Юридическое сопровождение застройщиков и организаций
Ваш отдел недвижимости.
Девелоперский проект живёт по чужим срокам — банка, ведомств, отдела продаж. Мы сопровождаем застройщиков, владельцев земли и компании от приобретения прав до регистрации дома как кондоминиума (байт мешутаф): одна команда опытных адвокатов, которая говорит на языке права и на языке бизнеса и работает в темпе сделки.
Проект идёт по чьим угодно часам, только не по вашим.
Темп задаёт регулирование
Планирование и разрешения, Закон о продаже (квартир), налоги на недвижимость — любой из этих слоёв способен остановить весь проект. Кто знает их заранее, не останавливается.
Банк, финансирующий проект, видит всё
Банковское сопровождение проекта открывается только под закрытое юридическое досье: чистые права, оформленное обеспечение, договоры, отвечающие условиям кредитора.
Каждый месяц задержки стоит денег
Проценты, индексация, компенсации покупателям за задержку сдачи — в проекте юридический график становится строкой в денежном потоке, а не сноской.
Подписание — только начало
После продажи идут налоговые отчёты, передача квартир, гарантийный срок устранения недостатков (ткуфат бедек) и регистрация — обязательства, которые длятся годами после того, как отдел продаж закрылся.
Восемь пунктов закрыты. В каждом проекте.
Прежде чем проект сдвинется с места, часть вопросов у нас просто решена. Это стандарт, который мы задаём себе сами — в каждой сделке, в любом масштабе.
Чистая земля — до самого основания
Выписки, залоги, записи и сервитуты проверяются до конца. На земле со знаками вопроса сделку не строят.
Структура, выбранная по налогу
Продажа, комбинированная сделка (комбинация), совместный проект — сначала полная налоговая картина, и только потом структура.
Досье, собранное под требования банка
Обеспечение, условия и порядок раскрытия средств выстроены заранее под банковское сопровождение — не латаются задним числом.
Договоры, увязанные друг с другом
Строительная компания, консультанты, поставщики — сроки, этапы оплаты и ответственность выровнены с договорами продажи и с условиями банка.
Полное соответствие Закону о продаже
Гарантии, книжки платёжных ваучеров (пинкас шоварим), спецификации и сроки сдачи — по букве закона. Проект, который соответствует закону, продаётся быстрее.
Управляемый календарь сроков
Отчёты по налогам на недвижимость, ведомства, Земельное управление Израиля (Минхаль) — каждая дата известна заранее и закрыта вовремя. Штрафы за просрочку статьёй расходов не считаем.
Отдел продаж в темпе маркетинга
Единый договор купли-продажи, приложения и порядок подписания готовы заранее — отдел продаж не ждёт адвоката.
Проект заканчивается в Земельном реестре
Регистрация кондоминиума, закрепление квартир за покупателями, снятие залогов — сопровождаем до полной регистрации в Земельном реестре (Табу), а не только до передачи ключей.
Сквозное сопровождение
Институциональная сделка не начинается с договора и не заканчивается им. Наше сопровождение начинается с проверок земли, планирования и налогов, проходит через структуру сделки, финансирование и весь пакет договоров и завершается полной регистрацией прав. Одна юридическая команда на все слои проекта: от пустого участка до конца гарантийного срока.
- Сопровождение застройщиков и проектов — жильё, торговля, офисы
- Комбинированные сделки — для владельцев земли и для застройщиков
- Доходная недвижимость — аренда, пользование и управление
- Повышение стоимости земли и совместные проекты
- Аренда офисов — технологические арендаторы, отделка под арендатора и муниципальный налог (арнона)
- Комплексная юридическая проверка и сопровождение финансирования
Постоянная команда опытных адвокатов на каждом проекте, с личным вниманием и доступностью, какие даёт только юридический бутик.
Когда вы — застройщик в комбинированной сделке
В комбинированной сделке мы представляем либо владельца земли, либо застройщика, но никогда обоих в одной сделке. На стороне застройщика: структура сделки с владельцами земли, её увязка с банковским сопровождением, отчёты и регистрация кондоминиума в конце.
Семь рубежей проекта
Каждый девелоперский проект проходит одни и те же рубежи. Проект, который идёт, отличается от проекта, который встал, тем, что юридически закрыто на каждом рубеже до перехода к следующему. Это наша рабочая карта, от рубежа к рубежу.
