Квалифицированное большинство — порог, с которого израильский закон позволяет двигать проект расселения и застройки (пинуй-бинуй), то есть снос старых домов и новое строительство на их месте, даже когда подписали не все. Владельцы, которые его набрали, вправе просить суд вынести решение в отношении соседа, отказывающего без разумной причины. Считают это большинство по квартирам, а не по людям. Если большинство квартир в доме уже подписали, а соседи сверху всё ещё отказываются, в расчёт идут подписавшие квартиры, а не руки, поднятые на собрании.
Можно ли начать пинуй-бинуй без подписи всех владельцев? Да, при двух условиях. Первое: квалифицированное большинство в доме, где не меньше 4 квартир, по подсчётам, которые задаёт закон: по всей группе домов проекта (микбац), по каждому дому в отдельности и по общему имуществу. Второе: в отношении того, кто не подписал, решение принимает только суд, и только если признает его отказ неразумным. В доме на 2 или 3 квартиры механизма большинства нет, там нужно согласие всех.
Может ли один сосед-отказник похоронить проект?
Представьте знакомую картину: дом 1960-х годов, 4 этажа без лифта, и на каждом собрании жильцов поднимается идея городского обновления. И каждый раз её снимает одна и та же фраза: «Нечего и начинать, со второго этажа не подпишут никогда». За этой фразой стоит простое допущение: без всех нет проекта.
Закон говорит иначе, и уже несколько лет. Порог согласия в проектах городского обновления снижали дважды: с 1 января 2022 г. для пинуй-бинуй и с 1 июля 2023 г. для сноса и нового строительства в отдельном доме. Кто сегодня считает по старым правилам, требует от себя большинства, которого закон уже не требует. Вот как это выглядит в четырёх числах.
Сколько согласий нужно, чтобы запустить пинуй-бинуй?
Квалифицированное большинство: три условия, и выполнить нужно все три. Закон о расселении и застройке (поощрение проектов расселения и застройки) 2006 г. в статье 1 определяет «квалифицированное большинство владельцев квартир», и с этого порога начинает работать механизм закона:
«Владельцы квартир в группе домов, предназначенной для расселения и застройки, которым принадлежит не менее двух третей всех квартир в этой группе и в отношении которых выполняются также оба следующих условия: …» — статья 1 Закона о расселении и застройке (поощрение проектов расселения и застройки) 2006 г., определение «квалифицированное большинство владельцев квартир», в редакции, действующей с 1 января 2022 г. (неофициальный перевод)
Обратите внимание на формулировку: «которым принадлежит… всех квартир». Закон считает квартиры, а не людей. В группе домов проекта, то есть в домах, на которые распространяется сделка, согласившимся должны принадлежать 2/3 квартир. К этому расчёту добавляются два условия, которые проверяют в каждом доме:
Три условия — как три замка на одной двери: вся группа домов, каждый дом в отдельности и общее имущество. Дверь открывается, только когда ключ повернулся во всех трёх. А четвёртое условие из закона как раз исчезло: до конца 2021 г. требовалось ещё 3/4 общего имущества на уровне всей группы. Это требование отменено полностью, и остались только условия об общем имуществе в каждом доме.
Итог: квалифицированное большинство для пинуй-бинуй — это 2/3 квартир в группе домов, 3/5 (60%) в каждом доме и больше половины общего имущества в каждом доме. И всё это считают по квартирам, а не по людям.
Когда порог снизили и почему важна дата?
1 января 2022 г. Определение, которое вы прочли выше, появилось в Законе об экономической программе (законодательные поправки для реализации экономической политики на бюджетные 2021 и 2022 годы) 2021 г. Его опубликовали в официальном вестнике законов (Решумот) 18 ноября 2021 г., а новый порог действует с 1 января 2022 г. До этого порог в группе домов составлял 4/5 квартир. Законодатель снизил его до 2/3, смягчил условия внутри каждого дома и отменил требование об общем имуществе на уровне всей группы.
Дата здесь не мелочь. Договоры и презентации застройщиков годами писались под старые числа, и часть из них до сих пор ходит по домовым комитетам. Кто на них опирается, показывает соседям порог, который уже не закон.
