Адвокат по пинуй-бинуй на стороне владельцев квартир
Как понять, что предложение застройщика хорошее? Положить рядом другие.
Адвокат по пинуй-бинуй представляет владельцев квартир, а не застройщика. Он проводит тендер, в котором за ваш дом соревнуются несколько застройщиков, пишет договор с вашей стороны, хранит гарантии как доверенное лицо и остаётся с вами, пока новая квартира не будет зарегистрирована на ваше имя.
Адвокат Ноам Готлиб · Основатель бюро · Обновлено
Проверить большинство
Что получают владельцы квартир в пинуй-бинуй?
Вы отдаёте квартиру в старом доме и получаете новую квартиру в комплексе, построенном на его месте.
Вот что договор закрепляет за вами письменно:
- Новая квартира с площадью и этажом, закреплёнными в договоре
- Защитная комната (мамад), балкон, лифт и парковка
- Арендная плата на весь срок строительства, вперёд, и переезд в обе стороны
- Банковская гарантия за каждым обязательством, у вашего адвоката
Каждый из этих пунктов существует, только если он записан в договоре.
Возможно ли это в вашем доме вообще, решает большинство владельцев, посчитанное так, как его считает закон. Проверить большинство
Соотношение квартир, условия для владельцев и гарантии
Соотношение квартир — это число, на котором держится любой проект: сколько новых квартир строят на месте каждой снесённой.
Одна возвращается к вам, остальные продают, и они оплачивают строительство. Чем выше соотношение, тем больше у застройщика запас, а договор решает, какая часть этого запаса дойдёт до вас.
Но условия, записанные в договоре, — это только слова. Держат их гарантии, поэтому у каждой строки в таблице есть третий столбец.
| Пункт | Что вы получаете | Что вас защищает |
|---|---|---|
| Новая квартира | Что вы получаетеНовая квартира в новом доме, с площадью, этажом и сторонами света, закреплёнными в договоре, с защитной комнатой, балконом, лифтом и парковкой | Что вас защищаетГарантия по Закону о продаже (квартир) на стоимость новой квартиры, которая хранится у вашего адвоката как у доверенного лица |
| Период строительства | Что вы получаетеАрендная плата за съёмную квартиру на весь срок строительства, вперёд, и переезд в обе стороны | Что вас защищаетБанковская гарантия на арендную плату |
| Налоги и сборы | Что вы получаетеНалог на прирост капитала, НДС и налог на улучшение по сделке платит застройщик. Налоговые льготы объявленного комплекса заранее их уменьшают | Что вас защищаетГарантия на налоги и сборы и налоговая консультация для владельцев за счёт застройщика |
| Недостатки | Что вы получаетеУстранение недостатков в квартире и в доме в гарантийный срок (ткуфат бедек), как при покупке любой новой квартиры у застройщика | Что вас защищаетГарантия на устранение недостатков |
| Регистрация | Что вы получаетеРегистрация дома как кондоминиума и новой квартиры на ваше имя в Табу, за счёт застройщика | Что вас защищаетГарантия регистрации, которая хранится у вашего адвоката до завершения регистрации |
| Предупредительные записи | Что вы получаетеПри подписании на вашу квартиру вносится предупредительная запись в пользу застройщика, и договор определяет, когда её снимают | Что вас защищаетОтдельная банковская гарантия на снятие предупредительных записей |
| Фонд обслуживания и судебные расходы | Что вы получаетеФонд на оплату управления новым домом в первые годы, внесённый заранее | Что вас защищаетГарантия на фонд обслуживания и отдельная гарантия на судебные расходы владельцев |
Налоговые льготы тоже установлены законом. В комплексе, который государство объявило комплексом пинуй-бинуй (как правило, не менее 24 жилых единиц), льготы закона действуют для налога на прирост капитала и НДС, а по жилому плану пинуй-бинуй уменьшается и налог на улучшение:
- Налог на прирост капитала (мас шевах): не взимается с квартиры, которую владелец получает взамен, как с единственного замещающего жилья, в пределах установленного законом потолка стоимости (статья 49KB Закона о налогообложении недвижимости). Всё, что выше потолка, решается в договоре с застройщиком.
- НДС: нулевая ставка на квартиру, получаемую взамен, в пределах того же потолка (статья 31A(b) Закона об НДС).
