Земля, Земельное управление Израиля и незарегистрированные права
Кто владелец — и во что обойдётся передача.
Большая часть земли в Израиле не в частной собственности: ею управляет государство через Земельное управление Израиля (Минхаль), а часть земли вообще не проходила урегулирование прав (эсдер мекаркеин). Кто передаёт права на объект, аренда по которому не оплачена вперёд, платит Земельному управлению плату за согласие (дмей аскама); если плата за весь срок внесена вперёд (мехуван), платы за согласие при передаче нет. Кто обладает правом и что нужно для его передачи, определяют реестр и условия аренды, а не предположения. Мы читаем и то и другое до того, как будет названа цена.
От реестра и договора аренды — к картине, с которой можно выходить на сделку.
Земля и Земельное управление Израиля
Большая часть земли в Израиле не продаётся, а сдаётся в долгосрочную аренду, и управляет ею Земельное управление. Для сделки это означает простую вещь: до подписания нужно знать, капитализирована ли аренда, то есть внесена ли плата за весь срок вперёд (мехуван), потому что от этого зависит, должно ли Управление вообще одобрять передачу и сколько оно за это возьмёт. По некапитализированному объекту передающий платит плату за согласие (дмей аскама), долю Управления в росте стоимости земли с момента приобретения прав. По капитализированному объекту, где годовая арендная плата внесена вперёд одной суммой, плата за согласие выпадает из расчёта. Разница между ними не нюанс, а строка в бюджете сделки.
Что мы делаем
- Получаем и читаем дело объекта в Управлении до подписания: подтверждение прав, договор аренды, его срок и особые условия, записанные в нём.
- Классифицируем объект как капитализированный или нет и проверяем, не тот ли это случай, когда одобрение Управления не нужно вовсе: капитализированное городское жильё, зарегистрированное в Земельном реестре (Табу), в выписке по которому есть запись, что передача и наследование не ограничены.
- Заранее считаем платежи Управлению: плату за согласие по некапитализированному объекту, плату за капитализацию (дмей ивун) и плату за разрешение на дополнительные права, за которые раньше не платили, по решениям Земельного совета Израиля и опубликованным процедурам.
- Проверяем вопрос нарушений до назначения любых дат: задолженность, использование не по цели аренды, строительные нарушения или самозахват. Управление не одобрит ни передачу, ни капитализацию, пока это не устранено.
- Изучаем состояние срока аренды: истёк ли он или вот-вот истечёт, и что на самом деле означают продление ещё на 49 лет и капитализация именно сейчас.
- Подаём заявления и ведём их до одобрения и проверяем, применим ли к объекту путь перевода в собственность (глава 5.1 решений Совета).
Где сделки застревают
Права и платежи в отношениях с Управлением, изложенные письменно до того, как договор назначит им цену вслепую.
Урегулирование прав на землю и незарегистрированные права
Между тем, чтобы владеть, и тем, чтобы быть записанным владельцем, большая разница, и в сделке эта разница решает всё. На урегулированных землях, прошедших процедуру урегулирования и внесённых в реестр прав, запись служит неопровержимым доказательством своего содержания: что написано, то и есть. На неурегулированных землях, обычно учтённых в старом реестре актов, запись лишь презумпция, которую можно опровергнуть: отправная точка, где площади и границы могут не совпадать с реальностью. Один и тот же объект, два совершенно разных правовых положения, и покупатель, банк и оценщик относятся к ним по-разному.
Что мы делаем
- Сначала устанавливаем, где находится право и каков его статус: реестр прав, реестр актов, жилищная компания, ведущая учёт прав (хевра мешакенет), или Земельное управление, и что это за право — собственность, аренда, сервитут, преимущественное право покупки.
- Проверяем, урегулирован ли участок, находится ли он в процессе урегулирования или вне его, и что этот ответ практически означает для того, кто покупает или продаёт его сейчас.
- Собираем историческую цепочку документов, доказывающих право там, где реестр его не показывает: старые акты, постановления о наследовании, соглашения совладельцев, записи жилищной компании.
- Подаём и отстаиваем заявление о праве в процедуре урегулирования. Правообладатель, вовремя не заявивший о своём праве чиновнику по урегулированию, может оказаться вне списка прав.
- Расчищаем старые права, застрявшие десятилетия назад: незарегистрированное наследство, давние предупредительные записи в Табу (эарат азара), аресты и залоги, давно утратившие смысл.
