После утверждения плана застройки (ТАБА) проект подходит к рубежу, который нередко решает, состоится ли городское обновление вообще: к объявлению квартала (ахраза). От объявления зависят налоговые льготы проекта и то, что можно сделать с собственниками-отказниками, а на деле и значительная часть его экономической целесообразности. Кто понимает этот этап, тот планирует уверенно, будь то застройщик, владелец квартиры или инвестор.
Что такое объявление квартала?
Это правовой этап, на котором определённый квартал объявляют кварталом расселения и застройки (пинуй-бинуй), то есть сноса старых домов и нового строительства на их месте, или кварталом уплотнения застройки. Так проект получает правовой статус, а вместе с ним доступ к налоговым льготам и другим стимулам. Отдельный дом, который обновляют по программе «Шакед» (она пришла на смену ТАМА 38, государственному плану укрепления старых домов против землетрясений), не объявляют вовсе: его налоговые льготы установлены прямо в Законе о налогообложении недвижимости.
Два основных порядка объявления при пинуй-бинуй
- Порядок по заявке застройщика (за ним закрепилось название «налоговый порядок»): застройщик просит Управление по городскому обновлению объявить квартал, и вместе с объявлением приходят существенные налоговые льготы, благодаря которым проект становится экономически оправданным. С 18 ноября 2021 г. объявление одно, по Закону об Управлении по городскому обновлению: порядки различаются только тем, кто подаёт заявку, а льготы одинаковы.
- Муниципальный порядок: проект инициирует муниципалитет, он же подаёт заявку на объявление. Это открывает государственную поддержку, ресурсы, рабочие инструменты и налоговые льготы и позволяет вести масштабные проекты с учётом нужд местных жителей.
Зачем нужно объявление: семь последствий
- Правовая, градостроительная и экономическая определённость: ясные рамки, в которых каждая сторона чувствует себя увереннее.
- Налоговые льготы для владельцев квартир: освобождение от налога на прирост капитала (мас шевах) при продаже застройщику существующих прав в обмен на новую квартиру (при соблюдении условий закона); освобождение от налога на покупку (мас рехиша) при получении новой квартиры; и, как правило, НДС по нулевой ставке на неё.
- Налоговые льготы для застройщика: послабления по налогу на покупку при приобретении прав, льготы по подоходному налогу и зачёт расходов, льготы и отсрочка по НДС на квартиры, которые он передаёт владельцам, и на строительные услуги, а также послабления по налогу на улучшение (этель ашбаха). Нередко именно они решают, сойдётся ли экономика проекта.
- Более быстрое продвижение: объявленные кварталы нередко получают приоритет в муниципалитете и в органах планирования.
- Поддержка государства и города: консультационная, юридическая и градостроительная помощь от Управления по городскому обновлению и от муниципалитета.
- Более сильное положение квалифицированного большинства собственников и инструменты против неразумного отказа: большинство вправе обратиться в суд, чтобы обязать собственника-отказника, у которого нет разумной причины, присоединиться к проекту, и взыскать с него возмещение ущерба, причинённого задержкой.
- Доступнее финансирование: объявленные проекты воспринимаются как проекты с государственной поддержкой, поэтому проще получить государственное и частное финансирование, а застройщик быстрее продаёт квартиры.
Условия закона для заявки на объявление
- Планирование: компетентный орган планирования депонировал для подачи возражений детальный план, который позволяет снести не менее 24 существующих квартир или иных единиц либо уплотнить застройку на их месте, чтобы построить вдвое больше единиц или не менее 70, смотря что больше.
- Договоры о расселении и застройке: застройщик подписал их с квалифицированным большинством, то есть с владельцами не менее двух третей квартир во всей группе домов, которые охватывает сделка (микбац), а в каждом доме не менее трёх пятых квартир и больше половины прикреплённого к ним общего имущества (в доме из 4 или 5 квартир: не менее 3 квартир и больше двух владельцев).
- Позиция муниципалитета: муниципалитет согласился на объявление квартала (или выполнены условия статьи 14(а1) Закона об Управлении по городскому обновлению).
Пять этапов объявления
- Начало проекта: его запускают владельцы квартир или застройщик, и собирается квалифицированное большинство.
- Заявка в Управление по городскому обновлению: сведения о квартале, предлагаемый план застройки и необходимые документы.
- Проверка и предварительное одобрение: Управление оценивает экономическую, градостроительную и социальную целесообразность проекта. Для налоговых льгот можно запросить предварительное одобрение: оно позволяет подать отчёт в Налоговое управление Израиля и отсрочить момент, когда возникает налоговая обязанность. Предварительное одобрение ещё не означает объявления: квартал объявят позже и только если застройщик выполнит условия.
- Само объявление: его публикуют в официальном издании государства (Решумот), и квартал получает новый статус.
- Разрешения и реализация: разрешения на строительство, гарантии, выполнение отлагательных условий, выезд во временное жильё, снос и строительство.
Главное
Объявление даёт проекту правовые и градостроительные рамки, а с ними налоговые льготы, без которых он часто не состоялся бы. Инвесторы получают среду с меньшим риском и большей определённостью, владельцы квартир получают новую квартиру, обновлённый район и растущую стоимость. Кто понимает ключевые этапы проекта, и прежде всего объявление квартала, тот ведёт его уверенно и разумно.
Мы сопровождаем владельцев квартир на каждом этапе городского обновления, от первого решения до получения ключей: защищаем ваши интересы и добиваемся, чтобы договор работал на вас.
Изложенное выше — лишь первичная информация; оно не заменяет юридическую консультацию и не служит ею. Прежде чем что-либо предпринимать, посоветуйтесь с адвокатом, практикующим в этой области.
Тот же вопрос возник в вашем деле? Напишите нам — ответим по существу, а не общими словами.
Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.
Добавить в предпочтительные источники Google (откроется в новой вкладке)
Общая информация, а не юридическая консультация.