Нулевая ставка НДС означает, что сделка облагается НДС, только по ставке ноль: застройщик не берёт с вас налог и при этом возвращает себе НДС, который сам заплатил поставщикам за строительство. При освобождении от НДС он тоже ничего с вас не берёт, но и вернуть ничего не может, и этот налог становится его расходом. Например, вы живёте в старом доме в комплексе, который идёт под расселение и застройку — снос старого дома и новое строительство (пинуй-бинуй), и застройщик предлагает вам новую квартиру взамен старой. Каждый шекель НДС, застрявший у застройщика, уменьшает расчёт, из которого выводится ваша будущая квартира.
Получит ли наша сделка нулевую ставку? Это зависит от схемы проекта, а не от формулировки. Нулевая ставка действует в комплексе пинуй-бинуй и в проектах по плану укрепления зданий против землетрясений (включая программу «Шакед»), и только до потолка стоимости, установленного законом. Обычная комбинированная сделка (комбинация), когда участок отдают в обмен на квартиры и за сделкой не стоит схема городского обновления, облагается НДС полностью; кто несёт этот налог — уже вопрос договора.
Два слова в договоре — разница в миллионы?
Допустим, у вас такая ситуация: старый частный дом на участке в 500 кв. м в одном из городов Большого Тель-Авива, наследство от бабушки и дедушки, а вокруг растут высотки. Один застройщик предлагает комбинированную сделку: вы даёте землю, он строит, и вам достаётся часть новых квартир. Другой говорит о проекте городского обновления вместе с соседями. В обоих предложениях стоят одни и те же успокаивающие слова: «льгота по НДС».
Но в израильском законодательстве об НДС есть две льготы, которые звучат как близнецы, а ведут себя противоположно: освобождение от НДС и нулевая ставка НДС. Одна сохраняет за застройщиком вычет входного НДС, другая лишает его этого вычета. Каждый шекель, который застройщик на этом теряет, попадает в экономический расчёт, из которого выводится то, что получите вы. Вот как это выглядит в четырёх цифрах.
Освобождение от НДС и нулевая ставка: в чём разница?
Сначала о терминах. Входной НДС — это налог, который застройщик сам платит своим поставщикам: за бетон, за работу субподрядчиков, за консультантов. Обычный плательщик НДС засчитывает этот налог против НДС, который получает от своих клиентов. Весь вопрос в том, что происходит с этим зачётом, когда сделка на другой стороне получает послабление.
Закон о налоге на добавленную стоимость делит льготы на две группы: статья 30 перечисляет сделки, облагаемые налогом по нулевой ставке, а статья 31 — сделки, освобождённые от налога. Практическая разница записана совсем в другой статье:
«Налог на входные затраты не подлежит вычету, если они не использованы в сделке, облагаемой налогом». — статья 41 Закона о налоге на добавленную стоимость 1975 г. (перевод)
Что это значит на деле? Сделка по нулевой ставке облагается налогом, просто по ставке 0%, поэтому затраты на неё проходят условие статьи 41 и вычет сохраняется. Освобождённая сделка налогом не облагается вовсе, и вычет пропадает. Представьте клуб для постоянных клиентов: освобождение отменяет членство, вы ничего не платите, но и ничего не накапливаете. Нулевая ставка оставляет вас полноправным членом клуба, только взнос у вас равен нулю.
Итог: «освобождение» звучит щедрее, но выгоднее нулевая ставка — только при ней НДС, уплаченный с расходов проекта, можно вернуть.
Почему в обычной комбинированной сделке нет льготы по НДС?
