Регистрация кондоминиума, изменение приказа и закрепление общих частей
Чтобы квартира была квартирой.
Дом, не внесённый в реестр кондоминиумов, для Земельного реестра (Табу) остаётся одним участком с несколькими владельцами. Ваша квартира существует физически, но не как объект, который банк покупателя может взять в залог. Мы закрываем этот разрыв: план здания, устав, закрепление общих частей и приказ о регистрации дома как кондоминиума (байт мешутаф).
Два пути, одна цель — квартира, которую можно продать.
Регистрация кондоминиума (первичная регистрация)
Дом стоит, вы живёте в нём много лет, а потом решаете продать и узнаёте, что вашей квартиры как отдельного объекта не существует. Дом, который не внесён в реестр кондоминиумов, для реестра остаётся одним участком с несколькими владельцами невыделенных долей. По Закону о недвижимости сделка с недвижимостью завершается только регистрацией (ст. 6–7), и именно она превращает квартиру, парковочное место и кладовую в единицу, которую можно отдельно продать, заложить и передать по наследству. До этого у вас есть настоящее право, у которого нет адреса в реестре, а покупатель и его банк смотрят именно в реестр.
Что мы делаем
- Сначала составляем полную картину: что сегодня записано по участку, кто зарегистрированные владельцы, какие залоги и записи на нём числятся и что построено на самом деле.
- Заказываем и сопровождаем работу геодезиста и подготовку плана кондоминиума по инструкциям Управления регистрации и урегулирования прав на недвижимость, включая предварительную проверку плана в онлайн-сервисе до подачи.
- Собираем согласия владельцев и готовим заявление. Статья 143 Закона о недвижимости отдаёт подачу заявления владельцам, на которых приходится более половины площади квартир.
- Составляем согласованный устав по ст. 62, подходящий именно этому дому, вместо типового устава, который иначе действует по ст. 64.
- Оформляем закрепление (ацмада) парковок, кладовых, садов и крыш за квартирами в пределах ст. 55, по которой сделка с общим имуществом отдельно от квартиры не имеет силы.
- Подаём дело инспектору по регистрации недвижимости и ведём его до приказа о регистрации и выделения квартир в отдельные единицы.
Где сделки застревают
Квартира, которая существует в реестре кондоминиумов как самостоятельный объект, с уставом и закреплёнными частями, отвечающими реальному положению в доме, так что её можно продать, заложить и передать без предварительного наведения порядка в документах.
Изменение приказа о кондоминиуме и закрепление общих частей
Это тихий разрыв, который стоит больше всего денег. Крыша над вашей квартирой, кладовая в подвале, сад под балконом: если они не закреплены за вашей квартирой в приказе о регистрации кондоминиума, это общее имущество всех владельцев, даже если двадцать лет ими пользовались только вы. Пользование не создаёт права собственности, а покупатель читает приказ и план, а не то, что знают все в доме. Разрыв выстреливает ровно в двух случаях: когда вы продаёте и когда приходит застройщик и у прав на строительство на крыше появляется цена.
Что мы делаем
- Заказываем в Управлении документы кондоминиума (приказ о регистрации, устав и план) и сверяем их с положением на месте и с вашим договором купли-продажи.
- Отделяем то, что действительно закреплено за квартирой, от того, что остаётся общим имуществом по определениям Закона о недвижимости, включая всё, что предусматривает устав.
- Проверяем градостроительный слой до того, как трогать согласия: какие права на строительство есть на крыше или во дворе и какой налог на улучшение (этель ашбаха) возникнет при их реализации.
- Выстраиваем договорённость между владельцами и фиксируем её письменно: что за кем закрепляется, на каких условиях, кто обслуживает и что будет дальше.
- Готовим и подаём инспектору по регистрации недвижимости заявление об изменении приказа вместе с работой геодезиста и исправленным планом.
- Представляем вас в производстве у инспектора, когда согласие не дают добровольно. Статья 145 позволяет инспектору изменить приказ после того, как каждый владелец получил предварительное уведомление и возможность высказаться.
Где сделки застревают
Приказ о регистрации, который отражает то, что действительно ваше, чтобы разрыв между словами продавца и реестром не стал козырем в чужих переговорах.
О чём нас спрашивают про кондоминиумы
Наш дом так и не зарегистрирован как кондоминиум. Квартиру вообще можно продать?
Можно, но вы продаёте не то, что вам кажется. В реестре нет «квартиры»: там записана невыделенная доля в участке, а вашу квартиру определяет договорённость вне реестра. Этот разрыв влияет на ипотеку покупателя, на график платежей и на обеспечение, которое нужно выстроить в договоре, поэтому он предмет переговоров, а не сноска.
Квартира на вторичном рынке: покупка и продажаКто должен дать согласие, чтобы зарегистрировать кондоминиум?
Закон о недвижимости отдаёт подачу заявления владельцам, на квартиры которых приходится более половины площади (ст. 143). На практике чем больше владельцев подписали одну и ту же картину (план, закрепление частей и устав), тем меньше кругов исправлений проходит дело у инспектора.
Чем типовой устав отличается от согласованного и почему это важно покупателю?
Типовой устав закон применяет к кондоминиуму, который не составил собственного (ст. 64). Согласованный устав владельцы составляют сами (ст. 62), и именно в нём закрепляются порядок пользования, закреплённые части и управление домом. Покупатель, прочитавший устав, узнаёт, что можно делать на крыше, кто что обслуживает и какие заверения продавца нигде не записаны.
Мы пользуемся крышей двадцать лет. Она наша?
Само по себе пользование права не создаёт. Если крыша не закреплена за вашей квартирой в приказе о регистрации кондоминиума, это общее имущество всех владельцев, и именно это увидят покупатель, банк и застройщик. Решение — изменение приказа у инспектора по регистрации недвижимости, и пока никто ещё не спорит о стоимости крыши, разговор обычно проще.
Можем ли мы продать соседу свою долю в общем имуществе?
Не как самостоятельную сделку. Статья 55(б) Закона о недвижимости устанавливает, что сделка с общим имуществом отдельно от квартиры не имеет силы. Принятый путь — закрепление за конкретной квартирой и соответствующее изменение приказа, а не продажа общего имущества как такового.
Чтобы изменить приказ о регистрации, должны подписать все соседи?
Путь согласия проще и быстрее. Наряду с ним ст. 145 Закона о недвижимости позволяет инспектору изменить приказ о регистрации после того, как каждый владелец получил предварительное уведомление и возможность высказаться, так что одна недостающая подпись не обязательно конец пути.
Разговор с адвокатом по недвижимости на любом этапе.
Вы покупаете или продаёте квартиру, ваш дом входит в проект обновления или на руках договор, по которому пора принять решение. Оставьте имя и телефон, и вам перезвонит старший адвокат бюро: выслушает и скажет, каким будет следующий шаг, даже если сделать его нужно не с нами. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.