Программа «Шакед» вместо ТАМА 38: что делать владельцам квартир

ТАМА 38 утратила силу 1 октября 2023 г., а там, где её продлили, не позднее 18 мая 2026 г. Замена появилась в поправке 139 к Закону о планировании и строительстве, опубликованной в официальном сборнике законов 10 июля 2022 г. Поправка добавила в закон новый раздел. На рынке его называют программой «Шакед» — по имени министра внутренних дел, подписавшей закон. В самом законе он называется «план обеспечения устойчивости зданий к землетрясениям».

Официальное название точнее, и на него стоит обратить внимание. Закон говорит об устойчивости к землетрясениям, а не об обновлении, поэтому дом, уже укреплённый по стандарту, в программу не входит. Срока окончания у этого раздела нет: он постоянная часть закона.

Главное: для тех, кто начинает сегодня, ТАМА 38 закрыта. Кто ссылается на неё сейчас, ссылается на план, утративший силу.

Оба обозначения придумал рынок, а не закон. Согласно руководству Управления по городскому обновлению, «ТАМА 38/1» — рыночное название варианта с укреплением: существующий дом усиливают, надстраивают этажи, а имеющиеся квартиры расширяют защитной комнатой и балконом. «ТАМА 38/2» — название варианта со сносом: дом сносят и строят на его месте новый, более высокий. Сама нумерация относится к изменениям, которые национальный план претерпел за эти годы.

Что от них осталось сегодня? Подать новую заявку по ТАМА 38 нельзя ни в одном из вариантов. Но само различие живёт в программе «Шакед» под другими именами: вариант укрепления с потолком в 200% существующей площади и вариант сноса и нового строительства с потолком в 400%. Тот, кто говорит с вами о «38/2», сегодня имеет в виду снос по программе «Шакед». В обоих вариантах закон допускает и план, объединяющий планирование и выдачу разрешения для одного или двух участков.

Главное: 38/1 и 38/2 — старые названия двух сделок, которые существуют до сих пор. Теперь их называют укреплением и сносом, и решаются они в комиссии, а не по ТАМА 38.

Нет. Программа «Шакед» — не план, который город принимает или отклоняет. Она действует в силу самого закона, а пороговые условия проверяют по дому, а не по городу. Ждать решения городского совета не нужно.

Но здесь два вопроса, которые звучат как один, и их нужно разделить. Первый — действует ли программа на вашем участке: это вопрос о доме и о планах, которые на него распространяются. Второй — утвердят ли именно ваш план и в каком масштабе, и здесь решает местная комиссия. Закон о планировании и строительстве разрешает ей отклонить план по планировочным, архитектурным, ландшафтным или экономическим соображениям, из-за нехватки инфраструктуры и общественных объектов либо если она сочла, что предпочтительнее общее планирование нескольких участков. Условие одно: свои доводы она должна изложить письменно. Комиссия вправе также принять собственную политику и отклонить план, который от неё отступает, с таким же письменным обоснованием. В Реховоте, например, такая политика действует с июня 2026 года, и к ней мы ещё вернёмся.

А что всё-таки отключает программу на участке? Решают две проверки в местной комиссии. Первая: утверждён ли комплексный план городского обновления, установивший правила для вашего участка. Вторая: распространяется ли на участок план по ТАМА 38, решение о депонировании которого (публикации для подачи возражений) принято до июля 2022 года. В любом из двух случаев программа «Шакед» на участке не действует, пока такой план в силе. План по ТАМА 38, который решили депонировать после июля 2022 года, программу не блокирует, но комиссия вправе отдать предпочтение ему.

Главное: ждать нечего, но проверить есть что. Право на участие определяют дом и планы на его участке; масштаб согласуют с комиссией.

Определение дано в Законе о планировании и строительстве и состоит из совокупных условий: нужны все, а не большинство. Дом, который не проходит хотя бы по одному, в программу не попадает, каким бы старым и ветхим он ни был:

• по плану участок предназначен в том числе для жилья;
• не менее 70% существующей площади застройки законно используется как жильё. Слово «законно» отсекает пристройки, возведённые без разрешения;
• разрешение на строительство дома выдано до 1 января 1980 г. либо с 1 января 1980 г. по 31 декабря 1984 г. — при наличии заключения инженера-конструктора о том, что дом построен не по стандарту устойчивости зданий к землетрясениям в редакции на дату разрешения;
• в доме не проводили по разрешению работ по укреплению согласно этому стандарту;
• в нём не менее 2 этажей над землёй и не менее 4 жилых единиц, построенных по разрешению.

Два уточнения, которые на практике меняют расчёт. Открытый первый этаж на колоннах считается этажом, а верхний этаж площадью меньше половины этажа под ним — нет. И дом с разрешением, выданным 1 января 1985 г. или позже, в программу не входит вовсе, никаким путём.

«В нём не проводились по разрешению работы по укреплению здания согласно стандарту устойчивости зданий к землетрясениям в редакции на день выдачи разрешения» — определение «здания, требующего укрепления», Закон о планировании и строительстве в редакции поправки 139 (2022 г.), неофициальный перевод

Главное: год выдачи разрешения — входной билет. Он записан в деле дома в комиссии, и запросить его можно на этой неделе.