Итог: кто говорит о 4/5, цитирует норму, которую заменили 1 января 2022 г.
ТАМА 38 утратила силу. По каким правилам считают в отдельном доме сегодня?
По Закону об укреплении, и он действует. Начнём с факта: ТАМА 38, государственный план укрепления старых домов против землетрясений, утратила силу 1 октября 2023 г. Местные комиссии по планированию и строительству, выполнившие условия Национального совета по планированию и строительству, получили переходный период: самое позднее до 18 мая 2026 г. или до утверждения заменяющего плана, смотря что наступит раньше. Этот срок тоже уже позади. Для тех, кто начинает сейчас, ТАМА 38 закрыта.
Но правила о согласии никогда и не содержались в самой ТАМА 38. Они записаны в Законе о недвижимости (укрепление кондоминиумов против землетрясений) 2008 г., его называют Законом об укреплении. Определение «плана укрепления» в этом законе построено так, чтобы охватить и планы, подготовленные в своё время на основании статьи 23 ТАМА 38, и план, который распространяется на «здание, требующее укрепления» по смыслу статьи 70А Закона о планировании и строительстве. Именно эти схемы пришли на смену ТАМА 38: их ввела поправка 139, известная как программа «Шакед». О самой программе «Шакед», о том, какие дома под неё подпадают и сколько можно построить, мы подробно написали в отдельной статье.
Итог: план утратил силу, а правила о большинстве остались. В отдельном доме согласия считают по Закону об укреплении, в том числе в сделке по программе «Шакед».
Сколько согласий нужно в отдельном доме и что меняется при сносе?
Разделим две ситуации. Строительство новых квартир без сноса — привычный способ оплатить укрепление здания. Статья 5(а) Закона об укреплении исходит как раз из согласия всех, и сразу за ним идёт «однако»:
«Выполнение на общем имуществе работ, цель которых состоит в строительстве одной или нескольких новых квартир, требует предварительного решения всех владельцев квартир… однако инспектор вправе… разрешить выполнение работ, …» — статья 5(а) Закона о недвижимости (укрепление кондоминиумов против землетрясений) 2008 г. (неофициальный перевод)
Уточним: это не большинство, которое решает за всех, а порог, с которого инспектор по регистрации недвижимости вправе разрешить работы и без полного согласия, после того как каждый владелец квартиры получил возможность изложить свои доводы. Инициатива остаётся за владельцами квартир: иск подают они, и дело движут тоже они.
Снос и новое строительство — порядок по статье 5А Закона об укреплении. Инспектор вправе разрешать и такие работы с 2012 г., а с 1 июля 2023 г. для этого достаточно иска владельцев 2/3 квартир, за которыми закреплены 2/3 общего имущества. Закон называет это «большинством, необходимым для разрешения работ» и ставит условие: в кондоминиуме должно быть не менее 4 квартир и больше 2 владельцев квартир. До 1 июля 2023 г. этот порог составлял 4/5. Снижение установил Закон об экономической программе (законодательные поправки для реализации экономической политики на бюджетные 2023 и 2024 годы) 2023 г.
Итог: в отдельном доме нужно запомнить одно число — 2/3, и квартир, и общего имущества. А при сносе: не менее 4 квартир и больше 2 владельцев квартир.
Квалифицированное большинство набрано. Что делать с теми, кто ещё не подписал?
Сначала исходная точка: сделка пинуй-бинуй обязывает только тех, кто её подписал. Сосед, который не подписал, ею не связан, и без судебного решения полное осуществление проекта в конечном счёте требует подписи всех владельцев квартир. Чего же тогда стоит большинство? Здесь вступает в дело статья 2 Закона о расселении и застройке:
«Если квалифицированное большинство владельцев квартир в группе домов, предназначенной для расселения и застройки, согласилось заключить сделку расселения и застройки, …» — статья 2(а) Закона о расселении и застройке (поощрение проектов расселения и застройки) 2006 г., в редакции поправки № 6 от 2018 г. (неофициальный перевод)
Помимо полномочия утвердить сделку, статья называет и первую возможность: признать, что отказывающийся владелец квартиры несёт деликтную ответственность, то есть обязан возместить согласившимся соседям ущерб, причинённый им тем, что сделка не состоялась (статья 2(а)(1)). Такая ответственность записана в законе с момента его принятия в 2006 г. Полномочие утвердить сделку и назначить лицо, которое подпишет её за отказавшегося, добавила поправка № 6 в 2018 г.