Комбинированная сделка, если совсем просто, устроена так: вы продаёте застройщику часть земли или прав на строительство, а он за свой счёт строит и передаёт вам квартиры в новом проекте. На рынке иногда говорят о «комбинированной сделке пинуй-бинуй», и не без оснований: в пинуй-бинуй собственник тоже продаёт застройщику права и получает квартиру в новом доме. Разница в налоге: в обычной комбинированной сделке НДС взимается полностью, а в комплексе пинуй-бинуй действует нулевая ставка до потолка стоимости. Строительные услуги, которые вы получаете, — обычная облагаемая сделка, и там, где в законе нет особой нормы, действует общее правило:
«На сделку в Израиле и на импорт товаров начисляется налог на добавленную стоимость по единой ставке от цены сделки или товаров, как установил министр финансов приказом…» — статья 2 Закона о налоге на добавленную стоимость 1975 г. (перевод)
Статьи, где сказано «комбинированная сделка облагается НДС», в законе нет: просто нет статьи, которая выводила бы её из-под налога. Льготные нормы, статьи 31A и 31B, написаны прямо для комплексов пинуй-бинуй и для плана укрепления. За их пределами строительные услуги облагаются НДС по полной ставке 18%. Кто несёт этот налог на практике, вы или застройщик, — решает договор. Но сам налог никакая формулировка не отменит, и он входит в расчёт, от которого зависит, сколько квартир и какие дополнительные условия вы получите.
Итог: в обычной комбинированной сделке НДС — реальный расход внутри сделки, без потолка и без послаблений.
Что изменилось в 2014 году?
До 2014 года сделки городского обновления тоже получали «освобождение», и в этом как раз состояла проблема, которую мы только что разобрали. Застройщик не брал НДС с владельцев квартир, но терял вычет по всем расходам проекта, и этот застрявший налог уходил в цену.
Поправка № 47 к Закону о налоге на добавленную стоимость, опубликованная 25 ноября 2014 г., заменила освобождение в статьях 31A и 31B нулевой ставкой. С тех пор застройщик не берёт НДС с владельцев квартир и сохраняет вычет полностью, а это улучшило экономику целых проектов.
Итог: с 2014 года льгота в городском обновлении — нулевая ставка, а не освобождение, и ввела её поправка № 47.
Как это работает в пинуй-бинуй?
Когда владельцы квартир в комплексе пинуй-бинуй продают застройщику свои права и получают взамен новую квартиру, статья 31A(b) Закона об НДС даёт нулевую ставку обеим частям сделки — и продаже новой квартиры владельцу, и строительным услугам застройщика:
«При продаже застройщиком права на альтернативную жилую единицу, а также при оказании застройщиком строительных услуг в комплексе в обмен на приобретение им права на жилую единицу в комплексе, …» — статья 31A(b) Закона о налоге на добавленную стоимость 1975 г. (перевод)
Главные слова в этой статье: «не превышающая потолка стоимости». Льгота опирается на освобождение от налога на прирост капитала (мас шевах) по статье 49V Закона о налогообложении недвижимости, и потолок там щедрый, но определённый. Это наибольшая из 3 величин: 150% стоимости продаваемой квартиры за вычетом стоимости прав на дополнительное строительство; стоимость квартиры площадью 120 кв. м в том же комплексе; или стоимость квартиры в том же комплексе площадью 150% от продаваемой, но не больше 200 кв. м. Ко всему этому добавляются арендная плата на время строительства и покрытие сопутствующих расходов.
Если вы вышли за потолок, излишек становится «облагаемым проданным правом»: с него платится налог на прирост капитала, и нулевая ставка НДС тоже останавливается на границе потолка. С налогом на покупку (мас рехиша) новости хорошие: владелец освобождён от налога на покупку новой квартиры (статья 49X). Для застройщика же стоимостью сделки при расчёте налога на покупку считается всё, что он обязан заплатить за приобретение права в комплексе, за вычетом земельной составляющей новой квартиры, если она туда включена (статья 49Y).
Итог: в пинуй-бинуй владелец получает новую квартиру без НДС, без налога на прирост капитала и без налога на покупку, пока всё полученное остаётся в пределах потолка стоимости.
План ТАМА 38 утратил силу: почему нулевая ставка по-прежнему действует?
Здесь легко смешать два вопроса, поэтому разделим их. С точки зрения планирования план ТАМА 38 утратил силу 1 октября 2023 г.; в местных комиссиях по планированию и строительству, которые выполнили условия Национального совета по планированию и строительству, он продолжал действовать до 18 мая 2026 г. или до утверждения заменяющего плана, смотря что наступит раньше. Срок этого продления тоже уже истёк.