- Налог на улучшение (этель ашбаха): по жилому плану пинуй-бинуй — четверть от прироста стоимости, причём местный орган власти вправе установить половину, четверть или освобождение в зависимости от района (статья 3A Третьего приложения к Закону о планировании и строительстве).
Что такое пинуй-бинуй и чем он отличается от программы «Шакед» и ТАМА 38
Три названия, которые путают на каждом собрании владельцев. У каждого свой закон, своё большинство и свой орган, который принимает решение. Вот в чём разница.
Расселение и застройка (пинуй-бинуй) — это маршрут, при котором несколько старых домов сносят вместе и на их месте строят новый комплекс.
Например, три четырёхэтажных дома без лифта и без защитной комнаты (мамад) на одном участке.
- Владельцы переезжают в съёмное жильё, которое оплачивает застройщик
- Дома сносят
- И каждый владелец возвращается в новую квартиру в новом доме: с защитной комнатой, балконом, лифтом и парковкой.
Пинуй-бинуй — один из маршрутов городского обновления в Израиле, наряду с ТАМА 38 и программой «Шакед».
Пинуй-бинуй
- Что происходит с домом
- Несколько домов сносят вместе, и на их месте строят новый комплекс. На время стройки владельцы выезжают, а затем возвращаются в новую квартиру.
- Масштаб
- Комплекс не менее чем из 24 жилых единиц, объявленный государством (не менее 12 на маршруте застройщиков, если комплекс входит в план на 24 единицы и больше, уже выставленный на публичное ознакомление).
- Большинство
- 2/3 всех квартир в домах, которые расселяют вместе (комплекс)
- 3/5 квартир в каждом доме
- Больше 1/2 общего имущества в каждом доме
- Кто утверждает, если подписали не все
- Суд
- Закон
- Закон о расселении и застройке (поощрение проектов расселения и застройки), 5766-2006
Программа «Шакед»
- Что происходит с домом
- Отдельный дом на своём участке: его сносят и строят заново либо укрепляют и расширяют. Утверждает местная комиссия по планированию и строительству.
- Масштаб
- Один дом, получивший разрешение до 1980 г. (или до конца 1984 г. при заключении инженера), не ниже двух этажей и не менее чем из четырёх квартир.
- Большинство
- 2/3 квартир
- 2/3 общего имущества
- При сносе и новом строительстве: дом не менее чем из 4 квартир, у которых больше двух владельцев
- Кто утверждает, если подписали не все
- Инспектор по регистрации недвижимости
- Закон
- Раздел 4 главы 3 Закона о планировании и строительстве (поправка 139, 2022 г.); большинство — по Закону о недвижимости (укрепление кондоминиумов против землетрясений), 5768-2008
ТАМА 38, государственный план укрепления старых домов против землетрясений, утратил силу 1 октября 2023 г. В местных комиссиях, выполнивших условия Национального совета по планированию и строительству, его продлили самое позднее до 18 мая 2026 г.
На смену ему пришла программа «Шакед»: поправка 139 к Закону о планировании и строительстве (раздел 4 главы 3, статьи 70A—70I). Она позволяет местной комиссии утвердить план для отдельного дома, под снос и новое строительство или под укрепление, с дополнительными правами на строительство, которые закон задаёт заранее.
Нужное большинство не изменилось: его по-прежнему определяет Закон об укреплении.
Пинуй-бинуй или комбинированная сделка?
В пинуй-бинуй вы остаётесь владельцем квартиры и получаете новую квартиру вместо старой, а застройщик зарабатывает на дополнительных квартирах, которые строит и продаёт.
В комбинированной сделке (комбинация) вы владелец земли: вы продаёте застройщику часть участка, а он взамен строит для вас квартиры на той части, которая остаётся вашей.
Первое подходит для существующих домов в комплексе. Второе — для свободной земли или участка одной семьи.
Договор пинуй-бинуй: пункты, которые закрепляет ваш адвокат
Договор пинуй-бинуй — единственный документ, который обязывает застройщика перед вами. Чего нет в договоре, того не существует. Вот пункты, которые ваш адвокат закрепляет до подписания, и то, что остаётся у вас на руках после него.
