Передача без встречного предоставления (аавара лело тмура), дарение между родственниками и планирование на поколения вперёд
Ни одного шекеля.
И всё же сделка.
Мать записывает половину квартиры на сына, и все уверены, что дело в одном бланке. На самом деле это полноценная сделка с недвижимостью: письменный документ, декларация в Налоговое управление, регистрация и налоги, хотя ни один шекель не перешёл из рук в руки. При передаче родственнику, как его определяет закон, налога на прирост капитала (мас шевах) обычно нет, а налог на покупку (мас рехиша) составляет треть обычного. Дорого обходятся именно те вопросы, которых никто не задал заранее: что будет, если сын разведётся, когда он сможет продать и что останется в руках родителя. Их закрывают до подписания.
Что передают при жизни, а что оставляют завещанию.
Сделки дарения
Передача внутри семьи выглядит проще всего на свете: мать записывает половину квартиры на сына, и готово. На практике это полноценная сделка с недвижимостью. Ей нужны письменный документ, отчёт в Налоговое управление и регистрация, и у неё есть налоговая цена, хотя деньги из рук в руки не переходили. Один вопрос, не заданный заранее, например что будет, если сын разведётся или продаст через два года, может стоить куда дороже самой передачи.
Что мы делаем
- Устанавливаем, кто по закону считается «родственником», а кто нет. От этого определения зависит, доступно ли освобождение от налога на прирост капитала (мас шевах) вообще.
- Раскладываем полную налоговую картину: сторона дарителя, сниженный налог на покупку (мас рехиша) на стороне получателя по Правилам о налоге на покупку и влияние на статус «единственного жилья» у каждого из них.
- Проверяем, что передача делает с будущим: последующая продажа получателем подпадает под установленное законом ограничение для квартиры, полученной в дар.
- Прописываем защиту дарителя: пожизненное право проживания или пользования, предупредительную запись в Табу (эарат азара) в его пользу и условия, которыми сопровождается дарение.
- Приводим в порядок то, что вокруг сделки: брачный договор получателя, баланс между братьями и сёстрами и согласование с уже существующим завещанием.
- Отчитываемся и регистрируем в срок, включая декларацию в Налоговое управление и фактическое завершение регистрации.
Где сделки застревают
Передача, зарегистрированная как следует, с налоговой картиной, известной вам заранее, и защитой дарителя, которая остаётся в силе.
Передача между поколениями
Большинство семей обнаруживают разрыв между «мы между собой договорились» и «вот что написано» в самый неподходящий момент. Соглашение между наследниками, заключённое при жизни наследодателя, по Закону о наследовании ничтожно, страховые и пенсионные деньги в наследство не входят вовсе, а квартира, записанная на имя одного из родителей, никуда не двигается лишь потому, что все знают, кому она предназначена. Планирование между поколениями — это работа по закрытию этих разрывов заранее, тихо, пока все ещё здесь.
Что мы делаем
- Составляем полную карту: что зарегистрировано, на чьё имя, что держится через компанию, что находится за границей и что переходит напрямую выгодоприобретателю, минуя наследство.
- Составляем завещание в одной из форм, которые признаёт закон, на языке, который Земельный реестр (Табу) действительно может исполнить: какие права, в каких долях и каким способом раздела.
- Составляем непрерывную доверенность (ипуй коах митмашех), действующую и после утраты дееспособности, с указаниями именно по недвижимости: что поверенный вправе продать, заложить или сдать и на каких условиях.
- Решаем, что лучше передать при жизни, что оставить завещанию, а что передать в доверительное управление, и какова налоговая цена каждого пути.
- Закрепляем положение второго супруга, детей от предыдущего брака и ребёнка, которому нужен особый порядок.
- Согласовываем все документы между собой, чтобы ни один не противоречил другому, включая брачные договоры и уже сделанные назначения выгодоприобретателей.
Где сделки застревают
Один комплект документов, которые говорят в один голос: завещание, непрерывная доверенность и регистрация. Семье не придётся гадать.