Но у налоговой стороны своя жизнь. Временная норма о строительных услугах действует с 18 мая 2005 г., и Закон об экономической эффективности 2023 года продлил её с 18 мая 2026 г. до 31 декабря 2033 г.:
«На оказание строительных услуг по плану укрепления в обмен на продажу проданного права, освобождённого от налога согласно положениям статей 49LG и 49LG1 Закона о налогообложении недвижимости, начисляется налог по нулевой ставке». — статья 31B(b) Закона о налоге на добавленную стоимость 1975 г. (перевод)
А что подпадает под определение «плана укрепления»? Здесь в дело вступает программа «Шакед» — поправка № 139 к Закону о планировании и строительстве, принятая в 2022 году на смену ТАМА 38. Она дала местной комиссии право утверждать планы сейсмостойкости зданий: путём сноса и нового строительства или путём укрепления. Поправка расширила определение «плана укрепления» так, что в него вошли и такие местные планы, а законодательство 2023 года привязало к этому определению главу о налоговых льготах. Поэтому проект по программе «Шакед» находится в том же режиме нулевой ставки.
У потолка в этой схеме другая форма, чем в пинуй-бинуй. В схеме сноса (статья 49LG1) освобождение от налога на прирост капитала действует при условии, что владелец получает взамен квартиру (в льготном районе или пожилому собственнику — до 2 квартир), отвечающую одному из условий: площадь не больше площади продаваемой квартиры плюс 25 кв. м; либо стоимость не выше суммы освобождения по статье 49G(a)(2) или не выше стоимости продаваемой квартиры без прав на дополнительное строительство, смотря что больше. Норма распространяется на продажи с 1 января 2013 г. по 31 декабря 2033 г., а укрепление без сноса регулирует статья 49LG.
Итог: с окончанием действия ТАМА 38 закрылась дверь планирования, но не налоговое окно: кто подпадает под «план укрепления», включая программу «Шакед», пользуется нулевой ставкой до конца 2033 года.
Какой налог в какой схеме?
| Схема | НДС на строительные услуги | Потолок | Норма закона |
|---|---|---|---|
| Обычная комбинированная сделка | Полная ставка — 18% с 1 января 2025 г. | Потолка нет, потому что нет льготы | Статья 2 Закона об НДС — общее правило |
| Пинуй-бинуй | Нулевая ставка — и на новую квартиру, и на строительные услуги | Потолок стоимости по статье 49V — наибольшая из 3 величин плюс арендная плата и сопутствующие расходы | Статья 31A(b) Закона об НДС + статья 49V Закона о налогообложении недвижимости |
| План укрепления — без сноса | Нулевая ставка | Условия освобождения по статье 49LG | Статья 31B(b) Закона об НДС; окно открыто до 31 декабря 2033 г. |
| План укрепления — снос и новое строительство (включая программу «Шакед») | Нулевая ставка | Квартира площадью до прежней плюс 25 кв. м либо проверка по стоимости без прав на дополнительное строительство — смотря что больше | Статья 31B(b) + статья 49LG1; программа «Шакед» — через поправку № 139 |
Как выстроить налоговую сторону сделки: пять шагов
Что проверить перед подписанием
Вопросы и ответы
Застройщик обещает нам «полное освобождение от НДС» на новые квартиры. Разве это не выгоднее нулевой ставки?
Наоборот, и с 2014 года закон говорит иначе. Освобождённая сделка лишает застройщика вычета входного НДС по статье 41 Закона об НДС, так что налог, уплаченный поставщикам, становится расходом, который переходит в сделку. Поправка № 47 к Закону об НДС в 2014 году заменила освобождение в статьях 31A и 31B нулевой ставкой именно по этой причине.
Когда вам предлагают «освобождение», стоит уточнить формулировку: в городском обновлении льгота — это нулевая ставка, и из двух она выгоднее.
Мы в комплексе пинуй-бинуй и хотим получить квартиру намного больше прежней. Что будет с налогом?
Закон сравнивает весь пакет с «потолком стоимости» по статье 49V Закона о налогообложении недвижимости. Это наибольшая из величин: 150% стоимости продаваемой квартиры за вычетом прав на дополнительное строительство, стоимость квартиры в 120 кв. м в комплексе или стоимость квартиры площадью 150% от вашей, но не больше 200 кв. м; к ней добавляются арендная плата и сопутствующие расходы.