Есть и условие входа: суд должен сначала признать отказ неразумным, и каждого владельца квартиры он выслушивает. Даже с квалифицированным большинством на руках вопрос проходит полную судебную проверку.
Итог: квалифицированное большинство — это ключ к суду. С ним можно получить возмещение ущерба или утверждение сделки с назначенным подписантом, а без него нужна подпись каждого.
На какие дома вообще распространяется механизм?
На кондоминиум, в котором 4 квартиры и больше. Закон о расселении и застройке не поленился дать определение:
«Любой из следующих, при условии что в нём не менее четырёх квартир: (1) в значении главы 6 Закона о недвижимости; (2) дом в значении главы 6.1 Закона о недвижимости» — статья 1 Закона о расселении и застройке 2006 г., определение «кондоминиум», в первоначальной редакции, действующей и сегодня (неофициальный перевод)
Что это значит на практике? В доме на 2 или 3 квартиры механизм большинства вообще не действует, и сделка там строится на полном согласии всех. А для сноса в отдельном доме, как уже сказано, закон добавляет собственные входные условия: не менее 4 квартир и больше 2 владельцев квартир.
Итог: прежде чем считать проценты, посчитайте квартиры. Если их меньше 4, весь механизм не действует.
Какое большинство нужно в каждом из вариантов?
| Вариант проекта | Большинство, которое запускает проект | Дополнительные условия | Кто решает в отношении несогласных |
|---|---|---|---|
| Пинуй-бинуй в группе домов (ст. 1 Закона о расселении и застройке) | Квалифицированное большинство: 2/3 квартир в группе домов | В каждом доме: 3/5 (60%) квартир + больше половины общего имущества; в доме на 4–5 квартир — 3 квартиры и больше 2 владельцев квартир | Суд: возмещение ущерба либо утверждение сделки и назначение подписанта (ст. 2) |
| Отдельный дом — новые квартиры без сноса (ст. 5(а) Закона об укреплении) | 2/3 квартир + 2/3 общего имущества | По умолчанию нужно решение всех владельцев квартир; порог открывает путь к иску у инспектора | Инспектор по регистрации недвижимости, выслушав каждого владельца квартиры |
| Отдельный дом — снос и новое строительство (ст. 5А Закона об укреплении) | 2/3 квартир + 2/3 общего имущества (с 1 июля 2023 г.) | Не менее 4 квартир и больше 2 владельцев квартир | Инспектор по регистрации недвижимости |
| Дом на 2–3 квартиры | Механизма большинства нет, нужно полное согласие | Вне определения «кондоминиум» в Законе о расселении и застройке (ст. 1) | — |
Как собрать большинство: шесть шагов
Что проверить, прежде чем начинать
Вопросы и ответы
В нашем доме 3 квартиры, и все трое владельцев за. Можно начать пинуй-бинуй?
Не через механизм большинства, который даёт закон. «Кондоминиум» по Закону о расселении и застройке — это дом, в котором не менее 4 квартир (статья 1), и дом на 3 квартиры остаётся вне определения: в нём нет обязывающего большинства и нет пути к статье 2. Когда все трое за, это и не мешает: сделке с полным согласием механизм не нужен.
Полезно знать и параллель: для сноса и нового строительства в отдельном доме закон устанавливает похожий порог — не менее 4 квартир и больше 2 владельцев квартир (статья 5А Закона об укреплении). Если квартир меньше 4, сделку строят на согласии всех.
В нашем доме 10 квартир, 7 подписали. У нас есть большинство?
Зависит от варианта проекта. 7 из 10 проходят оба порога по квартирам: это больше 2/3 и больше 3/5 (60%). Но квартиры — не единственный подсчёт. В отдельном доме нужно ещё, чтобы за подписавшими квартирами были закреплены 2/3 общего имущества (статья 5(а) Закона об укреплении). При пинуй-бинуй нужно больше половины общего имущества в каждом доме и 2/3 квартир во всей группе домов (статья 1 Закона о расселении и застройке).