Кто решает — и что будет дальше.
Передача недвижимости следующему поколению отвечает на один вопрос: кому она принадлежит. Следом всегда приходят ещё два: кто будет решать, если родитель больше не сможет, и что станет с квартирой потом. Оба решаются заранее, в двух документах, а не посреди кризиса.
О чём нас спрашивают о передаче в семье
Как передать право собственности на квартиру члену семьи?
Письменным документом, декларацией в Налоговое управление и завершённой регистрацией на имя получателя. Пока регистрация не завершена, дарение остаётся лишь обещанием на бумаге. До подписания мы проверяем три вещи: кто считается «родственником» для каждого из налогов, как передача скажется на будущей продаже получателем и какая защита остаётся у дарителя, например право проживания или предупредительная запись в Табу в его пользу.
Передача квартиры ребёнку без встречного предоставления: есть ли налог?
Может применяться сниженный налог на покупку, а налога на прирост капитала обычно нет. Статья 62(а) Закона о налогообложении недвижимости устанавливает, что продажа права на недвижимость и передача права в объединении без встречного предоставления от физического лица родственнику освобождены от налога. При этом правило 20 Правил о налоге на покупку устанавливает, что при продаже права на недвижимость без встречного предоставления от физического лица родственнику налог на покупку составляет треть обычного. Так что «дарение значит без налога» неточно описывает происходящее, и это не единый путь для каждого члена семьи.
Кто считается «родственником» для этих целей?
Зависит от налога. Для налога на покупку правила определяют родственника как супруга, включая того, кто был супругом в течение шести месяцев до продажи, родителя, потомка, супруга потомка, брата или сестру. Для освобождения от налога на прирост капитала по статье 62 закон содержит своё определение, в ряде случаев более узкое. Разрыв между двумя определениями — ровно то место, где передача, выглядевшая простой, оказывается дорогой, поэтому его проверяют до того, как решать, кто кому передаёт.
Передача между супругами: платится ли налог на покупку?
Нет, если речь о жилой квартире и о супруге, который живёт вместе с передающим в этой квартире. Правило 21 Правил о налоге на покупку устанавливает, что продажа права на жилую квартиру без встречного предоставления супругу, проживающему вместе с ним в квартире, освобождена от налога на покупку. Условие совместного проживания — не украшение: именно оно отделяет полное освобождение от совсем другого пути.
Мы с братьями и сёстрами договорились между собой, кто что получит. Это обязывает?
Нет, соглашение между братьями и сёстрами о разделе наследства родителя, пока родитель жив, не обязывает. Статья 8(а) Закона о наследовании устанавливает, что соглашение о наследстве человека и отказ от него, совершённые при его жизни, ничтожны. Дарение, которое должно вступить в силу только после смерти дарителя, тоже не имеет силы, если не сделано завещанием (ст. 8(б)). Что работает: передача, совершённая и зарегистрированная при жизни, или завещание в одной из форм, которые признаёт закон: собственноручное (ст. 19), при свидетелях (ст. 20), перед уполномоченным органом (ст. 22) или устное при обстоятельствах, которые определяет закон (ст. 23).
Мы передали квартиру ребёнку. Когда он сможет продать её с освобождением от налога?
Не сразу. Закон о налогообложении недвижимости устанавливает ограничение для квартиры, полученной в дар (ст. 49F), которое откладывает освобождение на срок, зависящий от того, кем был даритель и жил ли получатель в квартире. Кроме того, квартира, перешедшая в собственность ребёнка, меняет его собственное налоговое положение при следующей покупке. Поэтому время передачи сверяют с планами получателя, а не только дарителя.
Разговор с адвокатом по недвижимости на любом этапе.
Вы покупаете или продаёте квартиру, ваш дом входит в проект обновления или на руках договор, по которому пора принять решение. Оставьте имя и телефон, и вам перезвонит старший адвокат бюро: выслушает и скажет, каким будет следующий шаг, даже если сделать его нужно не с нами. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.