Адвоката выбирают от имени всего дома, обычно через комитет владельцев квартир (нецигут), и до того, как кто-то подпишет хоть один документ с застройщиком или организатором проекта (посредником, который собирает подписи). Комитета ещё нет? С него и начинают.
Новая квартира в цифрах и словах
Письменная формула площади новой квартиры, этажа, сторон света, парковки и кладовой — ещё до того, как появится план.
Что вы получаетеприложение об условиях для владельцев, где описана ваша квартира, а не общее обещание «новой квартиры».
Сроки, которые даёт закон
Статья 1D Закона о расселении и застройке устанавливает сроки для сделки с застройщиком:
- Половина владельцев подписывает в течение двух лет
- Три пятых — в течение четырёх лет
- Детальный план подаётся в течение четырёх с половиной лет (в комплексе от 120 единиц — на год больше)
Срок прошёл? Большинство владельцев дома, включая тех, кто не подписывал, вправе решить на общем собрании, что подписавшие могут отказаться от договора. После уведомления об этом решении каждый, кто подписал, вправе его расторгнуть.
Ваш адвокат вписывает эти сроки в договор.
Отлагательные условия
Договор вступает в силу, только когда выполнены заранее оговорённые условия: большинство подписей, утверждение плана, разрешение на строительство.
Адвокат определяет, какие это условия, кто подтверждает их выполнение и в какой срок.
Что вы получаетедоговор, который не заставит вас освободить квартиру, пока всё не готово.
Гарантии, каждая по имени
У каждой гарантии свой пункт: гарантия по Закону о продаже (квартир) на стоимость новой квартиры · аренда · налоги и сборы · устранение недостатков · регистрация · фонд обслуживания дома · снятие предупредительных записей в Табу (эарат азара), внесённых в пользу застройщика.
Адвокат определяет сумму каждой, когда застройщик её вносит и у кого она хранится.
Что вы получаетеинструкцию, по которой гарантии хранятся у вашего адвоката как у доверенного лица и освобождаются только с вашего согласия.
Временное жильё
Арендная плата за съёмную квартиру на весь срок строительства, вперёд, в сумме по оценке оценщика или по действующему договору аренды.
Переезд в обе стороны тоже прописан.
Что вы получаетепункт об аренде с суммой, датой платежа и гарантией, которая за ним стоит.
Подписываете дома и после прочтения
Адвокат объясняет договор на собрании владельцев, отвечает на вопросы каждого и только после этого собирает подписи, обычно у каждого владельца дома.
Каждый, кто подписал, получает подписанный экземпляр, а все подписи адвокат хранит в одном месте.
Что вы получаетесвой экземпляр и уверенность, что вы подписывали не в одиночку.
Представительство владельцев: кто платит адвокату владельцев квартир
Проект пинуй-бинуй строится как сделка «нетто» для владельцев квартир: все расходы проекта несёт застройщик, включая гонорары адвоката владельцев, инспектора строительного надзора, оценщика и налогового консультанта. Так механизм устроен во всей отрасли, и так это записано в договоре.
Кто платит и кому адвокат верен — разные вещи.
Платит застройщик, но адвокат:
- Выбран вами
- Подписывает договор о представительстве с вами
- И верен только вам.
Застройщик приходит за стол переговоров со своим адвокатом. Два адвоката сидят по разные стороны стола, и в этом весь смысл.
Чтобы эта верность была полной, мы держим одну границу: бюро не представляет застройщика в том же проекте. Этого требует заключение комиссии по этике Коллегии адвокатов Израиля (AT/67/21), и так мы работаем.
Что делает адвокат по пинуй-бинуй на каждом этапе
Полная дорожная карта есть на странице о городском обновлении. Здесь другой ракурс: что на каждом этапе на деле делает адвокат владельцев и что остаётся у вас на руках, когда этап закончен.
1Принципиальное решениеАдвоката у вас ещё нет, и это нормально. Когда нас приглашают на собрание владельцев, мы объясняем, какой маршрут подходит комплексу и как считают большинство, квартира за квартирой.
Что вы получаетеКартину на сегодня: сколько подписей есть, сколько не хватает и где.
Подробнее: Принципиальное решение2Выборы комитета владельцевГотовит документ о полномочиях комитета: что он решает сам, что возвращается на собрание владельцев и как заменить члена комитета.
