Кто на самом деле решает: комитет или владельцы квартир?
Представьте свой дом: старое здание, два года разговоров на лестнице об обновлении, и вдруг энергичный сосед зовёт ещё двух соседей, и втроём они представляются застройщику как «комитет дома». Половина дома рада, что дело наконец сдвинулось. Другая половина тихо спрашивает: кто их уполномочил и что им позволено делать от нашего имени?
Ответ удивляет многих: у комитета владельцев квартир (нецигут), который ведёт проект городского обновления, почти нет опоры в законе, зато есть официальное руководство. Управление по городскому обновлению опубликовало «Принципы создания комитета владельцев квартир», и большинство правил, которые вы услышите о таких комитетах, взяты оттуда: это рекомендации ведомства, а не нормы закона. Жёсткую юридическую границу проводит Закон о недвижимости 1969 года. Вот как это выглядит в 4 цифрах.
Постойте, разве это не домовой комитет?
Нет, и разница существенная. Закон о недвижимости знает только один такой орган: комитет дома, зарегистрированного как кондоминиум (байт мешутаф), то есть многоквартирного дома с общей собственностью. В обиходе его называют домовым комитетом:
«В каждом кондоминиуме должен быть комитет для управления делами кондоминиума; …» — статья 65 Закона о недвижимости 1969 года (неофициальный перевод)
Домовой комитет создан законом, и его дело — текущее управление домом. Комитет проекта обновления устроен иначе: это добровольная группа, которую владельцы квартир выбирают, чтобы продвигать конкретный проект, и ни один из законов о городском обновлении её не учреждает. Пробел заполняет официальное руководство, если помнить, что его правила остаются рекомендациями.
Итог: домовой комитет действует в силу закона. Комитет проекта обновления действует в силу согласия владельцев квартир, а официальное руководство служит ему компасом.
Чего комитет делать не вправе?
Подписывать за вас и решать главные вопросы. Официальное руководство говорит об этом прямо:
«Комитет не имеет статуса юридического лица и не уполномочен подписывать от имени собственников и принимать существенные решения по проекту» — «Принципы создания комитета владельцев квартир», Управление по городскому обновлению (неофициальный перевод)
А на что это опирается в законе? На статью 69 Закона о недвижимости. Даже домовой комитет, созданный самим законом, получает от него лишь ограниченные полномочия представителя:
«Комитет действует как уполномоченный представитель всех владельцев квартир во всём, что касается надлежащего содержания кондоминиума и управления им, и в этих вопросах вправе заключать договоры…» — статья 69 Закона о недвижимости 1969 года (неофициальный перевод)
«В этих вопросах» значит: содержание и управление, не более. Сделка городского обновления затрагивает права на сами квартиры, будь то расселение и застройка со сносом старого дома и новым строительством (пинуй-бинуй) или укрепление здания. Она лежит далеко за пределами этих полномочий. И если так обстоит дело с органом, который создал сам закон, то тем более с добровольным комитетом проекта: без прямой доверенности никто не подписывает за владельца квартиры.
Что считать «существенным решением»? Руководство даёт определение: это решение, которое прямо и значительно влияет на результаты планирования, на то, что получат владельцы квартир, или на будущие расходы, а также всё, что заметно меняет условия жизни во время проекта и после него. По таким решениям комитет обязан собрать всех жильцов и обсудить вопрос с ними.
Итог: комитет ведёт проект вперёд, а договор подписывает только сам владелец квартиры. Эта граница не сдвигается.
Что же комитет вправе решать и откуда у него полномочия?
Из договора, и только из него. Руководство отмечает: договор с застройщиком или с организатором проекта, как его определяет Закон о городском обновлении (договоры об организации сделок) 2017 года, обычно включает ускоренный порядок, по которому комитет решает текущие вопросы проекта. И тут же следует рекомендация, которую часто упускают: ограничить в договоре роль комитета только текущими решениями, не влияющими существенно на характер проекта. Именно этот пункт адвокат владельцев квартир закрепляет при составлении договора.
Чем занят работающий комитет? Руководство приводит полный список:
Эту работу почти всегда делают на общественных началах, и длится она годами. Руководство честно говорит, откуда берётся влияние комитета: его легитимность строится на доверии, на умении перевести язык юристов и проектировщиков на понятный и на том, что комитет собирает нужды жильцов и доносит их до консультантов, а не на звании.
Итог: полномочия комитета определяют документ о полномочиях и договор, а не заявления. Текущие вопросы решает комитет, существенные выносят на всех собственников.
Как избрать комитет, полномочия которого устоят?
На правильно созванном собрании, с документом о полномочиях. Весь порядок описан в руководстве как рекомендация: объявление с датой, временем, местом и повесткой получают все жильцы и собственники не позднее чем за 7 дней. Его вешают на доску объявлений и кладут в почтовые ящики, собственникам, живущим в другом месте, звонят по телефону, годятся также электронная почта и WhatsApp. На собрании решают, как дальше делиться информацией, особенно с пожилыми жильцами и с теми, кто не читает на иврите, а всё происходящее заносят в протокол, который рассылают всем.
А когда комитет считается уполномоченным? Вот цифра, которую цитируют все, но мало кто знает её источник:
«…документ о полномочиях вступает в силу только после того, как его подпишут 51% собственников, и действует до следующих выборов» — «Принципы создания комитета владельцев квартир», Управление по городскому обновлению, с. 5 (неофициальный перевод)
Обратите внимание, где записана эта цифра: в руководстве, а не в своде законов. И не путайте порог для полномочий комитета с установленным законом большинством, которое приводит в движение саму сделку. Ему посвящена отдельная статья: какое большинство нужно для городского обновления.
