Доходная недвижимость и коммерческая аренда — договоры аренды, пользования и управления
Денежный поток живёт в документах.
Доходный объект выглядит как стены, но на деле это пакет договоров. Кто устраняет поломку, кто платит муниципальный налог (арнону), что происходит, когда арендатор уходит посреди срока, и что происходит, когда вы покупаете заселённое здание и договоры прежнего владельца переходят вместе с ним. Риск здесь срабатывает не в день подписания, а через три года. Мы читаем этот слой до того, как он начнёт стоить денег.
Две стороны одного договора — арендодателя и арендатора.
Доходная недвижимость
Доходный объект измеряется денежным потоком, а поток целиком держится на документах. Договор аренды решает, кто за что платит, кто отвечает за поломку и что происходит, когда арендатор уходит посреди срока. В сделках такого рода риск срабатывает не в день подписания, а три года спустя, когда выясняется, что один пункт не покрывал ситуацию, которая произошла на самом деле. Мы относимся к этому слою как к инфраструктуре объекта.
Что мы делаем
- Проверяем действующие договоры до покупки, включая аренду, которая не требует регистрации по ст. 79.
- Составляем договоры аренды, пользования и управления с чётким разделением ответственности и эксплуатации.
- Оформляем обеспечение со стороны арендатора и механизмы его реализации, которые работают и тогда, когда арендатор перестаёт платить.
- Распределяем муниципальный налог и городские платежи по тому, кто фактически занимает помещение.
- Прописываем индексацию, опционы на продление и сроки уведомлений так, чтобы опцион случайно не вывел аренду за порог ст. 79.
- Сопровождаем смену арендаторов, уступку прав и продажу объекта вместе с арендаторами.
Где сделки застревают
Объект, денежный поток которого держится на проверенных документах и на обеспечении, которое можно реализовать, а не только предъявить.
Аренда офисов
Аренда офиса для компании — долгосрочная сделка, переодетая в договор аренды. Компания вкладывается в отделку, закрепляет за собой штаб-квартиру и порой берёт обязательства на срок длиннее собственного цикла бизнес-планирования. Другая сторона сдаёт объект и хочет получить его обратно в оговорённом состоянии. Большинство разногласий в этой области рождаются ровно в двух местах: что можно строить внутри и что с этим происходит в конце.
Что мы делаем
- Составляем долгосрочные договоры аренды с механизмами выхода, продления и уступки, которые соответствуют плану компании.
- Закрепляем правила отделки: кто выполняет, кто финансирует, кому она принадлежит по окончании и что возвращается в прежнее состояние.
- Распределяем муниципальный налог и городские платежи по тому, кто фактически занимает помещение.
- Проверяем до въезда, что планируемое использование соответствует разрешению и целевому назначению, включая сопутствующие виды использования.
- Ведём опционы и сроки уведомлений так, чтобы структура оставалась в пределах ст. 79 Закона о недвижимости.
- Сопровождаем субаренду, разделение этажей и расширение на дополнительные площади в том же здании.
Где сделки застревают
Договор аренды, соразмерный деловому горизонту компании, с заранее определёнными отделкой, опционами и выходом.
О чём нас спрашивают про доходную недвижимость
Нужно ли регистрировать договор коммерческой аренды в Земельном реестре (Табу)?
Зависит от срока. Закон о недвижимости освобождает от регистрации краткосрочную аренду — на срок не более пяти лет (ст. 79). Свыше пяти лет это уже долгосрочная аренда (хахира), а свыше двадцати пяти лет — аренда на поколения (хахира ле-дорот), право, рассчитанное на десятилетия вперёд (ст. 3). Выше этого порога незарегистрированная аренда действует в отношениях с арендодателем, но не видна там, куда на самом деле смотрят покупатель и банк.
Может ли опцион на продление превратить аренду в право, подлежащее регистрации?
Да, и обычно это происходит незаметно. Статья 79 Закона о недвижимости исключает из освобождения аренду с опционом продлить её на общий срок свыше пяти лет, а также аренду, которая начинается спустя более пяти лет со дня договора. Три года плюс два опциона по два года — это не «краткосрочная аренда», а другой документ, и именно здесь расходится по швам немало коммерческих сделок.
Я купил здание с арендаторами. Их договоры обязательны для меня?
Да, действующие договоры аренды обязательны и для вас как нового владельца здания. Статья 21(б) Закона об аренде и ссуде устанавливает, что тот, кто приобретает право арендодателя, занимает его место в правах и обязанностях по договору аренды, даже если не знал о существовании договора. Та же статья сохраняет за арендатором требования, которые были у него к прежнему арендодателю. Поэтому проверка действующих договоров — часть проверки самого здания, а не приложение к ней.
Арендатор вкладывается в отделку помещения. Кому она принадлежит в конце срока?
Решает договор, а под ним лежит правило закона по умолчанию. Статья 16-алеф Закона об аренде и ссуде устанавливает, что арендатор не вправе вносить изменения в помещение без согласия арендодателя. Статья 20-алеф устанавливает: если изменения внесены с согласия, арендатор выбирает, вернуть ли помещение в том виде, какой оно приобрело после изменений (тогда оплата за них ему не причитается), или привести его в прежнее состояние. В аренде офисов это заметная строка бюджета, поэтому её закрывают письменно и заранее.
Арендатор хочет передать аренду другой компании. Можем ли мы отказать?
Не на любых условиях. Статья 22 Закона об аренде и ссуде ставит передачу прав и субаренду в зависимость от согласия арендодателя, но устанавливает: если в согласии отказано по неразумным причинам или оно обусловлено неразумными требованиями, при аренде недвижимости арендатор вправе совершить сделку без этого согласия, а суд может разрешить её на условиях, которые сочтёт правильными. Та же статья требует, чтобы согласие при аренде недвижимости давалось заранее и письменно.
Разговор с адвокатом по недвижимости на любом этапе.
Вы покупаете или продаёте квартиру, ваш дом входит в проект обновления или на руках договор, по которому пора принять решение. Оставьте имя и телефон, и вам перезвонит старший адвокат бюро: выслушает и скажет, каким будет следующий шаг, даже если сделать его нужно не с нами. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.