Что вы получаетеКомитет с письменными полномочиями, который говорит от имени всех.
Подробнее: Выборы комитета владельцев3Выбор адвокатаПодписывает договор о представительстве с вами, владельцами квартир, а не с застройщиком. Верен только вам и подтверждает, что бюро не представляет застройщика в том же проекте.
Что вы получаетеСвой адвокат, ещё до того, как появился застройщик.
Подробнее: Выбор адвоката4Технадзор и консультантыВместе с комитетом определяет, что инспектор строительного надзора, оценщик недвижимости и налоговый консультант делают для вас, и закладывает их оплату в договор с застройщиком.
Что вы получаетеПолная команда на вашей стороне, которую оплачивает застройщик.
Подробнее: Технадзор и консультанты5Тендер среди застройщиковГотовит тендерную документацию, задаёт пороговые требования к финансовой устойчивости и опыту, вскрывает предложения вместе с комитетом и сводит их в одну таблицу: условия, гарантии, сроки.
Что вы получаетеОдну сравнительную таблицу и решение в ваших руках.
Подробнее: Тендер среди застройщиков6Подписание договораВедёт переговоры по каждому пункту, объясняет договор на собрании владельцев и собирает подпись каждого владельца после того, как тот его прочитал.
Что вы получаетеПодписанный договор с отлагательными условиями и экземпляр у вас на руках.
Подробнее: Подписание договора7Новый план застройкиПроверяет, что план застройки (ТАБА), который продвигает застройщик, соответствует договору: число квартир, этажи, парковка. Всё, что не соответствует, возвращается застройщику.
Что вы получаетеПлан, который совпадает с тем, что вы подписали.
Подробнее: Новый план застройки8Объявление комплексаСопровождает заявку на объявление и проверяет, что комплекс отвечает условию о 24 единицах, а налоговые льготы вписаны в договор.
Что вы получаетеОбъявленный комплекс: на вас распространяются Закон о расселении и застройке и его налоговые льготы.
Подробнее: Объявление комплекса9Разрешение на строительствоДаёт согласие до того, как комитет подпишет заявку на разрешение, и проверяет, что отлагательные условия выполнены, прежде чем договор вступит в силу полностью.
Что вы получаетеРазрешение на строительство и договор, который теперь действует в полном объёме.
Подробнее: Разрешение на строительство10Получение гарантийПринимает банковские гарантии, проверяет текст и сумму каждой и хранит их как доверенное лицо по инструкции.
Что вы получаетеВсе гарантии у вашего адвоката, прежде чем вы выедете.
Подробнее: Получение гарантий11Временное жильё и начало работПроверяет, что арендная плата внесена вперёд, а переезд организован, и только после этого согласует дату выезда.
Что вы получаетеОплаченная аренда и ключи от съёмной квартиры раньше, чем вы отдадите свои.
Подробнее: Временное жильё и начало работ12Завершение работ и передача квартирПрисутствует при приёмке вместе с инспектором строительного надзора и освобождает гарантии только после того, как инспектор дал добро.
Что вы получаетеНовая квартира, подписанный акт приёма-передачи и гарантия на устранение недостатков, которая остаётся в силе.
13Регистрация праваСопровождает регистрацию дома как кондоминиума и квартир и держит гарантию регистрации, пока квартира не будет зарегистрирована в Табу на ваше имя.
Что вы получаетеВыписка из Табу с вашим именем. Это и есть завершение сделки.
Подробнее: Регистрация права
Права владельцев квартир в проекте пинуй-бинуй
«Жильцы», о которых все говорят в пинуй-бинуй, — это владельцы квартир. Вот ваши права, от первой подписи до регистрации.
Своё представительство
На каждой встрече с застройщиком есть человек, который представляет только вас.
- Адвокат, которого выбирают владельцы квартир
- Верен только вам, а его гонорар оплачивает застройщик
- Не адвокат застройщика и не адвокат организатора проекта.
Решение за вами
Решаете вы. Адвокат готовит почву.
- Какой застройщик, какое предложение и идти ли дальше вообще
- Адвокат представляет, сравнивает и ведёт переговоры
- Решение принимают владельцы квартир на собрании.
У сделки есть сроки по закону
Застройщик не держит вашу подпись вечно.