И ещё одно разъяснение, которое руководство предписывает произнести на собрании: подпись под документом о полномочиях не обязывает ни подписывать какой-либо договор, ни что-либо платить. Присоединяться ли к сделке, решаете вы сами, отдельной подписью под договором.
Итог: собрание, объявленное по правилам, текст, показанный заранее, и подписи 51% собственников — такой комитет трудно оспорить.
Кто что решает?
| Решение | Кто решает | На чём это основано |
|---|---|---|
| Текущие вопросы проекта | Комитет, если договор дал ему такие полномочия | Порядок, записанный в договоре; руководство советует ограничить его только текущими вопросами |
| Существенные решения: планирование, условия для владельцев квартир, расходы | Собрание собственников, с предварительным обсуждением | Определение из официального руководства (с. 4) |
| Подписание договора о проекте обновления | Каждый владелец квартиры лично или его представитель по прямо выданной доверенности | Ст. 69 Закона о недвижимости: полномочия ограничены содержанием дома и управлением им |
| Управление кондоминиумом | Домовой комитет — орган, созданный законом | Ст. 65 Закона о недвижимости |
Как создать комитет владельцев квартир: 6 шагов
Что проверить, прежде чем подписывать документ о полномочиях
Частые вопросы
Трое соседей представились застройщику как «комитет дома», без собрания и без подписей. Это нас к чему-то обязывает?
Нет. Комитет проекта обновления не имеет статуса юридического лица и не уполномочен подписывать от имени собственников: это подчёркивает официальное руководство, а статья 69 Закона о недвижимости даже полномочия органа, созданного законом, ограничивает содержанием дома и управлением им. Без документа о полномочиях, который подписали вы, это просто инициативная группа соседей.
Сама инициатива заслуживает благодарности. Но мандат получают на собрании и в документе о полномочиях, а не заявлением перед застройщиком.
Моя подпись стоит под документом о полномочиях. Обязывает ли это меня участвовать в проекте или что-то платить?
Нет. Руководство предписывает разъяснить это при подписании: подпись под документом о полномочиях не обязывает ни подписывать какой-либо договор, ни что-либо платить. Комитет получает мандат организовывать и продвигать проект, а решение, присоединяться ли к сделке, остаётся за вами.
Разница такая: документ о полномочиях наделяет правами комитет, а вас обязывает только договор. Это 2 документа и 2 отдельные подписи.
Комитет хочет утвердить договор с застройщиком от имени всего дома, «чтобы не затягивать». Так можно?
Так это не работает. Утверждение договора с застройщиком — типичное существенное решение: по определению руководства, оно прямо влияет на планирование, на условия для владельцев квартир и на расходы, и комитет обязан вынести его на рассмотрение всех собственников. Сам договор каждый владелец квартиры подписывает отдельно.
Скорость достигается иначе: чётко описанным в договоре порядком для текущих вопросов и правильно проведёнными собраниями в ключевые моменты. Быстроту создаёт порядок работы, а не обход полномочий.
Владелец квартиры, который живёт за границей, узнал о собрании задним числом и считает, что его обошли. Как это исправить?
Вернуться к порядку из руководства, он рассчитан как раз на такие случаи: звонок собственникам, живущим в другом месте, сообщения по электронным каналам, прямое решение собрания о том, как передаётся информация, и протокол, который рассылают всем.
А если документ о полномочиях уже подписали без него? Разумнее исправить положение, чем спорить: ещё одно собрание, полный отчёт и его подпись, добавленная к остальным. Легитимность — самое ценное, что есть у комитета, и строится она на доверии и прозрачности.
У нас отличный домовой комитет. Разве он не может заодно стать комитетом проекта обновления?
Тех же людей можно избрать, но вторая роль не переходит к ним автоматически. Домовой комитет создан по статье 65 Закона о недвижимости, а его полномочия по статье 69 ограничены содержанием дома и управлением им. Сделка городского обновления касается прав на квартиры и в эти рамки не входит.
Поэтому и активному домовому комитету нужны отдельные выборы на собрании и отдельный документ о полномочиях. Соседи те же, мандат новый.
Комитет организует. Решаете вы.
Хороший комитет собирает информацию в одних руках, помогает соседям прийти к согласию и участвует в переговорах. Свои полномочия он получает от вас: из документа о полномочиях, из границ, записанных в договоре, и из доверия, которое складывается от собрания к собранию. Адвокатское бюро «Готлиб» сопровождает создание комитета и составление документа о полномочиях, закрепляет пределы его полномочий в договоре и представляет вас перед застройщиком, от первой идеи до получения ключей.
Начинаете организовываться? У вас уже есть комитет или пока только один энергичный сосед? Напишите нам в WhatsApp, на каком этапе находится ваш дом, и мы пришлём план по шагам. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.
Комитет не получают готовым, его создают: собрание, объявленное по правилам, ясный документ о полномочиях и пределы полномочий, закреплённые в договоре. Те, кто делает это правильно с первого собрания, ведут дом к обновлению со спокойной душой.
Источники: Закон о недвижимости 1969 года, статьи 65 и 69; «Принципы создания комитета владельцев квартир для организации и продвижения процесса городского обновления», Управление по городскому обновлению (опубликовано 7 апреля 2019 г., обновлено 29 апреля 2026 г.); Закон о городском обновлении (договоры об организации сделок) 2017 года. Действующие редакции проверены 31 августа 2026 г. Сказанное выше — общая информация, а не юридическая консультация и не её замена; прежде чем действовать, обратитесь к адвокату.
Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.
Добавить в предпочтительные источники Google (откроется в новой вкладке)
Общая информация, а не юридическая консультация.