Поэтому ответ даёт полный расчёт: какие квартиры подписали, какова их доля в общем имуществе и как обстоят дела в остальных домах группы. 7 подписей — отличное начало, но большинство определяется в таблице, а не по ощущениям.
Один сосед отказывается из принципа, на любое предложение. Проект умер?
Нет. Именно на такой случай рассчитана статья 2 Закона о расселении и застройке. Когда квалифицированное большинство согласилось на сделку, а суд признаёт отказ неразумным, он вправе обязать отказавшегося возместить ущерб согласившимся соседям либо утвердить сделку и назначить адвоката или аудитора, который подпишет её от его имени. Возмещение ущерба записано в законе с момента его принятия в 2006 г., а утверждение сделки и назначение подписанта добавила поправка № 6 в 2018 г.
Есть и другая сторона: отказ не считается «неразумным» автоматически, и у каждого владельца квартиры есть право быть выслушанным в суде. Механизм рассчитан на произвольную блокировку, а настоящие возражения суд выслушает.
Наш застройщик до сих пор говорит о 80 процентах. Кто прав?
Его числа устарели. Для пинуй-бинуй порог с 1 января 2022 г. снизился с 4/5 до 2/3 квартир в группе домов (Закон об экономической программе 2021 г.). В отдельном доме при сносе и новом строительстве порог с 1 июля 2023 г. снизился с 4/5 до 2/3 (поправка к статье 5А Закона об укреплении, с переходным положением для тех, кто уже заключил договор по старому порогу).
Числа легко проверить: действующие определения записаны в статье 1 Закона о расселении и застройке и в статьях 5(а) и 5А Закона об укреплении. Документ со старым порогом — повод обновить и документ, и расчёт.
Мы набрали квалифицированное большинство. Застройщик может начинать расселение?
Пока нет. Сделка пинуй-бинуй обязывает тех, кто её подписал, а тот, кто не подписал, ею не связан. Поэтому без судебного решения полное осуществление проекта требует подписи всех владельцев квартир. Квалифицированное большинство меняет правовое положение: с ним можно обратиться в суд и, если отказ признают неразумным, получить утверждение сделки и назначение подписанта вместо отказавшегося (статья 2(а)(2)).
На практике путь от квалифицированного большинства дальше идёт через одну из двух дверей: подписи, которые продолжают прибавляться, или решение суда. Обе двери открывает одно и то же большинство.
Большинства не ждут — его собирают
Вопрос «сколько нужно подписей» звучит так, будто ответ на него — одно число. На деле это расчёт в несколько слоёв: подсчёты по квартирам, доли в общем имуществе, входные условия каждого варианта и даты, от которых зависит, какая норма действует для вас. Адвокатское бюро «Готлиб» представляет владельцев квартир в проектах городского обновления: мы делаем расчёт большинства для вашего дома, готовим документы и представляем вас перед застройщиком и в любой инстанции, от первой идеи до получения ключей.
Интересуетесь, сомневаетесь или уже считаете подписи? Напишите нам в WhatsApp: расскажите, сколько квартир в доме и кто уже за, и мы вернёмся к вам с расчётом. Мы работаем на иврите и на английском — и сопровождаем вас на каждом шаге.
Квалифицированное большинство не обнаруживают в день подписания: его собирают, квартира за квартирой, по действующему закону. Кто с первого дня считает правильно, ведёт обновление своего дома со спокойной душой.
Источники: Закон о расселении и застройке (поощрение проектов расселения и застройки) 2006 г., статьи 1 и 2; Закон о недвижимости (укрепление кондоминиумов против землетрясений) 2008 г., статьи 1, 5(а) и 5А; Закон об экономической программе 2021 г.; Закон об экономической программе 2023 г.; Закон о планировании и строительстве (поправка № 139) 2022 г.; решения Национального совета по планированию и строительству об истечении срока действия ТАМА 38. Актуальная редакция проверена 7 октября 2026 г. Это общая информация, а не юридическая консультация и не её замена; прежде чем действовать, посоветуйтесь с адвокатом.
Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.
Добавить в предпочтительные источники Google (откроется в новой вкладке)
Общая информация, а не юридическая консультация.