Статья 1D Закона о расселении и застройке устанавливает сроки для сделки:
- Половина подписей — в течение двух лет
- Три пятых — в течение четырёх лет
- Детальный план — в течение четырёх с половиной лет.
Срок прошёл? Владельцы могут решить на общем собрании, большинством, в котором учитываются и не подписавшие, отпустить подписавших; после уведомления об этом решении каждый подписавший вправе расторгнуть договор.
Владельцы от 70 лет
Владелец, которому к первому подписанию в доме исполнилось 70 лет и который живёт в квартире не менее двух лет:
Застройщик обязан предложить ему, помимо новой квартиры, хотя бы одну из трёх альтернатив, по выбору застройщика. Если не предложил, отказ владельца не будет считаться необоснованным, и суд не навяжет ему сделку.
- Первая: пожилой владелец сам выбирает между домом для пожилых с выплатой разницы в стоимости деньгами, другой квартирой сопоставимой стоимости или деньгами на её покупку.
- Вторая: две квартиры, которые вместе стоят примерно столько же, сколько новая квартира.
- Третья: квартира меньшей площади с выплатой разницы в стоимости деньгами.
Владельцу от 75 лет, неизлечимо больному владельцу или имеющему право на пособие по уходу застройщик обязан предложить именно первую альтернативу, а застройщик, который этого не сделал, не сможет навязать ему сделку через суд (статья 2(b)(6) и (7)).
Обоснованный отказ
Кто сомневается, получает объяснение. Если у вас есть обоснованные причины отказаться, закон их признаёт.
- Не каждый отказ делает человека отказником
- Закон признаёт обоснованные причины для отказа, и оценивает их суд
- Владелец, который сомневается, вправе получить объяснение от адвоката дома.
Временное жильё на время стройки
В съёмную квартиру вы переезжаете только после того, как аренда оплачена.
- Арендная плата за съёмную квартиру, вперёд на весь срок строительства
- Переезд в обе стороны
- В наших договорах сумму определяют по оценке оценщика или по вашему действующему договору аренды, и за ней стоит гарантия.
Какое большинство нужно для пинуй-бинуй?
В пинуй-бинуй, в объявленном комплексе, закон считает на двух уровнях: все дома, которые расселяют вместе, и каждый дом по отдельности. Чтобы набрать большинство, нужно выполнить все три условия:
- 2/3 всех квартир в домах, которые расселяют вместе (комплекс)
- 3/5 квартир в каждом домеВ доме из 4 или 5 квартир достаточно 3 квартир, если подписали больше двух владельцев
- Больше 1/2 общего имущества в каждом доме
При обновлении отдельного дома (один дом сносят и строят заново или укрепляют, по программе «Шакед») инспектор по регистрации недвижимости вправе дать согласие, когда подписали:
- 2/3 квартир
- 2/3 общего имущества
- При сносе и новом строительстве: дом не менее чем из 4 квартир, у которых больше двух владельцев
Считают квартиры, а не людей: супруги, которым принадлежит одна квартира, — это одна квартира.
Дом 1
Дом 2
Чего калькулятор не проверяет:
- Вашу долю в общем имуществе (в пинуй-бинуй: более половины в каждом доме; при обновлении отдельного дома: две трети)
- Условие о том, что владельцев больше двух
- Владельца нескольких квартир в одном доме (статья 4 закона)
- Кто именно владельцы — по выписке из Земельного реестра (Табу)
Предварительный расчёт, а не юридическое заключение. Пороги актуальны на 19 октября 2026 г.
Вопросы владельцев квартир
Сколько стоит адвокат по пинуй-бинуй?
Гонорар адвоката владельцев квартир оплачивает застройщик в рамках сделки «нетто»: все расходы проекта несёт он. Договор о представительстве подписывается с вами, владельцами квартир, а застройщик платит по этапам, оговорённым в сделке. Верен адвокат только вам.
Какие права у владельца квартиры в проекте пинуй-бинуй?
Владелец квартиры в пинуй-бинуй вправе иметь своего адвоката, верного только ему; решать судьбу предложения на собрании владельцев; получить новую квартиру, описанную в договоре письменно; временное жильё на время строительства; гарантии за каждым обязательством застройщика; и сроки, которые закон устанавливает для сделки (статья 1D). Если владельцу от 70 лет не предложили хотя бы одну из альтернатив, которых требует закон, или владельцу от 75 лет не предложили ту альтернативу, где выбирает он сам, его отказ не считается необоснованным.