В пределах потолка освобождение от налога на прирост капитала и нулевая ставка НДС (статья 31A(b)) действуют полностью. Если вы вышли за него, излишек считается «облагаемым проданным правом», и нулевая ставка останавливается на линии потолка.
Моей маме 80 лет, она живёт в комплексе. Может ли она получить 2 небольшие квартиры вместо одной большой?
Да, если она постоянно живёт в этой квартире и, кроме того, выполнено одно из двух условий: к моменту подписания первого договора продажи в доме ей уже исполнилось 70 лет и она прожила в квартире не меньше двух лет подряд, либо она нуждается в постоянном уходе. Тогда она может получить две небольшие квартиры вместо одной большой. Статья 49V(a2) Закона о налогообложении недвижимости позволяет пожилому собственнику, который продаёт застройщику все свои права на квартиру в комплексе, получить взамен две альтернативные жилые единицы с освобождением на условиях этой статьи: например, одну квартиру для себя, а другую для семьи или для сдачи в аренду.
Здесь всё полученное тоже сравнивается с потолком стоимости, поэтому точную структуру планируют до подписания.
Наш дом много лет шёл к проекту по ТАМА 38, а план утратил силу. Мы потеряли нулевую ставку НДС?
Не обязательно: льгота по НДС не прекратилась вместе с ТАМА 38. Окончание действия ТАМА 38 (1 октября 2023 г., а в комиссиях, которые его продлили, — до 18 мая 2026 г.) относится к планированию. Льгота по НДС закреплена в статье 31B(b) Закона об НДС и распространяется на строительные услуги по «плану укрепления». Это определение поправка № 139 к Закону о планировании и строительстве (программа «Шакед») расширила на местные планы сейсмостойкости зданий, а Закон об экономической эффективности 2023 года продлил окно до 31 декабря 2033 г.
Если дом продвигается по действующему плану укрепления, льгота остаётся с ним.
Можно ли попросить часть полагающегося деньгами вместо дополнительных метров?
Можно, с ограничениями. После поправок 2023 года статья 49V(a3) Закона о налогообложении недвижимости разрешает добавить к новой квартире денежную выплату. Это относится к одной квартире, проданной вами в комплексе, и действует при условии, что стоимость квартиры и деньги вместе не превышают потолка стоимости.
Обратите внимание: денежная часть не выпадает из налогообложения. Доля прироста, приходящаяся на денежную выплату, облагается по механизму статьи 49V(a)(2)(d), так что тот, кто представляет вам деньги как «автоматически освобождённые», говорит вам только половину правды. Эту часть планируют заранее.
Один участок — два налоговых счёта
Предложение застройщика может выглядеть одинаково в обеих схемах, та же квартира и те же метры, но его налоговая сторона зависит от юридических тонкостей: какая статья применяется, какой потолок и что происходит с первым шекелем сверх него. Адвокатское бюро «Готлиб» сопровождает владельцев квартир и собственников земли в проектах городского обновления и в комбинированных сделках. Мы выстраиваем структуру сделки, сравниваем всё, что получает владелец, с установленными законом потолками, формулируем налоговые пункты договора и представляем ваши интересы перед застройщиком до регистрации прав.
Получили предложение от застройщика? Выбираете между комбинированной сделкой и городским обновлением? Напишите нам в WhatsApp через кнопку на сайте и расскажите, что вам предложили: мы ответим и разберём налоговую сторону предложения. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.
Освобождение и нулевая ставка звучат как один и тот же подарок, но только одна из этих льгот сохраняет вычет входного НДС, и эта разница доходит до того, что получите вы. Кто определил нужную статью до подписания, входит в проект со спокойной душой.
Изложенное выше — лишь первичная информация; оно не заменяет юридическую или налоговую консультацию и не служит ею. Прежде чем что-либо предпринимать, посоветуйтесь с адвокатом, практикующим в этой области.
Тот же вопрос возник в вашем деле? Напишите нам — ответим по существу, а не общими словами.
Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.
Добавить в предпочтительные источники Google (откроется в новой вкладке)
Общая информация, а не юридическая консультация.