Планирование и строительство, права на строительство и налог на улучшение — перед комиссиями по планированию и апелляционными комиссиями
Стоимость решается в комиссии.
Сколько стоит ваш участок, решает не то, что стоит на нём сегодня, а то, что на нём будет разрешено построить. Это определяют в залах комиссий, по графику, который публикуют, а не присылают вам. Там утверждают план, который изменит вид из вашего окна, там рождается налог на улучшение (этель ашбаха) и там отклоняют заявку на разрешение. Мы включаемся, пока ещё есть на что повлиять.
От плана, который действует, — до оценки, которая приходит в конце.
Планирование и строительство
Сколько стоит ваш объект, решает то, что может стоять на участке, а не то, что стоит на нём сегодня. Это определяет планировочное дело: какой план застройки (ТАБА) действует, сколько прав на строительство (дополнительного объёма) осталось неиспользованными, что построено без разрешения и какой план прямо сейчас лежит в комиссии и вот-вот изменит правила. Большинство владельцев встречают этот слой слишком поздно — когда договор уже подписан, когда заявку на разрешение отклонили или когда на стол ложится налог на улучшение, который никто не закладывал в цену. Мы приходим первыми.
Что мы делаем
- Читаем планировочное положение целиком: планы, действующие на участке, строительное дело в муниципалитете и то, что сейчас продвигается в комиссиях.
- Сравниваем то, что есть физически, с тем, что одобрено разрешением (пристройки, остеклённые балконы, разделённые квартиры), и оцениваем риск для того, кто владеет объектом сегодня.
- Считаем неиспользованные права на строительство и то, чего реально можно добиться через разрешённое отклонение от плана (акала) или отступление от целевого назначения.
- Проверяем будущий налог на улучшение до подписания: налог составляет половину прироста стоимости (ст. 3 Третьего приложения к Закону о планировании и строительстве), а в сделке это десятки тысяч шекелей и выше.
- Ведём заявку на разрешение в комиссии — предварительные требования, условия, записанные в решение, и сроки, которые оно задаёт.
- Закрепляем всё это в договоре: заверения о планировочном положении, распределение налогов и сборов и отлагательные условия там, где они нужны.
Где сделки застревают
Письменная планировочная картина объекта до того, как вы подпишете: что разрешено, что отклоняется, где риск и сколько он стоит.
Органы планирования и апелляции
Решения, которые двигают стоимость вашего объекта, принимаются в залах комиссий: местной комиссии, окружной комиссии, апелляционной комиссии, а рядом с ними отдельной апелляционной комиссии по компенсациям и налогу на улучшение. У каждой своя компетенция, своя процедура и свои сроки. Там утверждают план, который закроет вам вид, и там отклоняют вашу заявку на разрешение. Придите вовремя, с обоснованной и подтверждённой позицией, и вы внутри процесса. Придите после, и вы стучитесь в уже запертую дверь.
Что мы делаем
- Отслеживаем всё, что касается объекта: депонированные планы, заявки соседей на разрешения и решения комиссий, которые меняют окружение участка.
- Подаём обоснованные возражения на стадии депонирования — с фактической и оценочной базой, без которой их не примут всерьёз.
- Выступаем на слушаниях: перед комиссией, перед лицом, назначенным рассматривать возражения, и перед апелляционной комиссией.
- Подаём апелляцию в апелляционную комиссию на решение местной комиссии или местного лицензирующего органа — отказ в разрешении или отклонение поданного возражения (ст. 152(а)(1) Закона).
- Обращаемся в апелляционную комиссию по компенсациям и налогу на улучшение по вопросам, которые закон отвёл именно ей: оценкам налога и решениям по требованиям о компенсации.
- Проходим планировочную процедуру до конца, а когда остаётся административное основание, подаём иск в суд по административным делам.
Где сделки застревают
Присутствие вовремя, в нужной инстанции, с позицией, которую рассматривают по существу.
Улучшение земли
Улучшение — это разрыв между тем, что земле разрешено сегодня, и тем, что ей может быть разрешено. Этот разрыв создаётся в планировочной процедуре, а не в договоре купли-продажи. Тому, кто покупает землю под потенциал, до подписания нужны два ответа: сколько времени, вероятно, займёт процесс и кто несёт налог на улучшение, когда потенциал реализуется. Оба выясняются до того, как названа цена.
