Продолжаем разбирать пять вещных прав на недвижимость, и на этот раз речь об аренде. Улетаете на праздники в Индию и хотите сдать квартиру в субаренду (саблет)? Рассказываем, что можно, а что нет.
Что такое аренда?
Аренда — это право на недвижимость, полученное за плату. Это право более узкое, чем собственность: владеть имуществом и пользоваться им в течение ограниченного срока.
Аренда и долгосрочная аренда: в чём разница
- Аренда (краткосрочная) — до 5 лет;
- долгосрочная аренда (хахира) — на срок больше 5 и до 25 лет;
- аренда на поколения (хахира ле-дорот) — на срок больше 25 лет.
Требования к сделке и особенности аренды
- Как и любая сделка с недвижимостью, аренда требует регистрации и завершается ею, а обязательство заключить сделку должно быть оформлено письменно.
- Для регистрации нужны справки об уплате налогов: налога на прирост капитала (мас шевах) и налога на покупку (мас рехиша), если они применяются.
- Отдельная часть: в отличие от продажи, определённую часть недвижимости сдать в аренду можно. Например, каждую комнату в квартире, которую снимают несколько жильцов, можно сдать отдельно.
- Опцион на продление: нужны ли регистрация в Земельном реестре (Табу), письменный документ и справки об уплате налогов, зависит от вида аренды (см. выше). Если с опционом общий срок аренды превышает 5 лет, эти обязанности могут измениться.
Приятные исключения
- Краткосрочную аренду (до 5 лет) регистрировать не нужно, а обязательство даже не требует письменной формы: достаточно устной договорённости. Оговорка: исключение не действует, если договор содержит опцион, с которым общий срок аренды превышает 5 лет.
- Аренда квартиры или коммерческого помещения, на которую не распространяется Закон о защите жильцов, не требует регистрации, если в договоре нет опциона на продление срока свыше 10 лет.
- Аренду, в том числе долгосрочную, на срок до 25 лет можно зарегистрировать без справок об уплате налогов.
Передача прав арендатора: субаренда
Арендатор не вправе передать другому право владеть и пользоваться арендованным имуществом или сдать его в субаренду без согласия арендодателя. Но если арендодатель отказывает по необоснованным причинам или ставит необоснованные условия, арендатор вправе совершить сделку без его согласия. А суд может разрешить субаренду, даже если договор аренды её запрещает.
Не спешите сдавать квартиру в субаренду
В договоре есть пункт, который запрещает или ограничивает передачу аренды? Тогда согласие арендодателя обязательно, а при необоснованном отказе передачу может разрешить суд. Такого пункта нет? Арендатор просит согласия арендодателя. Если тот отказывает, арендатор подаёт заявление в Табу, и регистратор уведомляет арендодателя заказным письмом. Если в срок, назначенный регистратором, арендодатель не представит постановление суда, запрещающее передачу, регистрацию утверждают. Коротко: арендатор вправе передать аренду, а обращаться в суд придётся уже арендодателю.
Продление срока аренды
Аренда не бывает бессрочной: ни непродлённый договор, ни долгие годы жизни в квартире не дают постоянного права на неё (исключение — защищённые жильцы, дайяр муган). Если стороны продолжили аренду после окончания согласованного срока и не установили новый или если срок аренды вообще не согласовали, каждая из них может прекратить аренду, уведомив другую заранее, за разумный срок.
Сдаёте квартиру или собираетесь подписать договор аренды и хотите, чтобы он действительно вас защищал? Мы внимательно разберём договор вместе с вами.
Это первичная информация, а не юридическая консультация и не её замена. Прежде чем что-либо предпринимать, посоветуйтесь с адвокатом, который работает в этой области.
Тот же вопрос возник в вашем деле? Напишите нам — ответим по существу, а не общими словами.
Если вы добавите нас в предпочтительные источники, наши новые статьи будут чаще появляться в «Главных новостях», когда вы снова будете искать похожую тему. А ещё это простой способ сказать нам спасибо.
Добавить в предпочтительные источники Google (откроется в новой вкладке)
Общая информация, а не юридическая консультация.