Покупка и продажа квартиры на вторичном рынке — покупатели и продавцы
Договор — ваше обеспечение.
В сделке между частными лицами нет банковской гарантии по Закону о продаже (квартир), нет проектного счёта под контролем банка, нет книжки платёжных ваучеров (пинкас шоварим). Ваши деньги защищает то, что проверено до подписания, и то, что записано в договоре. И то и другое мы делаем основательно, покупаете вы или продаёте. А когда продаёте и покупаете одновременно, оба договора строятся вместе, чтобы деньги от продажи приходили вовремя к платежам за покупку.
Что меняется, когда продаёт частное лицо, а не застройщик?
Нет страховочной сетки по закону
При покупке у застройщика закон требует обеспечения на каждый платёж. Между частными лицами такого механизма нет: защита либо встроена в договор, либо её не существует.
Деньги идут напрямую
Контролируемого счёта нет. Платежи уходят с вашего счёта на счёт продавца — поэтому порядок платежей, доверительный счёт адвоката и меры защиты становятся сердцем сделки.
Квартира приходит со своим прошлым
Самовольные перестройки, залоги, арендаторы, дефекты. Всё, что не обнаружено до подписания, после него становится вашей проблемой.
Две стороны, две ипотеки
Ипотеку продавца нужно погасить, вашу — получить, а график платежей должен увязать банки, доверительный счёт и регистрацию.
Восемь проверок. До договора.
Это не предмет переговоров — это то, что мы проверяем в каждой сделке на вторичном рынке, прежде чем в договоре будет написано хоть одно слово.
Свежая выписка из реестра
Кто зарегистрированный собственник и что числится на квартире: ипотеки, аресты, предупредительные записи (эарат азара), судебные постановления. Выписку из Земельного реестра (Табу) берём накануне подписания — на старую не полагаемся.
Где зарегистрированы права
Табу, жилищная компания-регистратор (хевра мешакенет) или Земельное управление Израиля (Минхаль) — у каждого реестра свой порядок перехода прав, свои документы и свои сроки.
Кто продавцы
Сделку должны подписать все правообладатели: супруги, наследники, представители по доверенности. Сделка, в которой не хватает одной подписи, не стоит бумаги, на которой написана.
Ипотека продавца
Сколько осталось погасить и что банк требует для снятия залога — свежее письмо банка о сумме погашения (михтав каванот), прежде чем уйдёт хоть один шекель.
Разрешения и самовольные перестройки
Сверяем дело о разрешениях в муниципалитете с тем, что есть на самом деле: пристройки, застеклённые балконы, разделение квартиры. Нарушение продавца сегодня — ваш штраф завтра.
Дом как кондоминиум
Приказ о регистрации дома как кондоминиума (байт мешутаф) и устав: что на самом деле закреплено за квартирой (парковочное место, кладовая, крыша), а что было только сказано на словах.
Планы вокруг вас
Что утверждено на соседних участках и что проходит через комиссии — чтобы вид с балкона не превратился в стену.
Налоговая картина — для обеих сторон
Ваш налог на покупку (мас рехиша), а на стороне продавца — налог на прирост капитала (мас шевах) и сборы. Незапланированная налоговая обязанность может застопорить всю сделку или изменить её реальную цену.
Договор купли-продажи и цепочка защиты
На вторичном рынке нет типового договора. Каждое соглашение строится вокруг конкретной сделки: кто продавец, что зарегистрировано, что пока нет и откуда приходят деньги. Расстояние между «я заплатил» и «квартира записана на меня» закрывает цепочка защитных мер, встроенных в договор шаг за шагом — от первого шекеля до регистрации.
- Предупредительная запись сразу после подписания — никакая конкурирующая сделка не будет зарегистрирована
- Платежи поэтапно, по контрольным точкам — а не под честное слово
- Остаток на доверительном счёте адвоката — пока не получены все справки от налоговой и муниципалитета
- Письмо банка о сумме погашения и снятие ипотеки продавца
- Состояние квартиры, передача владения и что остаётся в квартире
- Полная регистрация права на ваше имя — настоящее окончание сделки
А если продавец — вы, та же цепочка, только с другой стороны: владение и права переходят лишь тогда, когда вся цена получена или лежит на доверительном счёте.
Умная продажа начинается с налога, а не с цены.
