождаем и застройщиков в комбинированных сделках — но никогда в той сделке, где представляем владельца земли. Кто знает требования владельцев земли изнутри, тот умеет построить для застройщика предложение, которое владельцы земли подписывают.
Договор со стороны застройщика
Право собственности и права на строительство, отлагательные условия, согласованные с графиком планирования, и пакет обеспечения, который принимает и финансирующий банк.
Финансирование
Договор под требования банковского сопровождения проекта: исключения из залога, порядок выдачи документов, залог доли застройщика.
Период продаж
Комплект документов для покупателей, обеспечение по Закону о продаже (квартир) (обеспечение инвестиций покупателей), книжка платёжных ваучеров (пинкас шоварим) и отчётность — до регистрации кондоминиума.
О чём владельцы земли спрашивают до подписания
Застройщик предложил пропорцию комбинации. Как понять, справедлива ли она?
Не по сравнению с соседями. Оценщик недвижимости с вашей стороны определяет стоимость земли с правами и стоимость квартир, которые вы получите, а пропорция выводится из разницы. Предложение застройщика — отправная точка переговоров, а не прейскурант.
Сколько длится комбинированная сделка?
От подписания до ключей обычно проходят годы, а не месяцы: разрешение на строительство, стройка, Форма 4 (разрешение на заселение), регистрация. Поэтому договор назначает дату каждому этапу, а обеспечение действует на всём пути — не только в день подписания.
Налог на прирост капитала платят за квартиры, которых ещё нет?
Да, в комбинированной сделке налог на прирост капитала платят и за квартиры, которых ещё нет. Налог рассчитывается от стоимости сделки на день подписания и декларируется в течение 30 дней, даже если квартиры передадут через четыре года. Есть варианты, которые меняют расчёт, — и выбирают их до подписания.
Нас несколько наследников, и согласны не все. Можно ли двигаться дальше?
Сделку с землёй в общей собственности подписывают все владельцы, поэтому первая работа — внутренняя: соглашение между наследниками о том, как принимаются решения и как делятся квартиры. В большинстве семей расхождение не в «да или нет», а в «квартира или деньги» — и на это отвечает структура сделки. А когда кто-то действительно блокирует сделку, закон позволяет любому совладельцу потребовать раздела общей собственности (пирук шитуф); на практике вопрос почти всегда закрывают соглашением, задолго до суда.
Можно ли продать свои будущие квартиры до того, как дом достроен?
Можно, и так делают часто. Но тот, кто продаёт квартиру на бумаге, сам принимает на себя обязанности продавца квартиры: обеспечение, спецификация, сроки. Поэтому договор с застройщиком должен предусмотреть это заранее — содействие и застройщика, и финансирующего банка. Такую продажу мы тоже сопровождаем.
Что лучше — комбинация или продажа за деньги?
Зависит от того, что вам нужно и сколько стоит земля с её правами. Деньги завершают всё сегодня, с определённостью. Комбинация оставляет вас партнёром в той стоимости, которую права создают, когда дом уже стоит, — с ожиданием и с системой защиты. Мы показываем оба варианта в цифрах, прежде чем вы выберете.
Застройщик у нас уже есть. Когда подключать адвоката?
До первого документа о договорённостях. Предварительное соглашение (зихрон дварим) или «письмо о намерениях» может обязать вас и закрепить условия раньше, чем выстроена система защиты. Правильный момент — до того, как застройщик получит что-либо в письменном виде.
Разговор с адвокатом по недвижимости на любом этапе.
Вы покупаете или продаёте квартиру, ваш дом входит в проект обновления или на руках договор, по которому пора принять решение. Оставьте имя и телефон, и вам перезвонит старший адвокат бюро: выслушает и скажет, каким будет следующий шаг, даже если сделать его нужно не с нами. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.