Для владельцев квартир проект городского обновления — это возможность улучшить свою недвижимость, повысить её стоимость и жить в современном и более безопасном доме. Но процесс сложный и многоэтапный, и его успех во многом зависит от разрешения на строительство: это мост между проектированием и самой стройкой. Ниже — весь процесс глазами владельца квартиры и практические советы на каждом этапе.
Что такое разрешение на строительство и зачем оно владельцам квартир?
Разрешение на строительство — это официальный документ местной комиссии по планированию и строительству, который позволяет начать строительство или снос по утверждённому проекту. Оно подтверждает, что проект отвечает всем требованиям закона, планирования, безопасности и охраны окружающей среды по Закону о планировании и строительстве 1965 года и подзаконным правилам к нему. Владельцам оно даёт защиту от исков, штрафов и приказов о сносе, а дом по нему строят по самым строгим стандартам безопасности. Кроме того, разрешение напрямую влияет на стоимость недвижимости, потому что законно построенное жильё стоит на рынке дороже.
Как получают разрешение: этапы по порядку
- Шаг 1. Подробный проект. Архитектор проекта готовит полный комплект чертежей: планировки квартир, общие помещения, фасады, разрезы, благоустройство территории. Он работает вместе с группой консультантов и учитывает потребности жильцов и наилучшее использование участка.
- Шаг 2. Проверка на соответствие требованиям и доработка. Проект сверяют с утверждённым планом застройки (ТАБА): права на строительство, высота, линии застройки, назначение земли. Отступление от плана может привести к отказу или к серьёзным исправлениям. Проверяют и соответствие действующим нормам, в том числе израильским стандартам и правилам о доступности, пожарной безопасности и зелёной энергетике. Сюда же входят специальные заключения: по акустике, по транспорту, по охране окружающей среды и по результатам инженерно-геологических изысканий. Они показывают, что проект не навредит окружающей среде и людям, и предлагают решения возможных проблем.
- Шаг 3. Подача заявления. К заявлению прилагают официальные формы, все чертежи и технические документы, письменные заявления проектировщиков и согласования различных инстанций. Одновременно оплачивают строительные сборы муниципалитету и сборы на развитие инфраструктуры: водоснабжение, канализацию, дороги и освещение.
- Шаг 4. Рассмотрение в местной комиссии. Комиссия проводит полную техническую и правовую проверку, иногда с участием городского инженера, городских архитекторов, консультантов по транспорту или по охране окружающей среды.
- Шаг 5. Возражения, если они поданы. В некоторых случаях закон требует опубликовать заявление. Возражения рассматривают на заседании комиссии в установленном порядке, и обе стороны излагают свою позицию.
- Шаг 6. Разрешение и начало работ. Когда условия комиссии выполнены, выдают разрешение с его условиями и утверждёнными чертежами. После этого застройщик может обратиться к финансирующим организациям и выдать владельцам квартир банковские гарантии, а снос и строительство начинаются не раньше, чем владельцы их получат.
Почему от разрешения зависят финансирование и ваши права
- Условие финансирования. Банки и другие финансирующие организации требуют действующее разрешение на строительство, прежде чем дать деньги: для них это доказательство, что проект законен и выполним.
- Гарантии по Закону о продаже. Закон о продаже (квартир) 1973 г. обязывает застройщика выдавать покупателям банковские гарантии, которые защищают их деньги, если проект не будет завершён. В проектах городского обновления со сносом и новым строительством эти гарантии принято распространять на новые квартиры владельцев. Выдать гарантии можно только после получения разрешения на строительство.
- Ваши права собственности. Строительство по разрешению защищает регистрацию новых квартир на ваше имя. Стройка без разрешения грозит приказами о приостановке работ, штрафами и даже сносом, и всё это бьёт прямо по вам.
Частые трудности и как с ними справиться
- Возражения соседей или государственных органов. Соседи опасаются шума, плотной застройки, закрытого вида из окон и пробок, а Управление древностей Израиля или Министерство охраны окружающей среды могут возразить по существу, каждое в своей области. Помогают открытый диалог, объяснение пользы проекта и предложение изменить планировку или выплатить компенсацию.
- Изменение норм по ходу процесса. Новые стандарты могут потребовать доработки проекта. Влияние таких изменений сводят к минимуму консультанты, которые следят за нормами, и гибкое проектирование с самого начала.
- Бюрократические задержки. Комиссии перегружены, а ведомства не всегда согласуют действия между собой. Ускоряют дело постоянный контроль за продвижением заявления, обращения к властям при задержке и полный, аккуратно собранный пакет документов. Адвокат, который знает процедуры, может проследить, чтобы заявление подали полным, а такое заявление нередко рассматривают быстрее.
Советы владельцам квартир
- Участвуйте. Приходите на встречи, задавайте вопросы и говорите о своих опасениях заранее: так вы будете в курсе дела и избежите недоразумений.
- Знайте свои права и обязанности. Внимательно читайте договоры, разберитесь в их правовых последствиях и выполняйте свои обязательства: подписывайте документы и освобождайте квартиру в срок. Задержка с вашей стороны задерживает весь проект и может повлечь правовые последствия.
- Работайте вместе с адвокатом, застройщиком и проектной группой. Доверие, быстрые ответы и готовность к изменениям помогают довести сложный процесс до хорошего конца.
Главное
Получение разрешения на строительство — решающий и непростой этап проекта, но с нужными знаниями и правильным сопровождением его проходят успешно. Многое здесь зависит от вас, владельцев квартир. Если вы понимаете процесс, работаете вместе с проектной группой и опираетесь на грамотную юридическую поддержку, вы получите от проекта максимум.
Приведённые выше сведения носят исключительно предварительный характер, не служат юридической консультацией и не заменяют её. Прежде чем предпринимать какие-либо действия, посоветуйтесь с адвокатом, который работает в этой области.
Тот же вопрос возник в вашем деле? Напишите нам — ответим по существу, а не общими словами.
Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.
Добавить в предпочтительные источники Google (откроется в новой вкладке)
Общая информация, а не юридическая консультация.