- Защищаем незарегистрированное право в реальном времени: предупредительная запись по ст. 126–127 Закона о недвижимости и равнозначная запись в других реестрах, чтобы его видели третьи лица.
Где сделки застревают
Реестр, отражающий то, что действительно ваше, чтобы в день, когда вы решите продать, заложить или передать объект, проверка другой стороны не остановила сделку.
Восемь слов, которые решают, что действительно ваше, а что пока нет.
Выписка из Земельного реестра (Табу) похожа на бланк. На самом деле это одно предложение о вашем объекте, написанное восемью словами: четыре говорят, где лежит земля, четыре — какие именно права на неё у вас есть. По Закону о недвижимости сделка с землёй завершается регистрацией; до тех пор у вас обязательство продавца, а не право собственности (ст. 7). В этом разница между правом, которое видит весь мир, и правом, которое действует только против вашего продавца.
О чём нас спрашивают про землю и права
Капитализация и плата за согласие: в чём разница?
Капитализация — это единовременная выплата вперёд годовой арендной платы Земельному управлению Израиля. Плата за согласие — то, что передающий платит Управлению за рост стоимости земли при передаче некапитализированного объекта. Связь между ними: по данным Управления, после капитализации объекта плата за согласие при передаче прав не взимается. Поэтому по некапитализированному объекту обе суммы проверяют до того, как назначить цену.
Что такое капитализированный объект и почему это важно до продажи?
Капитализация — единовременная выплата вперёд годовой арендной платы. Земельное управление Израиля прямо указывает, что после капитализации годовая арендная плата не взимается и плата за согласие при передаче прав не платится. Поэтому эта классификация входит в первые проверки перед продажей: она решает, есть ли в сделке платёж Управлению вообще и кто его несёт.
Что такое плата за согласие и кто её платит?
По данным Управления, плата за согласие — это сумма, которую передающий платит ему за рост стоимости земли по некапитализированному объекту при подаче заявления о передаче прав: разница в стоимости между моментом приобретения прав и моментом их передачи. Она ложится на передающего, и это одна из главных причин, почему чистая выручка по некапитализированному объекту отличается от того, что как будто написано в договоре.
Одобрение Управления нужно для передачи прав всегда?
Не всегда: некоторые передачи прав не требуют одобрения Земельного управления Израиля. Управление указывает, что его одобрение не нужно для капитализированного городского жилья, зарегистрированного в Табу, если в выписке есть запись о том, что передача и наследование не ограничены. Во всех остальных случаях, и тем более при нарушении условия договора аренды или договора о застройке, сделка идёт через Управление, и сроки нужно строить соответственно.
Что такое неурегулированная земля и как это влияет на продажу объекта?
Неурегулированная земля — та, что не прошла процедуру урегулирования прав, обычно учтённая в старом реестре актов. Практическая разница в доказательной силе: ст. 125 Закона о недвижимости устанавливает, что запись об урегулированной земле служит неопровержимым доказательством своего содержания, а о неурегулированной лишь опровержимой презумпцией. В сделке это значит, что площадь, границы и собственность нужно проверять за пределами выписки, и покупающая сторона попросит на это ответы.
Квартира всё ещё записана на покойного дедушку. Мы можем продать?
Не раньше, чем наследство будет оформлено и зарегистрировано. Пока зарегистрированный владелец не продавец, передать право в реестре не может никто. На практике это постановление о наследовании или об утверждении завещания, розыск всех наследников и завершение регистрации, поэтому начинать стоит до выхода на рынок, а не после того, как нашёлся покупатель.
Достаточно ли предупредительной записи, чтобы защитить меня до регистрации?
Предупредительная запись по ст. 126–127 Закона о недвижимости — главный инструмент, который делает ваше право видимым для третьих лиц в промежутке между подписанием и регистрацией, но она часть набора, а не замена ему. Рядом с ней стоят порядок платежей, доверительный счёт адвоката и проверка того, что ещё записано или не записано на объект, и всё это выстраивается вместе, по тому реестру, в котором объект действительно находится.
Разговор с адвокатом по недвижимости на любом этапе.
Вы покупаете или продаёте квартиру, ваш дом входит в проект обновления или на руках договор, по которому пора принять решение. Оставьте имя и телефон, и вам перезвонит старший адвокат бюро: выслушает и скажет, каким будет следующий шаг, даже если сделать его нужно не с нами. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.