1Земля и структура сделки
Момент, который решает больше любого другого: как вы получаете права на землю и в какой структуре. Покупка за деньги, комбинация, сделка с долей от выручки (тмурот), победа в тендере Земельного управления — у каждого пути совершенно разные налоговые и финансовые последствия.
- Юридическая проверка: права, залоги, планирование, экология
- Структура владения и налоги — проектная компания, товарищество, совместное предприятие
- Договоры покупки, комбинации и совместного владения с владельцами земли
- Земельное управление: тендеры, плата за разрешение, изменение целевого назначения и использование прав
2Финансирование и банк-кредитор
Кредитная линия открывается только под закрытое юридическое досье — и её условия сопровождают проект до конца. Этот договор обсуждают, а не подписывают как есть.
- Договор банковского сопровождения: условия, этапы, раскрытие излишков
- Залоги и обеспечение для кредитора
- Механизм платёжных ваучеров и гарантии покупателям
- Мезонинное и дополнительное финансирование — без столкновения с основным кредитом
3Планирование и разрешения
Права на бумаге — только отправная точка. Продвижение плана, запросы на отклонения, возражения и умелое использование инструментов планирования: здесь рождается стоимость, которой в земле не было в день покупки.
- Планы застройки (ТАБА), отклонения и разрешения на строительство в комиссиях
- Возражения и защита ваших интересов в апелляционной комиссии
- Объединение и перераспределение участков: таблицы распределения и уравнивания
- Налог на улучшение и сборы — планирование обязательств заранее
4Продажи и маркетинг
Отдел продаж — самый чувствительный узел проекта: каждый подписанный там договор становится обязательством по закону на годы. Грамотно собранный пакет продаж продаёт быстро и не порождает претензий.
- Договор купли-продажи, спецификация и приложения — единый и прочный комплект
- Гарантии по Закону о продаже (квартир) и книжка ваучеров для каждого покупателя
- Правила программ «Цена для новосёла» и «Квартира со скидкой» (мехир ле-миштакен)
- Отчёты по налогам на недвижимость — в срок
5Строительство
С момента, когда поднимается кран, риск переходит к подрядчикам, консультантам и страховщикам. Договоры, подписанные раньше, решают, кто принимает на себя каждый сбой — и как стройка продолжается тем временем.
- Договоры с генподрядчиком и субподрядчиками — график, гарантии исполнения, ответственность
- Договоры с консультантами и профессиональная ответственность
- Страхование проекта: строительные работы, третьи лица, ответственность
- Изменения по желанию покупателей — без выхода за рамки договора
6Передача квартир и гарантийный срок
Сотни передач за несколько месяцев — у каждой свой акт, свои недостатки и сроки по закону. Грамотное управление этим периодом отделяет чистое завершение от волны претензий.
- Форма 4 (разрешение на заселение), свидетельство о завершении и законная передача
- Акты приёма-передачи и работа с недостатками
- Гарантийный срок и срок ответственности — организация ремонтов
- Итоговые письма об исключении из залога для каждого покупателя
7Регистрация и закрытие
Проект заканчивается не последней передачей ключей — он заканчивается регистрацией. Раздел участка (парцелляция), кондоминиум, закрепление квартир и снятие обеспечения: рубеж, на котором застройщик действительно свободен.
- Раздел участка и регистрация кондоминиума
- Устав дома, закреплённые части и распределение квартир покупателям
- Снятие обеспечения и закрытие досье финансирования
- Ведение прав до последнего перехода собственности
Отдел продаж — первое впечатление. Пусть оно будет точным.
Застройщик, который продаёт правильно, избавляет себя от претензий после передачи квартир. Мы выстраиваем и ведём систему продаж так, чтобы каждое требование закона было выполнено, а продажи шли без сбоев.
Гарантии каждому покупателю
Банковская гарантия, страховой полис или иное обеспечение по Закону о продаже — выпущены вовремя, под каждый платёж.
Книжка ваучеров
Каждый платёж проходит через контролируемый банком счёт проекта — система ваучеров, синхронизированная с банком и с темпом продаж.
Спецификация и документы продажи
Спецификация по Приказу о продаже квартир, полное раскрытие и единые приложения — комплект, который выдерживает проверку.
Сдача и компенсация за задержку
Реалистичные графики сдачи и установленный законом порядок на случай задержки — просчитанный риск, а не сюрприз.
Гарантийный срок и ремонты
Устранение недостатков по срокам из приложения к закону — управляемо, с документами; замечания закрываем, а не затягиваем.
Особые категории покупателей
Покупатели, меняющие жильё на большее, репатрианты, участники программы «Цена для новосёла» — у каждой категории свои поправки и свои отчёты.
