Проекты городского обновления — отличная возможность для владельцев квартир в старых домах и хорошая возможность для застройщиков. Поэтому за годы на рынке появились посредники, которые подписывают с владельцами квартир в перспективных для обновления домах договоры об эксклюзивности, а иногда и окончательные договоры, чтобы затем передать проекты застройщикам. Чаще всего инициатива организаторов продвигает обновление, и это хорошо. Вместе с тем понадобилась защита для владельцев, которые хотят обновить свой дом, но не обязательно разбираются в этой области. Так появился Закон о городском обновлении (договоры об организации сделок). Зачем нужен организатор проекта, кто им может быть, что проверить, что такое обязательство не вести переговоры с другими (нон-шоп) и как сделать выбор — разбираем по порядку.
Зачем нужен организатор проекта?
Нанять профессионального организатора проекта владельцы квартир могут, чтобы облегчить процесс или преодолеть трудности на пути проекта: например, если у них нет профессиональных знаний, времени или возможности двигать проект своими силами. Бывает, что владельцы одного дома начинают обновление сами и по ходу выясняют, что отдельный дом застройщикам экономически невыгоден. Тогда к проекту нужно присоединить соседние дома, а с ними и других владельцев квартир, чтобы расчёт сошёлся. И здесь тоже помогает организатор. А бывает, что организатор сам выходит на владельцев квартир со своим предложением.
Кто может быть организатором?
Организатор — это тот, кто заключает с владельцем квартиры договор об организации сделки городского обновления или совершает действия, направленные на заключение такого договора. На практике им может быть активный и деятельный комитет владельцев квартир (нецигут), компании, которые организуют проекты городского обновления, агенты по недвижимости, девелоперские компании и другие. Обычно гонорар организатора полностью оплачивает застройщик, которого выберут владельцы квартир. Обратите внимание: закон обязывает организатора действовать в интересах владельцев квартир добросовестно, честно, открыто и в принятом порядке, а свои обязательства по договору выполнять умело и разумно. Он также должен объяснить владельцам суть договора, его основные условия и правовые последствия и как можно скорее передавать им любую существенную информацию о сделке, которая у него есть. (Договор об организации сделки не считается посредничеством в сделке с недвижимостью, и Закон о посредниках в сделках с недвижимостью на организатора не распространяется.)
Обязательство не вести переговоры с другими (нон-шоп)
Это обязательство не вести переговоры и не заключать никаких других договоров об организации владельцев квартир в этом доме или о продвижении сделки городского обновления иным путём, кроме как с согласия организатора. Организатору нужно проверить потенциал дома и экономическую целесообразность проекта, а также понять, сколько времени уйдёт на то, чтобы собрать необходимое большинство. Поэтому он просит владельцев квартир воздержаться от других переговоров на ограниченный срок. Но иногда владельцы связывают себя односторонним и затяжным обязательством, из которого потом трудно выйти и последствий которого они не понимали. Прежде чем подписывать что-либо подобное, дайте адвокату, который представляет владельцев квартир, тщательно изучить документ.
На что смотреть при выборе организатора
- Знание рынка недвижимости в целом и городского обновления в частности: законы, процедуры планирования и строительства.
- Подтверждённый опыт в проектах городского обновления, включая рекомендации.
- Личные качества, которые двигают проекты: надёжность, умение добиваться согласия, усердие и эффективность.
- Размер гонорара и этапы, на которых его выплачивают.
- Действует ли организатор самостоятельно или от имени застройщика?
- Есть ли у организатора личная заинтересованность в сделке?
- Работает ли организатор с разными застройщиками или всегда с одними и теми же?
Как назначают организатора?
До подписания договора об организации организатор обязан созвать собрание владельцев квартир. Объявление о собрании и его дате вывешивают на видном месте в доме и рассылают каждому владельцу по известному адресу за 7 дней до собрания. На собрании организатор представляется и сообщает сведения, которые требует закон, а после собрания протокол доводят до владельцев квартир. Для кворума нужно, чтобы присутствовали не менее 40% владельцев квартир. Если 40% не собралось (в доме, где не меньше 17 квартир), нужно второе собрание, при условии что на первом было не менее 30% владельцев, а на втором — не менее 20%.
Подписали договор с организатором и недовольны?
Обязательство не вести переговоры с другими действует только ограниченный срок, а закон устанавливает этапы, которые организатор должен пройти, чтобы договор с ним оставался в силе. Если он их не выдержал, обязательство может прекратиться без права организатора на возмещение, и владельцы квартир вправе двигать проект сами, с другим организатором или с другим застройщиком. И в любом случае условие такого обязательства, которое отступает от закона не в пользу владельцев квартир, недействительно.
Как продвигать проект вместе и эффективно
Сделка касается вашего дома, и решающее слово здесь за владельцами квартир: земля принадлежит вам, и без вашего согласия проект не сдвинется. Не спешите подписывать документы, которые могут связать вам руки. Сравните предложения, соберите рекомендации, поговорите с соседями и знакомыми, которые уже прошли обновление и остались довольны. Разумное и справедливое обязательство не вести переговоры с другими выгодно обеим сторонам, а сотрудничество с профессиональным организатором может пойти проекту на пользу, когда стороны доверяют друг другу и всё делается добросовестно и открыто. Чтобы сделать это правильно, назначьте адвоката владельцев квартир в самом начале, до того как подписывать что-либо с участниками проекта.
Изложенное выше — лишь первичная информация: это не юридическая консультация и не её замена, и ничто из сказанного не служит рекомендацией начинать правовые действия или воздерживаться от них. Прежде чем что-либо предпринимать, посоветуйтесь с адвокатом, практикующим в этой области. Во избежание сомнений: ответственность за любые последствия того, что вы опирались на эту информацию, несёт только сам пользователь.
Тот же вопрос возник в вашем деле? Напишите нам — ответим по существу, а не общими словами.
Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.
Добавить в предпочтительные источники Google (откроется в новой вкладке)
Общая информация, а не юридическая консультация.