Сначала налог на прирост капитала
Во сколько налога обойдётся продажа: освобождение для единственного жилья, линейный расчёт, признаваемые вычеты. Это нужно знать до того, как назначать цену, а не после.
Переезжаете в новое жильё
Продаёте и покупаете одновременно? Закон задаёт временные окна между двумя сделками — и грамотная их увязка стоит реальных денег.
Обеспечение цены
Владение переходит только тогда, когда вся сумма получена или лежит на доверительном счёте — с надёжными мерами защиты на каждом шаге.
Справки в срок
Декларации в Налоговое управление по графику, справки по налогу на прирост капитала и из муниципалитета — одна задержавшаяся справка задерживает всю регистрацию и остаток, который ждёт на доверительном счёте.
Квартира — как показали
Документы кондоминиума, разрешения и состояние квартиры — приведены в порядок заранее, чтобы ни одна проверка покупателя не остановила сделку на полпути.
Продажа без хвостов
Акт приёма-передачи, снятие старых записей и залогов, окончательный расчёт — чтобы после регистрации к вам никто не вернулся.
От первой проверки — до ключей и регистрации
- 01
Проверка до сделки
Выписка, реестр, разрешения, кондоминиум, налоги — полная картина прежде, чем написано слово договора.
- 02
Договор и меры защиты
Договор купли-продажи, выстроенный под вашу сделку, с полной цепочкой защиты денег и прав.
- 03
Подписание и предупредительная запись
Организованное подписание, предупредительная запись сразу после него и налоговые декларации в срок.
- 04
Платежи и справки
Каждый платёж уходит только тогда, когда действует его мера защиты, ипотека продавца погашена, справки от налоговой и муниципалитета получены.
- 05
Владение и регистрация
Ключи передаются по акту — и право регистрируется на ваше имя. Только тогда сделка действительно завершена.
О чём нас спрашивают перед сделкой на вторичном рынке
Как продать одну квартиру и купить другую одновременно?
Выстраивать оба договора вместе. График платежей по покупке следует за датами поступления денег от продажи, а дата передачи вашей нынешней квартиры назначается так, чтобы вам было куда переехать. По налогам закон задаёт временные окна между двумя сделками, поэтому сроки продажи проверяются до того, как вы подпишете договор покупки.
Мы нашли квартиру. Подписывать предварительное соглашение?
Лучше не надо. Предварительное соглашение (зихрон дварим) — обязывающий договор во всех смыслах: оно создаёт налоговую обязанность, фиксирует условия, которые никто не проверял, а порой даёт другой стороне именно тот рычаг давления, который ей нужен. Если квартира вам важна, быстро переходите к полноценному договору и не подписывайте промежуточный документ.
Кто составляет договор — адвокат продавца или наш?
По обычаю первый проект готовит адвокат продавца, но это не правило. Что действительно важно: в самой крупной сделке вашей жизни должен быть тот, кто представляет только вас — читает каждый пункт с вашей стороны и выстраивает защиту вокруг ваших денег.
Что такое письмо о сумме погашения и почему без него нельзя?
Когда на квартире лежит ипотека продавца, его банк выдаёт письмо с обязательством: такая-то сумма уплачена к такой-то дате — и залог снимается. Без него вы платите за заложенную квартиру и надеетесь на лучшее. С ним первый платёж уходит прямо в банк продавца и гасит ипотеку.
Сколько длится сделка на вторичном рынке?
От подписания до передачи владения — обычно несколько месяцев, по согласованному графику платежей. Окончательная регистрация ждёт справок от налоговой и муниципалитета, поэтому часть цены остаётся на доверительном счёте, пока всё не закрыто. Хорошо организованная сделка по дороге не застревает.
Предупредительная запись — что она нам реально даёт?
С момента её регистрации в Земельном реестре на квартиру нельзя зарегистрировать никакую конкурирующую сделку, и она имеет силу даже против арестов, наложенных позже. Это главная защита покупателя в промежутке между подписанием и регистрацией — поэтому мы регистрируем её сразу после подписания, а не «потом».
Разговор с адвокатом по недвижимости на любом этапе.
Вы покупаете или продаёте квартиру, ваш дом входит в проект обновления или на руках договор, по которому пора принять решение. Оставьте имя и телефон, и вам перезвонит старший адвокат бюро: выслушает и скажет, каким будет следующий шаг, даже если сделать его нужно не с нами. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.