Поправка установила разные потолки в зависимости от того, что происходит с домом. Напомним: это пределы, которые закон разрешает комиссии утвердить, а не обещание, что их утвердят, и не то, что вы в итоге получите:

И два определения, о которых забывают, хотя оба меняют ваше число. Площадь защитного помещения (защитной комнаты) входит в увеличение, а не прибавляется к нему. А при расчёте существующей площади не учитывается пристройка с разрешением, выданным после 18 мая 2005 г. Балкон или комната, добавленные после этой даты, не увеличивают базу, от которой считают права на строительство.

Кроме того, закон допускает площади для общественных нужд. При сносе это до 10% всей площади, разрешённой на участке после увеличения, при укреплении — до 14% добавленной площади.

Главное: вариант определяют раньше, чем начинают говорить об условиях для владельцев, и именно он эти условия задаёт.

В Реховоте есть утверждённая политика, и она определяет, где и как. 24 июня 2026 г. местная комиссия по планированию и строительству Реховота утвердила политику обновления отдельных домов по поправке 139. Политика комиссии — не закон, но, как мы видели, комиссия вправе отклонить отступающий от неё план с письменным планировочным обоснованием, поэтому на деле она решает, что будет утверждено. Вот её основные положения по состоянию на 18 октября 2026 г., когда мы их проверяли:

Политику пересмотрят примерно через год после утверждения, с учётом планов, утверждённых на её основе. Тот, чей дом находится в Реховоте, сначала проверяет, входит ли он в районы на карте, и только потом говорит об этажах.

Главное: в Реховоте программа открыта, но не на каждой улице. Сначала карта, потом визуализация.

Дом, подлежащий сохранению, исключён из программы по Закону о планировании и строительстве. Неважно, записано ли это в утверждённом или депонированном плане, внесён ли дом в список объектов для сохранения или получил такой статус по уведомлению либо по условиям органа планирования.

Ему оставлена одна возможность: укрепить дом на месте, а дополнительные права на строительство реализовать на другом участке, без увеличения прав на его собственном участке и без положений, противоречащих документам о сохранении.

Главное: у дома, подлежащего сохранению, один путь. Кто предлагает вам другой, тот не читал закон.

План создаёт прирост стоимости, и с него платят налог на улучшение. В ТАМА 38 было освобождение, в программе «Шакед» закон его не даёт. Налог составляет четверть прироста и распространяется на весь прирост стоимости, который план создаёт на участке дома, даже если план включает и другие вопросы в компетенции местной комиссии. Ставка в половину возникает, только когда права на строительство переносятся на другой участок, и там лишь на ту часть, которая возникла не по программе «Шакед».

Кто может его снизить? Только городской совет. По Третьему приложению к Закону о планировании и строительстве совет местной власти вправе по предложению её главы решить, что на его территории налог с этой части не взимается или что взимается одна восьмая прироста. Такое решение нельзя изменить в течение 3 лет. По Реховоту мы такого решения не нашли, поэтому там действует общее правило: четверть.

И ещё 2 оговорки, по позиции Управления планирования: сниженная ставка действует, только когда прирост реализуется через разрешение на строительство, а не через продажу квартиры, и только для дополнительной жилой площади. С торговых площадей платят обычный налог. Такова позиция ведомства в пояснениях к поправке, а не текст закона.

Главное: четверть прироста стоимости — строка в том же бюджете, из которого складывается то, что получаете вы, и уменьшить её может только городской совет.

Все три названия звучат в одном разговоре, но это три разные вещи, и одна из них уже неактуальна. Пинуй-бинуй — это расселение и застройка целой группы домов, а не одного.

Главное: «Шакед» и пинуй-бинуй различаются масштабом. Один дом на своём участке — это «Шакед», а целый квартал уже пинуй-бинуй.

Закон о планировании и строительстве перечисляет, что должно лежать перед комиссией ещё до решения о депонировании или утверждении плана. Этим и объясняется, почему план, поданный без должной подготовки, застревает:

• письменное заключение инженера комиссии — о разумной осуществимости общего планирования нескольких участков, о влиянии плана на такое планирование в будущем и об основных изменениях по сравнению с существующей застройкой;
• заключение о том, что общественные учреждения, открытые пространства и инфраструктура покрывают потребности, которые создаёт план;
• в варианте укрепления — обследование инженера-конструктора с инженерным расчётом горизонтальных и вертикальных нагрузок, защитное помещение для каждой жилой единицы и положения о контроле проектирования и контроле строительства.

Главное: от качества подготовки плана зависит, утвердят ли его.

Договор не исчез вместе с планом. Это соглашение сторон, и оно продолжает их обязывать. Изменилась планировочная основа, на которую он опирался.

Застройщик, который предлагает «перевести» ваш договор на программу «Шакед» так, будто речь о техническом обновлении, пропускает именно тот этап, который важен вам. Это новые условия сделки и возможность заново обсудить то, что меньше всего устраивало вас в первоначальном договоре.

Главное: сначала прочитайте, что подписано. Потом говорите о том, что дальше.