Что мы делаем
- Устанавливаем, что разрешает действующий план сегодня и что находится на рассмотрении комиссий, до любых обязательств.
- Продвигаем планы, разрешённые отклонения и отступления от целевого назначения в органах планирования, включая работу с возражениями.
- Описываем будущий налог на улучшение и момент, когда по Третьему приложению возникает обязанность его платить.
- Распределяем налог между сторонами в самом договоре, а не оставляем его на толкование.
- Сопровождаем объединение и раздел участков, когда улучшение требует их перекомпоновки.
- Структурируем совместные предприятия с определёнными механизмами принятия решений, финансирования и выхода.
Где сделки застревают
Полная планировочная и налоговая картина потенциала земли до обязательства, а не после.
О чём нас спрашивают про планирование и улучшение
Что такое налог на улучшение и сколько платят?
Налог на улучшение (этель ашбаха) — это платёж местной комиссии по планированию и строительству за рост стоимости земли, который возник из-за утверждения плана, разрешённого отклонения от него или разрешения на отступление от целевого назначения (шимуш хорег). Статья 3 Третьего приложения к Закону о планировании и строительстве устанавливает, что ставка налога составляет половину прироста стоимости. Обязанность возникает вместе с самим улучшением, а платить нужно при реализации прав, обычно при продаже или выдаче разрешения на строительство. У планов расселения и застройки (пинуй-бинуй) есть отдельная норма в ст. 3-алеф, и всю эту тему мы разбираем на странице о городском обновлении.
Налог на улучшение в городском обновлении: страница об обновленииМы пристроили к квартире дополнительную площадь. Есть ли освобождение от налога?
Освобождение есть, и оно ограничено площадью. Статья 19(в)(1) Третьего приложения освобождает строительство или расширение жилой квартиры на перечисленных в ней условиях, среди которых общая площадь квартиры после строительства или расширения не выше 140 кв. м. К освобождению добавляются условия о проживании в квартире владельца земли или его родственника. Поэтому его проверяют по цифрам конкретной квартиры, а не принимают как данность.
Рядом с моим домом выставили на обсуждение план. Могу ли я возразить?
Да, и это право прямо записано в законе. Статья 100 Закона о планировании и строительстве устанавливает, что любой, кто заинтересован в земле, здании или ином элементе планирования и считает себя ущемлённым окружным, местным или детальным планом, выставленным на публичное обсуждение (депонированным), вправе подать возражение. Срок фиксирован и публикуется вместе с объявлением о депонировании — в ваш почтовый ящик он не приходит. Возражение, поданное вовремя, с фактической и оценочной подготовкой за ним, и есть тот момент, когда влияние на план ещё в ваших руках.
Местная комиссия отказала мне в разрешении. Что дальше?
Вы подаёте апелляцию в апелляционную комиссию. Статья 152(а)(1) Закона даёт право на апелляцию каждому, кто считает себя ущемлённым решением местной комиссии или местного лицензирующего органа об отказе в разрешении или об отклонении поданного возражения. Обратите внимание: закон знает два отдельных апелляционных органа — апелляционную комиссию и апелляционную комиссию по компенсациям и налогу на улучшение, у каждой свой круг вопросов. Срок подачи фиксирован и зависит от вида апелляции, поэтому его проверяют в день вручения решения, а не после.
Мы покупаем землю под потенциал. Что проверяют до того, как назвать цену?
Разрыв между тем, что разрешено сегодня, и тем, что находится на рассмотрении. Это значит прочитать планы, действующие на участке, увидеть, что сейчас продвигается в комиссиях и на какой стадии, и оценить, сколько времени, вероятно, займёт процесс. Параллельно считают будущий налог на улучшение, который возникнет при реализации потенциала, и закрепляют в договоре, кто его несёт. Земля, купленная по тому, что сказали вслух, а не по тому, что лежит в комиссии, оценена по предположению, которое никто не проверял.
Разговор с адвокатом по недвижимости на любом этапе.
Вы покупаете или продаёте квартиру, ваш дом входит в проект обновления или на руках договор, по которому пора принять решение. Оставьте имя и телефон, и вам перезвонит старший адвокат бюро: выслушает и скажет, каким будет следующий шаг, даже если сделать его нужно не с нами. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.