На этом этапе проект городского обновления подходит к стадии, от которой зависит вся его реализация: подготовке и утверждению детального плана застройки (ТАБА). Для успеха проекта это один из решающих этапов, и здесь нужно разбираться сразу в праве, в планировании и в практике. Этап складывается из последовательных шагов, и на каждом приходится уравновешивать общественные и частные интересы, требования закона о планировании и нужды владельцев квартир. Нередко именно здесь решается, пойдёт ли проект по намеченному графику или надолго застрянет.
Что такое план застройки (ТАБА)?
План застройки — нормативный инструмент, который входит в иерархию планов наряду с национальным генеральным планом (ТАМА), окружным генеральным планом (ТАМАМ) и местным генеральным планом. Это детальный план: он определяет назначение земли, права на строительство и параметры, по которым планируют городские проекты. В городском обновлении новый детальный план позволяет застройщику и правообладателям заново спланировать участок под существующими домами. Можно изменить назначение земли и объём строительства, например добавить в доме новые квартиры или перестроить существующие здания под новый проект. Любое строительство и любое изменение назначения земли возможны только по утверждённому плану застройки.
Этапы утверждения и их сроки
1 · Подготовка детального плана (ориентировочно 6–12 месяцев)
Подготовка начинается, когда договор с застройщиком подписан. Застройщик вместе с консультантами (архитекторами, инженерами, проектировщиками инфраструктуры) готовит детальный план: число новых квартир, площади застройки, высоту зданий, общественные территории, подъездные дороги и многое другое. План должен соответствовать закону, политике местной и окружной комиссий по планированию и строительству и потребностям рынка недвижимости в этом районе.
2 · Проверка владельцами и их адвокатом (ориентировочно 1–3 месяца)
Детальный план передают комитету владельцев квартир (нецигут) и адвокату, который их представляет. Они проверяют, соответствует ли план подписанному договору и отвечает ли предлагаемый план застройки тому, что ожидалось от будущего проекта. Если между условиями договора и планом возникает расхождение, владельцы вправе возразить. Любое существенное изменение затягивает процесс, поэтому о деталях важно договориться как можно раньше.
3 · Исправления и доработка (ориентировочно 2–6 месяцев)
Если обнаруживаются расхождения, комитет владельцев и застройщик ведут переговоры и, насколько это возможно, дорабатывают план застройки по требованиям комитета. Чаще всего спорными оказываются общественные территории, парковка, кладовые и дополнительные квартиры сверх первоначального проекта.
4 · Подача в органы планирования (ориентировочно 3–6 месяцев)
Когда стороны пришли к согласию, план застройки подают в органы планирования, прежде всего в местную комиссию. Она проверяет план на соответствие региональным планам, потребностям города и существующей инфраструктуре. Если план предусматривает существенные изменения в планировании района, его направляют в окружную комиссию.
5 · Рекомендация местной комиссии о депонировании (ориентировочно 3–6 месяцев)
Если местная комиссия одобряет план, она направляет в окружную комиссию рекомендацию депонировать его, то есть опубликовать для замечаний и возражений. Окружная комиссия подробно изучает план на внутренних обсуждениях и, если он отвечает всем требованиям, рекомендует депонировать его.
6 · Депонирование (ориентировочно 2 месяца — минимальный срок по закону)
Это ключевой публичный этап: любой может подать возражения и замечания к плану, а окружная комиссия решает, принять их или отклонить.
7 · Окончательное утверждение (ориентировочно 6–12 месяцев)
Когда рассмотрение возражений завершено и дополнительные исправления не нужны, окружная комиссия утверждает план, после чего его публикуют и он вступает в силу. С этого момента план юридически обязателен: на нём держится разрешение на строительство, а с ним и весь проект. Сколько займёт этот этап, зависит от числа и сложности возражений. Именно на этом этапе, когда план становится окончательным, продуманное и инициативное юридическое сопровождение влияет на темп проекта. В целом утверждение плана застройки занимает от полутора до трёх лет в зависимости от перечисленных факторов, а в сложных проектах, где много правообладателей и возражений, ещё дольше.
Почему этап плана застройки решает судьбу проекта
Утверждение плана застройки влечёт далеко идущие последствия, и дело не только в том, что после него можно строить: оно напрямую касается каждого правообладателя в проекте и имеет широкое экономическое, экологическое и даже социальное значение. План, который не утверждён или утверждён со значительными изменениями, может изменить задуманный проект, повысить риски владельцев квартир и отодвинуть начало строительства. Поэтому владельцам и застройщику нужно действовать сообща, чтобы план отвечал всем юридическим и планировочным требованиям.
Если вы владелец квартиры и хотите продвинуть проект городского обновления в своём доме, важнее всего для его успеха правильно провести утверждение плана застройки. Точное и продуманное юридическое сопровождение помогает плану пройти все этапы без сбоев и защищает ваши интересы на всём пути.
Эта статья о плане, который застройщик продвигает в проекте расселения и застройки, то есть сноса старого дома и нового строительства на его месте (пинуй-бинуй). Если у вас земельный участок или частный дом и вы хотите сами инициировать изменение плана, читайте наше руководство об изменении плана застройки в Израиле.
Это общая информация, а не юридическая консультация и не её замена. Прежде чем что-либо предпринимать, посоветуйтесь с адвокатом, который работает в этой области.
Тот же вопрос возник в вашем деле? Напишите нам — ответим по существу, а не общими словами.
Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.
Добавить в предпочтительные источники Google (откроется в новой вкладке)
Общая информация, а не юридическая консультация.