Сначала проверяем землю. Потом цену.
Права и регистрация
Кто на самом деле владеет правами и что лежит на земле — залоги, записи, сервитуты.
Градостроительная картина
Что разрешает действующий план, какие права на строительство есть и что ждёт решения в комиссиях.
Налоговая картина
Налог на покупку (мас рехиша), налог на прирост капитала (мас шевах), НДС и налог на улучшение (этель ашбаха) — налоговые риски закрываются раньше цены.
Действующие договоры
Зарегистрированная и незарегистрированная аренда, соглашения о совместном владении, прежние обязательства — всё, что переходит вместе с землёй.
Структура финансирования
Источники, условия кредитора, требуемое обеспечение — чтобы сделка устояла и в глазах банка.
Контрагент
Платёжеспособность, полномочия на подпись, правоспособность компании — прежде чем полагаться на подпись.
От участка — до регистрации кондоминиума
- 01
Юридическая проверка
Права, планирование, налоги и финансирование — полная картина до любых обязательств.
- 02
Структура и договоры
Выбор структуры сделки и составление всех договоров — покупка, комбинация, совместное владение.
- 03
Финансирование
Закрытие досье перед кредитором — обеспечение, условия, порядок раскрытия средств.
- 04
Строительство и продажи
Договоры с подрядчиками и консультантами, пакет продаж и текущие отчёты — в темпе проекта.
- 05
Передача и регистрация
Передача квартир, письма об исключении из залога, регистрация кондоминиума и закрепление квартир — до конца гарантийного срока.
О чём нас спрашивают перед стартом
Мы застройщики, и это наш первый проект. Нам это подходит?
Да, сопровождение подходит и застройщикам с первым проектом, и именно им оно даёт больше всего. Структура, закреплённая в первый день, определяет налоги, финансирование и ваше пространство для манёвра на годы вперёд. Вы приходите с одним участком, а уходите с базой для следующих проектов.
На каком этапе к сделке должен подключиться адвокат?
До того, как вы связали себя с землёй, — ещё до предварительного соглашения (зихрон дварим). Один «ни к чему не обязывающий» документ способен закрепить невыгодную по налогам структуру, и исправлять её потом гораздо дороже, чем сразу выстроить правильно.
Вы представляете владельцев земли в комбинированных сделках — или только застройщиков?
Обе стороны, каждую в своих сделках. В комбинированной сделке мы представляем либо владельца земли, либо застройщика, но никогда обоих в одной сделке — и знаем этот стол с обеих его сторон.
Чем сопровождение проекта отличается от сопровождения отдельной сделки?
Отдельная сделка закрывается договором и регистрацией. Сопровождение проекта — это постоянная рамка: земля, финансирование, строительные договоры, пакет продаж, отчёты и регистрация. Одна команда держит всю картину годами.
Мы подписали сделку с отлагательным условием, а оно не наступает. Сколько это будет висеть в воздухе?
Не бесконечно, и в этом ловушка. По статье 29 Закона о договорах (общая часть) 1973 г., если срок для наступления условия не установлен, договор прекращается по истечении «разумного срока» — мерки, которую определяют задним числом, обычно когда реальные деньги и месяцы уже вложены. Поэтому у каждого отлагательного условия должна быть дата, а рядом с ней ответ на вопрос, что будет на следующий день: кто несёт уже понесённые расходы, что происходит с внесёнными средствами и кто вправе продлить срок. Сделки редко умирают от ненаступившего условия. Они умирают от молчания о том, что будет дальше.
Сделка по земле сорвалась после того, как мы уже отчитались и заплатили налог. Деньги вернут?
Только если отмена настоящая. Статья 102 Закона о налогообложении недвижимости (прирост капитала и покупка) 1963 г. предусматривает возврат налога, когда директор Налогового управления убедился, что продажа отменена, и бремя доказывания лежит на том, кто заявляет об отмене. Расторжение, которое выглядит как обратная продажа (возврат земли за плату или передача третьему лицу под видом отмены), не пройдёт: вы получите две сделки и два налога на один участок. Поэтому путь выхода прописывается в договоре в день подписания.
Разговор с адвокатом по недвижимости на любом этапе.
Вы покупаете или продаёте квартиру, ваш дом входит в проект обновления или на руках договор, по которому пора принять решение. Оставьте имя и телефон, и вам перезвонит старший адвокат бюро: выслушает и скажет, каким будет следующий шаг, даже если сделать его нужно не с нами. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.