Права на недвижимость — правовая основа отношений между людьми и недвижимым имуществом в Израиле. Они закреплены в Законе о земле 1969 г. и определяют, в каком объёме человек или организация может владеть объектом, пользоваться им и извлекать из него выгоду: от самого широкого права, права собственности, до более узких, таких как право преимущественной покупки (зхут кдима). Эти права можно передать, обременить или ограничить на условиях, установленных законом. От этих прав зависят жильё, бизнес, сельское хозяйство и городское планирование: они дают правовую определённость и позволяют государству эффективно управлять своей землёй. Разбираться в этих правах нужно каждому, кто работает с недвижимостью, занимается планированием и строительством или собирается купить либо продать объект: именно они задают правовые границы и определяют, на какую защиту может рассчитывать каждая из сторон.
Пять вещных прав на недвижимость
- право собственности;
- аренда и долгосрочная аренда;
- ипотека;
- право преимущественной покупки;
- сервитут (зикат анаа).
Что такое право собственности?
Право собственности — самое широкое и самое полное из прав на недвижимость, почти ничем не ограниченное. Если квартира принадлежит вам, вы вправе владеть ею, пользоваться ею, делать в ней что угодно и совершать с ней любые сделки в пределах ограничений, установленных законом или договором.
Подробнее о границах права
- Право собственности на землю распространяется вглубь, на всё пространство под её поверхностью (с учётом законов об объектах древности, о воде, нефти, шахтах, полезных ископаемых и т. п.), и вверх, на воздушное пространство над ней. Пролёту через это пространство оно не мешает: самолёт над домом право собственника не нарушает.
- Право собственности на землю распространяется и на всё, что на ней построено и посажено, и на всё, что прочно с ней связано.
- Сделка с недвижимостью охватывает землю вместе со всем перечисленным, а сделка с определённой физической частью участка вещной силы не имеет, если закон не предусматривает иного (об исключениях — ниже).
Что такое сделка с недвижимостью и почему важна регистрация
Сделка с недвижимостью — это передача права собственности или другого права на недвижимость по воле того, кто его передаёт (наследование по завещанию сюда не относится). Сделка требует регистрации и завершается ею: регистрация превращает договорное право покупателя в зарегистрированное вещное право, а сделку без регистрации рассматривают лишь как обязательство её совершить. Почему регистрация так важна? Для урегулированной земли, права на которую прошли государственное урегулирование, запись в реестре прав (пинкас зхуйот) служит неопровержимым доказательством её содержания и обеспечивает действительность каждого записанного права. Для неурегулированной земли запись в реестре актов (пинкас штарот) служит лишь доказательством её содержания, и действительности права она не обеспечивает. Поэтому на урегулированной земле тот, кто приобрёл право возмездно, добросовестно полагаясь на запись, сохраняет его, даже если запись была неверной.
Пример: мошенник выдаёт себя за собственника
Реувен — собственник урегулированной земли. В Земельный реестр (Табу) приходит мошенник, который выдаёт себя за Реувена, предъявляет поддельное удостоверение личности или паспорт и поддельную доверенность и регистрирует землю на имя Шимона по «договору купли-продажи». Шимон полагался не на реестр, а на ложное впечатление, которое создал мошенник, поэтому его право силы не имеет. Иное дело, если затем Леви, третье лицо, купит землю у Шимона возмездно и добросовестно, полагаясь на то, что Шимон записан в Табу собственником. Право Леви сохранит силу, хотя запись была неверной. Более того, если суд установит, что Леви приобрёл право на урегулированную землю возмездно и добросовестно, полагаясь на саму запись, Реувен, первоначальный зарегистрированный собственник, может даже лишиться права собственности. Настолько сильна запись в реестре.
Можно ли заключить сделку с определённой частью участка?
Нет. Сделка с недвижимостью не имеет вещной силы, если она не относится к целому объекту, который признан по правилам о разделе участков (парцелляции). Сара владеет участком в один дунам и хочет продать Ривке 500 кв. м, отмеченных на плане, скажем северную половину. Такую сделку зарегистрировать нельзя, и если банк Ривки попросит записать ипотеку на эти 500 кв. м, Табу ему откажет. А вот продажа неопределённой доли, то есть трети, четверти или половины прав в каждой точке участка, регистрируется без препятствий. По той же причине супруги владеют своим жильём в равных неопределённых долях: нельзя записать одного собственником главной спальни, а другого собственником детской. Собственник земли, на которой стоит здание, тоже не может продать землю и здание по отдельности: это такая же сделка с определённой частью, а землю нельзя продать отдельно от того, что с ней прочно связано. В основе правила лежит общественный интерес: не допустить чрезмерного дробления земли.
А теперь исключения
- Квартира в кондоминиуме (байт мешутаф): один земельный участок и много собственников. Раздел участка делит его на подучастки и распределяет общее имущество, закрепляя части за квартирами, и так возникают отдельные целые объекты. С момента выдачи распоряжения о регистрации кондоминиума квартира становится самостоятельным объектом собственности, прав и сделок, и её продают как целый объект, без отдельной сделки с землёй.
- Аренда определённой части разрешена: в квартире, которую снимают несколько человек, можно сдать каждую комнату по отдельному договору.
- Сервитут на определённую часть участка: например, конкретная дорожка через участок, по которой проходят прихожане соседней синагоги.
- Трёхмерная регистрация: например, линия метро, которая проходит под участком.
Изложенное выше — лишь первичная информация. Это не юридическая консультация и не её замена, и ничто из сказанного не следует понимать как рекомендацию начать судебное разбирательство или воздержаться от него. Прежде чем что-либо предпринимать, посоветуйтесь с адвокатом, который работает в этой области. Во избежание сомнений: ответственность за любые последствия того, что вы полагались на изложенное выше, несёт только пользователь.
Тот же вопрос возник в вашем деле? Напишите нам — ответим по существу, а не общими словами.
Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.
Добавить в предпочтительные источники Google (откроется в новой вкладке)
Общая информация, а не юридическая консультация.