Что такое пинуй-бинуй?
Маршрут городского обновления, при котором комплекс из нескольких старых домов сносят и строят заново, с большим числом квартир. Владельцы переезжают в съёмное жильё за счёт застройщика и возвращаются в новую квартиру в новом доме. Застройщик финансирует всё за счёт дополнительных квартир, которые строит и продаёт. Маршрут регулирует Закон о расселении и застройке (поощрение проектов расселения и застройки), 5766-2006, и он действует в комплексе, объявленном государством.
Как понять, что предложение застройщика хорошее?
Положить рядом другие предложения. Адвокат владельцев квартир проводит тендер среди застройщиков: несколько застройщиков получают одинаковые сведения о доме и подают предложения, а их сравнивают в одной таблице по условиям для владельцев, гарантиям и срокам. Одно предложение само по себе оценить нельзя. Рядом с другими видно, чего оно стоит. Выбирают между предложениями владельцы квартир, на собрании.
Что делать, если один владелец отказывается подписать?
Если дом входит в объявленный комплекс, сначала проверьте, есть ли большинство без его подписи на обоих уровнях, которые задаёт закон. Если есть, вопрос о владельце, который отказывается без обоснованных причин, решает суд, а большинство может двигаться дальше. Отказ по причинам, которые признаёт закон, считается обоснованным. Подробности — в статье об обоснованном отказе.
Сколько действует договор, который мы подписали с застройщиком?
По статье 1D Закона о расселении и застройке половина владельцев должна подписать в течение двух лет с первой подписи, три пятых — в течение четырёх лет, а детальный план подаётся в течение четырёх с половиной лет. В комплексе от 120 единиц — на год больше. Если срок прошёл, большинство владельцев дома, включая не подписавших, может решить на общем собрании отпустить подписавших, и с момента уведомления об этом решении каждый подписавший вправе расторгнуть договор. Сам договор тоже устанавливает отлагательные условия и сроки их выполнения.
Чем наш адвокат отличается от адвоката застройщика?
У каждой стороны сделки свой адвокат. Адвокат застройщика следит, чтобы договор служил застройщику. Адвоката владельцев квартир выбираете вы, он подписывает договор о представительстве с вами и верен только вам, даже когда гонорар платит застройщик. Бюро не представляет застройщика в том же проекте.
Мы подписали договор с организатором. Он нас обязывает?
Договор с организатором проекта (посредником, который собирает подписи до выбора застройщика) — это не сделка с застройщиком. Он регулирует только отношения между вами и организатором. По Закону о городском обновлении (договоры об организации сделок), 5777-2017, такой договор прекращается в установленные сроки, если организатор не продвинулся: по умолчанию через шесть месяцев, а более долгие сроки действуют, только когда подписи собраны в доле, которую задаёт закон, или план принят к рассмотрению (статья 5). Договор с организатором, заключённый не в письменной форме или без даты подписания либо определяющей даты, недействителен (статья 3(b)). Принесите договор адвокату дома: он скажет, где вы находитесь на шкале сроков.
Где вы работаете?
По всему Израилю. Мы представляем владельцев квартир в проектах пинуй-бинуй, в том числе в Реховоте, Иерусалиме, Нетивоте и Эйлате. Собрания и консультации проходят там, где вы, в доме или у вас дома, и подписание тоже.
Договор ещё не написан. Пусть его напишут с вашей стороны.
Подготовьте число квартир в доме, сколько владельцев уже подписали, и любой документ, который оставил вам застройщик или организатор проекта. С этого мы начинаем.
Мы представляем владельцев квартир по всему Израилю, в том числе в Реховоте, Иерусалиме, Нетивоте и Эйлате.
Разговор с адвокатом по городскому обновлению на любом этапе.
Вы покупаете или продаёте квартиру, ваш дом входит в проект обновления или на руках договор, по которому пора принять решение. Оставьте имя и телефон, и вам перезвонит старший адвокат бюро: выслушает и скажет, каким будет следующий шаг, даже если сделать его нужно не с нами. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.